一个月前，依旧是全网看衰前滩的时候，我们突然跳出来唱多前滩。之后网上开始出现了不少看多前滩的声音。
如今，我们又要带来一个语不惊人死不休的结论：在无人在意的角落，徐泾的二手房正在逐步企稳……
是的，你没有看错。就是那个被打上全网黑标签，各种崩盘论层出不穷的徐泾，它的房价最近正稳中向好。
01
行 家 买 房
令人震惊
房价居然企稳了
首先请各位注意我们的用词，是“企稳”而非“反弹”。
如果你是房东，就算不乘势涨价，最近的谈判可以稍微收紧一点口风，面对“屠龙刀”果断拒绝。
如果想要抄底投资的购房者，还是先收起这个心思。目前徐泾投资的风险还是大。
具体原因我们后文会讲，我们用一组数据来了解一下徐泾的二手楼市：
先看正处于风口浪尖的板块标杆——蟠龙天地。
自那套被全网疯传的，均价死守六万大关的成交房源之后，这里又陆陆续续地成交了两套低楼层的房源。均价分别在6.5万和6.7万。
注意一下，这两套都是普遍较为低价的低区房源，常规房源的成交应该会再往上一点，大概是在7万元上下。
这大约是今年6月的成交价格，再往前就是7.5万的大关，短期内难以突破。
再看另一个网红社区——仁恒西郊花园
最新成交的，是一套建面162平中区房源，成交均价大约是6.68万。
查询了一下历史成交记录，最近的是一套去年年末成交的房源，均价在6.9万，跌的幅度不算太大。
另一个176㎡户型成交价和降价幅度相近，碍于篇幅就不展开。
万科天空之城最新成交的124㎡户型已经接近7万。88平户型居然从6.3万跳涨到了6.5万。
2017年的虹桥正荣府，94平房源在近一个月内的价格没有再明显下跌。
招商时代公园，最近几套房源也是反复争夺6字头的定价权，5.1万的离谱成交价并没有出现第二次。
就连房龄十余年的老房子，居然还从3.38万涨到了3.5万。看空派是时候调整一下思路了。
02
行 家 买 房
徐泾房价
正回归它原本价值
所以说，徐泾为什么能稳定在常规次新6万左右，标杆二手7万左右的水准？
我们不排除说是近半年来一系列政策的利好，对徐泾板块带来了一定刺激。但外因终究是外因，也有不少板块依旧跌跌不休。
究其根本，我们认为是徐泾正在回到它合理的价值。
带着“长三角核心”，甚至“宇宙中心”光环的徐泾，从如今的角度看，卖上10万确实有太大的泡沫。毕竟环线外的市级核心，至今仍未有顺利落地的。
但二手6-7万的次新板块，放在全浦西有哪些？从链家的成交数据看，基本是宝山上大、嘉定新城核心、松江新城核心。
我们扪心自问，说如今的徐泾比不上这些板块，确实有些“尬黑”了。它做“长三角中心”还差得远，但当一个普通的环线外核心还是绰绰有余。
论轨交，不算还在规划的，目前有17号线及西延伸，未来还会有2号线西延伸和13号线西延伸，日常通勤十分方便。
论商业，有全市的网红打卡点蟠龙天地，更有虹桥天地和龙湖虹桥天街这类商业中心，可供居民日常使用。
蟠龙天地实景图
学区的短板，也有教育用地的规划。在如今集团化办学的理念下，教育水准不用太过担心。
除此之外还有一个好消息，徐泾并不是我们想象中的，以投资目的占主导的板块。
如蟠龙天地等项目的入住率，算上出租大约在80%上下。
也就是说这里的基石相对较为稳固，已经入住或出租的房东短期内不太会选择抛盘。
03
行 家 买 房
2.15万套海量房源
即将解除限售
我们并不是又要炒作一轮徐泾，而是希望各位对板块抱有相对理性客观的态度。
另外，徐泾距离可以高枕无忧还早得很。甚至真正的考验还没有开始。
在2025年，徐泾第一批限售房源将迎来解禁，这轮抛售潮大概会在25年下半年-26年初来临。
据统计，2020-2023年，徐泾共出让了约2.15万套新房。我们就按照常规的5%挂牌率来算，在未来四年内会多出近1000套二手房源，在这段时间进入市场。
尤其是在许多濒临破发的项目，算上杠杆多待一天就是多亏一天的钱。对于那些爱抢跑的房东来说，他们甚至会在明年上半年早早联系下家。
更关键的是，这一轮集中解禁不止是徐泾而是全市。也就是说，上海的二手市场又会迎来一次巨大的考验。
只有在熬过了未来4年的集中抛售期后，徐泾的二手市场才算真正脱离了“危险期”。
但是，四年过后，我们的大环境又是否会进入一轮新的上升周期？
保租房分析：保租房……正在冲击上海楼市
HANG JIA MAI FANG
