冯仑：进入 ICU 的房企，老板选择如何「死」至关重要

楼市 2024-11-29 09:52 河南

演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3106 字，预计阅读时间 8 分钟

大家好，今天我想和大家分享一些最近的观察和体会。我们都知道，自 2019 年以来，房地产行业经历了诸多变化。

就目前观察，我们的房地产市场明显收缩，交易量大幅下降，约为 2019 年成交量的三分之一，也就是 6 万亿人民币左右的新房和二手房交易额。

美国现在又是什么情况呢？美国拥有 3 亿人口，人均 GDP 超过 7 万美元。与我们相反，美国现在市场的年交易量大约是我们 2019 年市场成交的水平，约 20 万亿人民币。也就是说我们的市场交易量现在萎缩了。市场萎缩意味着企业竞争更加激烈，有些企业将面临困境或倒闭，而少数能适应时代变化的公司可能会笑到最后。

过去有句歌词，叫「由来只有新人笑，有谁听到旧人哭」。房地产行业现在是只听旧人哭，但却不见新人笑。现在没有新人，大部分都是旧人。所以我今天代表这一拨「旧人」，来聊聊现在「旧人」的情况。

约 90%的住宅开发类公司被淘汰

过去，中国有超过 7 万多家房地产公司，其中 90%是住宅开发公司。与中国相反，美国房地产公司约 30 万家，其中住宅开发公司不到 10%，剩余都是服务类公司，比如说物业管理和机电管理等等。随着经济发展，美国房地产市场的变化尤其明显，房地产 AI 技术公司逐渐增多，传统开发公司逐渐减少，而中国仍以住宅开发公司为主，服务类公司较少。

目前中国房地产市场收缩，这意味着有大量公司将倒闭。根据过去亚洲国家韩国和日本的发展规律，房地产行业在经历这一阶段后，约 90%的住宅开发类公司将被淘汰。如果我们按照 8 万家房企计算，预计只会有约 8000 家企业活下来，这个数量对三十几个省来说依然不少。

那么这些房企现在是什么情况？

第一种「生」

现在有两类房地产企业活得不错。比如说，大家都知道的央企中海、华润，他们一直过着「小康生活」。虽然现在万科过得比原来紧一些，但也还过得去，反正日子能过下去。

这一类企业，在过去的开发时代，公司的发展模式、治理结构和管理体系都比较好，所以现在在市场收缩的情况下依然能够保持稳定的「小康」水平。

为了适应当前市场环境，他们的调整策略也比较简单，主要是通过出售重资产和企业转型来保持财务稳定，确保公司的持续发展。就像一个大户人家，过去吃喝不愁，床底下随便搁着一张齐白石的画。如今日子不容易了，把那张画拿出来一卖，就能渡过难关。

比如说，万科现在只保留了住宅、公寓、物业服务业务，其余的资产都在出售。而中海一直专注于住宅开发，其他领域涉足较少。相反，华润自 2015 年起就开始加大对商业地产的投入，特别是以万象城为代表的购物中心项目，发展成为其住宅之外的核心业务，也取得了一些很好的业绩。

所以现在华润的市值高于我们以前熟悉的恒大、融创等企业，其多元化业务模式和商业地产布局，使得公司在当前市场中依然保持强劲的竞争力。相比之下，许多传统住宅开发公司则面临着更大的困境。

除此之外，另外一类活下来的企业也很有意思，是一些深耕三四线城市的小而美企业。这些小型企业通常在一个较小的地域范围内经营。

最近，我也到这些企业去交流学习，发现他们公司老板没有扩张的野心，也没有想过要上市，始终坚持做本地化的小规模业务。公司也没有负债，做完一个项目就休息一段时间，市场不好时也不急于继续开发，赚的钱还能支撑他们渡过难关。

这一类小而美的企业，规模较小，但依然能够在房地产行业中活得很好。他们不追求特斯拉、万科这样的行业标准，而是根据自己的实际情况选择适合自己的发展路径。并非每个企业都必须追求上市、规模扩张或者追逐虚幻的「恒大标准」，有时候，踏实稳健、做适合自己的生意才是最好的选择。

总之，在企业经营中，盲目过度追求大都市、大规模、快节奏的扩张，往往会带来巨大的压力。相比之下，从小城镇起步，逐步向县城、省会城市发展，最后稳定经营，也可能是比较实际、稳妥的路径。

