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12月已经过半，我可以很确定的说：
1月1日出手买新房，四年卖了三套二手房的老王，成功预测了2024年青岛楼市的走势，特别是从10月份开始的翘尾行情。
果断且听劝的人，都可以安心过年了；还没有走出自己认知茧房的人，前11个月没有买房，12月份会变得更加纠结。
房子真的涨价了，年末我们还要上车吗？
两三个重点，我们零零碎碎来分析一下。
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9月：J总，快给我们带粉丝看房啊！
10月：J总，你的客户考虑好了吗？
11月：小J，上次你粉丝看好的房子卖了！
12月：你客户看好的房子 领导预留了
前天晚上，我一位专做高端住宅的弟兄，在朋友圈里发了这样一则看似笑话的感慨。这也是当下楼市的真实写照。老四方、浮山后、张村河、东李，甚至是高新区、城阳，卖得好的这几个楼盘，基本都已经收回了折扣。
12月份，大部分开发商都站起来了，原因无外乎有三：
1、卖得好 2、存货不多（或无竞品） 3、没花钱（没买地）
现在买房人最大的误区，就是市场已经触底反弹两个月了，还幻想着核心区域的优质资产，价格会不断下行。
不仅仅是买房，老王认为所有的重大决断，大家都要做到三点：
1、勤奋，不是刷个短视频就认为在算法逻辑的裹挟下，你看到了事实，一定身临其境去了解真相；
2、相信专业的人做专业的事，你看不明白的东西，要向专业人士请教；
3、不要太想当然，事情一定会向你认为的那个最有利于你的结果，别人都会委曲求全，一定要站在桌子另一面思考，按照市场规律和对手的利益预判他的下一个动作。
你如果做到了这三点，就会发现现在的真相是除了20%的垃圾盘，10%算大账要做新项目的开发商来说，青岛核心城区新房普遍都回收了折扣。
更为关键的是，二手房市场房东临时毁约跳价的情况发生频率也越来越高了。
现实就是如此：楼市已经离开了底部，进入右侧交易时段。
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一月份，最后的抄底机会？
市场的趋势已定，那么我们要不要在12月或者明年1月买房子？2025年的一月份，部分开发商为了抢开门红，还会放出年底收回的折扣。
第一，折扣低了，总价高了。比方说市北区的海景房，当下东边户还有三四套房子在售，到了1月份很可能加推西边户。但是西边户的景观视野更好，而且临近交付，备案价可能就拉起来。来一道算术题：东边户2.1万元/平方米的备案价，现在的折扣是96折；西边户2.2万元/平方米的备案价，折扣会给到95折；
那么，在你不那么在意景观的细微差距时，那么什么时候买房总价更低？第二，给出低折扣的房源，不是你的菜。你想买119平方米采光好的小高层，但是开发商低折扣要么是高层，要么是大户型，都不是你的菜，这种滞销货降价和你有关系吗？第三，垃圾盘价格稳，但是性价比不如二手房。这个不用分析了吧？2025年春节过后，青岛核心城区的供需比是显而易见的，金三银四青岛主城为数不多的现房准现房，还有一波主升浪。![]()
二手房，机会不是等出来的
上个月末，老王的团队正是开通了二手房交易平台。因为在这个年末，抄底新房的机会越来越少，二手房我们可以利用信息差、供需差、心态差，买到性价比高的产品。问题是，年末买房的人，都是这么想的。二手房的成交量已经连续四个周放量增长，上个周甚至大涨了30%。![]()
上个周，老王的一个粉丝以超过600W+的总价款，拿下了东李绿城的一套洋房产品。这个小区关注了很久，一直没有合适的房源出来。恰巧出来这么一套，确实喜欢就出手了。现在在东李等汀兰，等晓风湖畔优质房源的买家大有人在。当你的房子刚挂出来，就有七八个人上门看房，有两三家想谈谈，你的第一反应会是什么？市场只是局部回暖时，摇摆的房东越来越多；等到明年金三银四的传统旺季，谈好了价格，房东临时毁约的情况会更多。当然，你要找低价甩卖的房子永远都有。只是，就跟何广智说得那样：你要买新手机，就永远不要关注P40是多少钱；你要买新能源车，也不要看2020年的二手宝马现在的价格走势。在细分的市场中，盯住你的“菜”价格是如何变动的，就足够了。所以，我给很多朋友的建议是：你12月份如果觉得心理上过不去，可以等到一月份。但是不论明年1月份开发商能不能给你理想的折扣，都要春节前入手。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里![]()
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