![]()
2024年已近尾声，楼市中简单的“题”我们基本都做完了，横在我们面前的，都是几乎“无解”的难题：
比方说，在市南工作的人，年轻人如何买第一套房，中产如何进行品质改善？
今天，老王一次为大家分析明白。
在几乎没有土地供应的市南区，很多建议不仅仅适用于2024年、2025年，甚至在五到十年内，都会对你买房有所帮助。
所以，很多观点可能让你有些失望，甚至绝望，但我也希望你看完。
![]()
![]()
而且，就在如此狭小的土地上，集中了青岛市范围内的80%的旅游园区、名优建筑、名人故居。作为青岛房地产开发起步区，当下的市南区可以用六个字来形容：所以，希望在舒适区步行上班，或者地铁5站地上班的朋友，只能买二手房。一类1990年以前的老房子。大家首先想到的是以市南中片区为代表的学区房。如果我们看看京沪的“交换空间”，这样的房子设计好了。装修精致，似乎也能住。最关键的是，这些老房子大部分都是多层住宅，楼间距大，周边绿化也好，配套特别是教育资源，是青岛顶流的存在。房子老化、停车难加堵车、1平方米的厨房+1平方米的暗卫，你要觉得没问题，那就买。对于这套房子，在出手前你要有一个清晰的定位：这套房子，就是你为了解决短距离通勤的消费品，不要指望它升值，甚至不要对于二次出售有太大的希望，未来改善再筹措其他资金，这个房子未来就是出租，赚取租金收益。一类是房龄20年左右的老破大。以新贵都-闽江路-江西路一带的老破大为代表，从面积段上看，可以实现改善的目标，但是细看痛点很多。
停车难、户型差、贷款年限短、房子开始出现渗水等问题，这些常规项我们都不说了。我们打开二手房平台，很容易就搜出这样的群租房：![]()
在这种黄金地段，让房东降价大出血他们不愿意，卖不掉就做群租房。问题是，如果你买了房子精装修作为改善房，但是隔壁有群租，你确定住着能舒服吗？还有对于高层住宅来说，日益老化的电梯也是个大问题。所以，这种不便宜的老破大，在老王看来是当下楼市最没有性价比的产品，真要想买，可以到法拍市场碰碰运气。第三类，就是房龄在15年以内，品牌开发商，户型还凑合的“次”新房。
理论上，这样的房子是地缘改善的最优选。但问题是，青岛在过去很长一段时间里，都是劣币驱逐良币的市场，鲁商、中海等开发商的建筑品质，着实让人摇头。这些房子，就如同是开了20万公里的日系车，剩余价值不多了。最让人挠头的是，这些房子的价值还不菲。除了个别套二户型的房源降价幅度比较大之外，很多豪装的大户型，单价依然很高。对于这一类房子，老王的观点很明确：买，就是啃青岛老钱们的鸡肋，吃不到多少肉，住两年会变得越来越扎嘴。
所以，在老青岛公认的好地段改善，想法很美好，但是不切实际。很多人固守自己的通勤要求，面积要求，基本买不上房子，一年又一年的吊在那里，高峰期没有入坑，低谷期也抄不到底。每天朝九晚五的上班族与找个山清水秀的地方养老的颐养族，在放下不切实际的执念后，就此分道扬镳。![]()
上班族买房的三个方向
对于大人要上班，孩子要上学的家庭来说，市南区最大的痛点是什么？虽然地铁对于前海一线的交通已经有了极大的缓解，但是到了早晚高峰，大学路、山东路、延吉路等路段，有时候拥堵依然严重，特别是到了旅游季节。西边，老房子我们还不去谈，我们重点来说说“三次一新”。虽然楼底下的商业mall半死不活，但是作为最新的次新房，观海地一定是未来相当长一段时间内，这个板块二手房的天花板。有钱的老人家在这个地方住习惯了，现在买了电梯房，一直到百年可能但都不会换房子了，出房率极低。这房子能不能买？当然可以，但是捡漏很难，因为这个盘新房阶段就没开过盘，盯着的人太多了。金茂湾，作为方兴地产在青岛的首作，交学费是不可避免的。你看看那些补了又补的外立面，就能够大体估量出这个楼盘的建筑品质。