民间借贷担保房屋是否可以买卖

学术 2024-12-12 23:32 河北

我国的民间借贷活动非常兴旺，但民间借贷的诉讼纠纷也非常多见，为此，国家对民间借贷有专门的立法，用以规范民间借贷活动，

民间借贷与金融机构借贷活动中最常见的还有借贷担保。借贷担保有人担保或物担保两种不同的担保方式，物担保中有不动产的抵押担保和动产的质押担保区别。许多民间借贷活动中的物担保最为常见的是用不动产担保借款。在民间借贷中，如果借贷双方达成了借贷意向，债权人要求债务人提供担保时，债务人会把正在居住或正在使用的房产作为抵押物，对借贷进行担保。

为他人借贷提供担保，如果债务人不能按照借贷合同约定的期限偿还借款本息时，担保人将要承担相应的担保责任。担保责任有一般担保和连带担保两种情形。不管是一般担保还是连带担保，债权人必须在担保期限内向担保人主张担保责任时，才可以获得法律的保护。如果债权人未在担保期限内向担保人主张担保责任，担保人可以免责。

如果借贷发生时债务人提供的是物担保时，担保物就会受到权利限制，在债务未清偿之前，未经债权人的同意，担保物不可向第三方转让。民间借贷中物的担保最常见的是不动产担保，用不动产担保借贷，债权人正确而又安全的做法是应该与担保人将担保的不动产向不动产登记机关设定抵押登记。经过抵押登记的房产，债务人如果在抵押担保期间向第三方转让抵押房产，房产权利会受到限制而无法出售。

如果借贷双方只签订了用房屋担保借款的协议，对担保房产没有办理抵押登记时，担保房产对第三方出售时权利是不受限制的。如果担保借贷的房产已经设定了抵押登记，债务人向第三方出售抵押房产时，权利是受到限制的。假如债务人避开了抵押登记的限制，将抵押房产出售给第三方，该出售行为对债权人无效。债权人有权要求撤销出售行为。如果买受人知道交易的房产已经设定了借贷担保，不动产买卖无效的后果将由买卖双方承担责任。如果购买人不知道交易房屋已经对债权人设定了担保而买受，属于善意购买。一旦发生不动产买卖合同的效力争议纠纷，法院原则上保护善意购买人的合法权益。

如果形式上借贷双方以虚假房屋买卖关系掩盖民间借贷担保实质的，属于让与担保行为。一旦发生了第三方对交易房产的执行，债权人以买受人身份提起执行异议时，法院在查明涉案房产是民间借贷的让与担保行为时，这种不动产买卖关系不受法律保护。

最高人民法院审理的毛来华、林福汉（2016）最高法民再113号执行异议之诉再审民事判决书的审判思维认为：“当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。”

2010年11月8日，华辰公司与刘宣求签订抵债合同，取得华晨公司的六个门面。2012年6月19日、20日林福汉向刘宣求指定的银行帐户共计汇款800万元，汇款凭证备注为：借款。

2012年6月20日，林福汉与刘宣求签订《房屋买卖合同》，约定购买案涉六个门面，交易价款800万元整。合同约定：《房屋买卖合同》签订当日刘宣求应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉；2012年9月19日前林福汉无权办理过户手续；若刘宣求在2012年9月19日前反悔，应归还林当福全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金。

福州市中级法院因毛来华与黄裕生、刘宣求等人借款合同纠纷一案，查封了刘宣求抵债合同下的上述店面。林福汉向法院提出异议，福州中院驳回林福汉的异议请求。林福汉提起执行异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，停止对案涉店面的执行。福州中院一审判决林汉福购买房屋有效，对案涉房产不予执行。毛来华上诉后，福建省高院判决驳回上诉，维持原判。

毛来华向最高法院申请再审，请求撤销一、二审判决，确认林福汉与刘宣求的房屋买卖合同无效。

最高法院经审理认为：林福汉与刘宣求签订《房屋买卖合同》的目的实质是为借款合同提供担保，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效。借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。最终，最高法院撤销一、二审判决，改判案涉《房屋买卖合同》无效，驳回林福汉全部诉请。

最高法院改判此案的原因，是查明了林福汉与刘宣求签订的房屋买卖合同不是双方的真实意思表示，而是双方的借款担保行为。从法理上讲，这种隐蔽性借款担保，属于让与担保。即以买卖的表相掩盖担保的实质。

最高法院根据当时施行的《民法总则》第一百四十六条关于通谋所作的虚假意思表示无效的规定，认定案涉《房屋买卖合同》无效。一、二审法院排除毛来华强制执行权利的法律依据错误。

以买卖合同为表相的借贷担保合同中的“买卖”，并不是借贷双方的真实意思表示，而是为借贷提供的担保措施，属于合同双方通谋虚伪表示。这种担保关系属于一种非典型的担保，即让与担保。

让与担保关系，并不能使债权人获得担保物权，债权人无法就买卖的标的物优先受偿。债权人通过买卖合同的方式为债权提供担保的目的，是防止债务人对担保房产向第三方出售，以防止可能发生的第三方对交易房产的执行。