第二种「死」

这类企业现在大多处于「ICU」状态，或者已经被送去「火葬场」。当一个企业出现爆雷或者负面问题，往往意味着公司已经陷入困境。这时候，老板的决策非常重要。为什么？

就像家里有位病人，你给他花了很多钱，卖房卖车、倾尽全力，最终却没能挽回他的生命，全家人也一起陷入困境。这种决策是情感驱动的决策，充满了希望与无奈。

而另一种决策则是「安乐死」。比如说，前段时间，有一位上海姑娘为了避免身体疼痛、节省医药费，而且也能以一种相对「高贵」的方式结束生命，选择去瑞士安乐死。

在某些文化中，甚至有家族信念认为，虽然不能选择如何出生，但死法必须自己掌控。比如南斯拉夫有个家族信仰，认为「死要死得体面」，即使不能决定如何生，也要决定如何死，避免被人看作屈辱地垂死。

同样，企业在面临亏损时，也有两种选择：一种是「生死未卜」，慢慢沉沦，最终拖垮所有资源，导致企业彻底崩溃；另一种是「猝死」，直接选择破产清算，解决所有问题，给公司一个体面的结局。这种直接、果断的破产决策，类似于「安乐死」，虽然痛苦，但至少能以一种相对干净的方式结束。

所以大家不要把死认为是一件丢人的事情。亏损也并不丢人，毕竟哪家世界 500 强企业没经历过亏损呢？亏损本身并不可怕，关键是选择如何应对的方式。

房企破产重整：从 ICU 到重生

对于一些房地产企业来说，进入「ICU」状态也并非死路一条。

当前，许多房地产企业也开始寻求司法机关的援助或政府的优惠政策。不过，这些措施并非万能，有时并不能从根本上解决问题。即使得到了政府的援助，企业仍承受着巨大的压力，难以彻底摆脱困境。就像一位病人被紧急送入医院，虽然得到了及时的救治，但如果出院后缺乏专业的照料，其身体状况依然不容乐观。

所以，房地产企业如何在 ICU 中找到出路，顺利「康复」，是我们需要思考的问题。

最后，再给大家讲一个我身边发生的真实案例。三年前，一家企业遭遇了严重的危机。面对公司困境，老板没有选择逃避，也没有寻求政府的直接援助，而是果断决定要求司法重整。为了获得司法重整的批准，他花费上千万聘请了最好的投行和律师事务所、会计师事务所担任重整顾问。

可以说，在企业「办喜事」的时候，他都未曾依赖大型投资银行；然而，在企业「办丧事」的时候，他却毫不犹豫地花巨资，选择最好的专业团队。因为他明白，要将一个背负千亿债务的企业送入法院进行司法重整，不仅需要决断，更需要最专业的团队来确保过程顺利进行。结果这家公司在 2024 年 4 月成功获得最高人民法院的裁定，进入破产重组程序，展现出重生的机会。

结语

过去我们可能都不太理解「办喜事需要请专家，为何办丧事也需要专家」？其实当企业面临严峻挑战时，需要投入资金来确保其生存和发展时，在这种关键时刻，专业的知识和经验变得尤为宝贵。

当前，房地产企业面临的困境反映了整个行业的一种普遍问题。在困境中，企业该如何选择生存道路？是按照原有模式继续挣扎，还是选择清算破产重组？这两种选择结果截然不同，一种是痛快地自我结束，开启新一轮发展，另一种则可能是长期挣扎、最终导致无法挽回的衰败。

所以，在行业出现危机时，企业如何摆脱困境、做出关键决策，将直接影响公司命运和未来的发展方向。

东方人和（北京）咨询管理有限公司公司简介：“东方人和”是国家发展和改革委员会投资司备案企业，中国工程咨询协会认证会员企业.旗下子公司（北京科技公司、北京能源公司、成都农业公司、成都养老托育服务公司、大连贸易公司、上海分公司、广东分公司、安徽咨询公司、云南分公司）,公司结合强大的运营数据库支持，立足中国本土文化，凝聚国内外顶尖智囊资源，形成贯穿投资项目建设及运营全过程的业务链条，从而带动项目全流程化的服务模式。东方人和在各级层面政策研究及咨询服务方面具有高精度的知识及资源覆盖。业务涵盖（新能源、交通、社会公共服务、农业、经贸、金融、工业、大宗贸易物资）,以“大体系、大数据、大服务”为战略地位，专注于体系化研究、体系化管理、体系化发展的咨询、研究，为政府、企业、各协会的政策及解读提供全面解决方案。电话：13017665300

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