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编者说明：本文转载自最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院民事审判第一庭裁判观点·民事合同卷（上）》，人民法院出版社2023年版，第63-64、66-67页；最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著：《中国民法典适用大全·物权卷（一）》，人民法院出版社2022年版，第156页。本公众号对原文内容及文字表述作了技术性综合与修改，在此致谢！
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，大陆法系主要有两种立法体例：一种是登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记则不生效。这种体例为德国、瑞士、我国台湾地区等所采纳。如《德国民法典》规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。《瑞士民法典》规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。另一种是登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例，为日本法律所采纳，《日本民法典》规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。我国立法机关编立《物权法》之时，综合当时不动产物权法律法规状况、征求各界意见的情况，决定采用不动产物权登记生效为原则的立法体例。经过十余年的贯彻实施，证明该立法体例是符合实践要求的，也进一步被社会公众所熟知并认同，因此，《民法典》物权编予以继承。
在登记生效主义下，根据公示公信原则，推定不动产物权登记真实的效力，即除有相反证据证明，在法律上推定记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。对于第三人来说，登记是国家专门机关所为之事实，当然也就是最具有社会公信力的事实。权利推定规则只是减轻了登记簿上权利人的证明责任，即登记权利人无须证明登记内容为真，但是，登记本身并不改变事实上的法律状况，事实上的权利状况与登记内容可能不一致，此时，依据这项可推翻的推定规则，主张真实权利状况与登记内容不一致的当事人应当对此负担举证责任。公示公信原则，是为保护依据登记簿登记内容进行交易的第三人的信赖利益，这也是不动产物权善意取得制度的基础。但在登记的权利人和利害关系人之间，不适用公示公信的推定效力。
《民法典》第二百二十条就规定了利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议。如果利害关系人即提出异议的一方提交了足以证明真正的权利状况与不动产登记簿的记载不一致的证据材料，人民法院可以予以采纳并确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载。
如果异议一方提出的证据不足以证明真正的权利状况与不动产登记簿上的记载不一致的，人民法院应当按照产权登记簿的记载来认定产权。关于利害关系人申请异议登记后提起诉讼的性质问题，由于异议登记仅起暂时阻断登记公信力的作用，最终对物权的归属和内容的确定依赖于更正登记，因此从异议登记制度的功能角度来看，异议登记本身表明异议登记申请人与登记权利人之间就“物权的归属和内容”存在争议，就此而言，《民法典》第二百二十条所规定的诉讼应仅指异议登记申请人就“物权的归属和内容”所提起的民事诉讼。
综上，在异议登记申请人与登记权利人之间就不动产的归属和内容而提起的民事诉讼中，人民法院可以直接推翻不动产登记簿上的记载并认定产权的归属。
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