如果因让与担保关系发生诉讼纠纷，债权人要求履行买卖合同时，法院原则上不支持，而要求诉讼双方按照实际的法律关系进行诉讼。让与担保的债权人的债权获得判决保护后，债权人可以申请对担保房产拍卖，对拍卖价款受偿。拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，如果有盈余，属于房屋所有权人所有，如果拍卖价款不足以抵偿执行款，被执行人应该继续向执行申请人履行债务。

如果发生让与担保的房产被第三方向法院申请执行后，导致让与担保人的担保物权不能实现，这种让与担保关系形成的债务，将转变为普通债权债务。让与担保的债权人有权向债务人主张偿还债务。因让与担保关系发生非典型担保纠纷时，债权人负有强制清算义务，不能直接取得房屋所有权，在主张标的物拍卖所得清偿债务权利时，不能损害善意第三人和案外人的合法权利。

法官论谈

实用的法律平台，海量的法律资料。为您推送分享：法治资讯、法律规范、审判实务、司法案例、学者文章；帮您明理释法：讲事理、讲情理、讲道理、讲法理、讲真理、讲伦理、讲天理、讲公理。

最新文章

消息传来！外逃的田文军，1.1亿元资产遭英国没收充公

最高法发布继承纠纷典型案例：离家30年未尽赡养义务，能否继承遗产？

业主擅改入户门影响邻居通行法院：恢复原状

最高人民法院发布继承纠纷典型案例（第一批）

从严惩治！最高人民法院发布依法惩治非法生产、销售、使用窃听、窃照设备犯罪典型案例

最高人民法院发布依法惩治“蝇贪蚁腐”典型案例

倡导友善互助，弘扬敬老美德！最高法发布继承纠纷典型案例（第二批）

从严惩治！最高人民法院发布依法惩治非法生产、销售、使用窃听、窃照设备犯罪典型案例

最高检印发《人民检察院办理伤害类案件技术性证据实质审查工作规定》和《伤害类案件人体损伤程度鉴定意见专门审查指引》

刑事追赃中如何处理第三人善意取得的涉案财物

【法官说法】死亡赔偿金可继承？法院：非遗产且不宜平分

人活一世，要有三种好心态

突发！高级人民法院副院长被查

取消公摊面积！刚刚，一地官宣

【人民法院案例库】人民法院案例库：物业费诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算

律师收人600万现金，半路被身边人抢劫

加盖印有“不得用于合同签署”字样的项目部章，是否构成表见代理？

最高法院：执行程序中，如何理解和执行“中国人民银行同期同类贷款利率”

刑案受害人提起民事诉讼，一审：不属于民事受案范围；二审：受害人没有在刑事诉讼中得到全部退赃退赔，另行提起民事诉讼符合民诉法规定

土地增值税如何计算？一图读懂土地增值税。

毛奇，受贿数额特别巨大

为何越来越多的老法官卷不动了？

为什么有贪官？这是我看到的最好回答！

景汉朝：涉诉信访治理的演进与新时代现代化方向

最高法院：让与担保不具物权效力也不具有优先性

民间借贷担保房屋是否可以买卖

湖南一省委副书记的家被偷，警方立即展开抓捕，当小偷被抓住后，结果却让人感到意外

碧桂园董事长杨惠妍被监管！

【人民法院案例库】让与担保有效，但债权人不能随意处置让与的资产

《民法典》背景下债务人或第三人提供“让与担保”时的法律问题浅析

非典型性担保“让与担保”只是一种债权担保方式，不具有法定物权效力。最高法●网签备案登记是政府部门行为，不视为法院查封行为

最高法院:出借人能否以让与担保物排除债权人的强制执行?（转载）

别人请客“3不带”，以免被人看不起！

【重磅】景汉朝：论群体性上访类型化治理与体系构建——以涉诉信访为视角｜中国应用法学

开曼群岛属于哪个国家，为什么很多中国公司注册地是开曼群岛？

最高法明确：生效裁判“本院认为”观点，对他案没有拘束力和既判力！

最高法院:判决书中“法院认为”部分对于其他案件均不产生拘束力和既判力？

公司注册地：你不可不知的要点！

常年法律顾问专栏01：关于公司注册地的法律问题

混凝土为什么叫“砼”？80%的工程人不知道来历！

【人民法院案例库】首发21个房屋买卖合同纠纷裁判要旨

法院案件为何越来越多？漫长繁琐、惩治不足的司法正被违法者用来获利

全国法院：关于夫妻共同债务认定的指导意见(2024.11修订)

合同诈骗罪中“非法占有目的”如何认定

最高法院：法定代表人将公章交由他人保管和控制的是否可以视为赋予持有人对外使用公章的权利？

刑案受害人提起民事诉讼，一审：不属于民事受案范围；二审：受害人没有在刑事诉讼中得到全部退赃退赔，另行提起民事诉讼符合民诉法规定

哲思 | 真正的强大，是什么都不在乎

最高检公安部联合挂牌督办第四批特大跨境电信网络诈骗犯罪案件

人民法院关于建设工程纠纷案件热点问题问答（2024年9月整理），建议收藏！

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