然而，在地铁2号线开通之际，这依然是西部片区配套最为成熟的楼盘，而且也拥有一线海景，在暂时没有竞品的情况下，价格曾经一度很坚挺。然而最近一年，急售房源也比较多，这个需要我们去细品。这个楼盘，三室还可以伺机捡漏，两室的房源就算了。晓港名城，香港居住思维下的产物，户型是最大的硬伤。对于很多爱捡便宜的人来说，这个盘很理想，别的地方买中间户的钱，在这可以买个大平层。但是，你看看那层出不穷的法拍房，是不是更便宜？对于这个小区，老王的观点非常明确：作为市南区为数不多的新盘，云上观澜不仅仅户型符合当下流行的潮流，最难得还是窗外的景观。相比周边的次新，性价比还是非常高的，但是我们要找一个合适的时机，房子没问题，多省三五万才是我们的目标。总结一下，在很多老市南的眼中，西边是市南的价值洼地，但也正因为此，这个片区还有很多次新房的供应。和五四广场一线比地段，不抬杠，比不过；但是比新都心，比浮山后，比CBD呢，那就是仁者见仁智者见智了。崂山方向，老王要省略一点，因为过几天老王会单独为浮山前出一篇文章。简单来总结：从麦岛-雕塑园，虽然豪宅区的价格也在剧烈震荡，但不论房子新旧，没有便宜让小白捡。预算200W-300W的购房者，M1号线的大高层心里过不去，那就等等M5号线、M8号线上的新产品。当然很多人会说这些地段现在还比较荒，没有地铁和凯德的新都心，当年城市界面好吗？地铁便捷已经确定，年轻人要做的只是忍受两三年的通勤之苦。不论是浮山后也好，东李也罢，你不陪它成长，凭什么享受它成熟期的红利？地铁M2号线方向，大家肯定会想到青铁华润城，这个盘地段和配套是真好，是个热盘，但不是所有的房子都值得买；
地铁3号线方向，老王想推荐一个盘：万科·蓝山。因为在老王看来，这是M3号线上被低估的一个次新房。首先，作为万科在青岛高端品系的开山之作，万科蓝山的建筑品质和园林，在整个主城区是很好的，起码是清江华府们比不了的；其次，万科蓝山的物业服务也是万科体系中最好的；第三，地铁通勤真的很方便。结合现在几套急售房的价格，想年底捡漏的朋友可以考虑。地铁M4号线方向，润府、万和云璟、启章等新房基本都收官了，他们的二手房，如果有急售的可以买，未来价值还是比较稳定的。预算300W-500W，上述这些盘是值得大家去考虑的。当然，浮山后作为近五年来的网红板块，是我们绕不过的。老王的观点是：![]()
终极改善的关键是更新观念
最后，我们说说终极改善族。有一套离着单位近的房子可以暂住，但是退休后又不想过这种挤挤巴巴的生活了，去哪买？
预算200万以下，西海岸不是首选，高新区才是。唐岛湾一线也已经豪宅化了，200W在西海岸买不到什么好房子。
高新区，才是通勤和性价比两个维度之下的最有选择。
当然，城阳的白云山板块，现在也有很不错的产品。“1”字头的单价之下，健身房、园林会所都一应俱全，户型也很棒，从居住舒适度来说很不错。
预算300W-400W，一个是团岛，一个是东李，西海岸可以买买隧道口鲁信的二手。
预算500W以上，最明智的选择不是去浮山前捡垃圾，真正走一圈你也下不了手，只是浪费时间。
500W-800W这个价格段，张村河就是最优选。
对于张村河，你可以挑出一大堆的毛病，但是我想说的是：作为大部分时间待在家中的退休一族，建筑的品质、完美户型、园林会所、高端物业服务、顶流的生活配套，远比离海远近重要得多。
在这些方面，张村河是目前青岛主城的天花板。
不论是未来三四十年的居住品质，还是为子孙后代留一点优质资产，我说的这几个点，都不会让你十年后后悔。
如果看完文章你依然不会选，可以在留言我们一对一交流。
提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里
![]()
青岛购房交流群，欢迎加入
