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人民法院案例库首发21个房屋买卖合同纠纷裁判要旨
人民法院案例库 最高裁判实务
01.人民法某小区业主委员会诉某房地产开发公司、某建筑公司房屋买卖合同纠纷案——业主委员会对于业主共有事项和物业共同管理事项可以自己名义提起诉讼
裁判要旨：业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。02.某房地产开发有限公司诉李某某确认合同无效纠纷案——违反强制性规范的合同效力认定裁判要旨：房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。03.常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案——一方违约致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同裁判要旨：商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。04.王某某诉王某、刘某某房屋买卖合同纠纷案——债务人向连带债权的债权人之一为全部给付其总债务即归消灭裁判要旨：《民法典》第五百二十一条第三款规定，连带债权的规则参照适用连带债务的规则。在连带债务中，债权人不必分别请求每一位债务人履行债务，而是可以任意选择债务人，并请求其履行全部债务；同理，在连带债权中，债务人亦有选择权，可以任意选择债权人，并向其履行全部债务。关于债务人向连带债权中之一人清偿的法律效力，根据《民法典》第五百二十条第一款的规定，部分连带债务人履行的，其他债务人对债权人的债务在相应范围内消灭；同理，部分连带债权人受领债务人履行的，其他债权人对债务人的债权在相应范围内亦消灭。债务人向连带债权的债权人之一为全部给付其总债务即归消灭。未实际受领债权的其他连带债权人不得再行向债务人主张权利，仅能向其他受领债权的连带债权人主张返还。05.盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案——精装修房屋买卖双合同模式下责任认定裁判要旨：法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。06.武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案——开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约裁判要旨：商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。07.傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案——卖方许诺“买房送学区名额”未履行时买方有权解除合同裁判要旨：商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。08.吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案——购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效裁判要旨：合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。09.顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案——房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约裁判要旨：关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。10.余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案——关于商品房预售合同约定带装修的商品房交付条件的认定裁判要旨：关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。11.贾某诉张某等房屋买卖合同纠纷案——出卖人权利瑕疵担保责任的认定裁判要旨：出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。 买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。12.陈某等诉某公司房屋买卖合同纠纷案——因自身过错放弃上诉，再审请求能否支持裁判要旨：再审是一种对生效判决的特殊纠错机制，只有在某些特殊情形下，通过两审终审制的通常机制无法实现权利救济之时，才能启动再审程序。当一审胜诉或部分胜诉的当事人未提起上诉，二审判决对一审相关判决又未予改判的情况下，未上诉的当事人又申请再审的，因其缺乏再审利益，对其再审请求不应予以支持。13.石某诉余某某、陈某某房屋买卖合同纠纷案——生效刑事判决认定构成虚假诉讼罪的，其诉讼请求依法应当驳回裁判要旨：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，生效的刑事判决认定石某某的行为构成虚假诉讼罪，石某与其父石某某串通，故意隐瞒案件事实，提起的本案诉讼，属于虚假诉讼，按照法律规定，其诉讼请求依法应当驳回。14.吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案——房屋确权诉讼中涉案房屋已被法院在先查封的，应告知当事人通过执行异议解决裁判要旨：人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。15.山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案——基于后让与担保签订的商品房预售合同经调解解除是否构成虚假诉讼裁判要旨：考察双方签订商品房预售合同是否系其真实意思表示，提起诉讼是否系试图通过虚构法律关系、利用法院裁判权实现非法目的，是处理此类案件的基础。 让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。为保护社会交易安全，应认可合同双方设定担保是真实的意思表示，其买卖合同系让与担保的外在表现形式，让与担保并非通谋虚伪意思表示。16.上海某某房地产有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定裁判要旨：不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。17.钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案——经承租人同意而取得公房居住权的同住人因另获适宜住房保障而不再享有原居住权裁判要旨：在审理涉及公房居住权民事案件中，应注意区分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。 其一，注意区分公房居住权取得的两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。在这两种情况下，公房同住人虽然都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户籍的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户籍的同住人，其权利来源于承租人对其居住保障的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户籍，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户籍或搬出房屋。 其二，来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。否则将有悖于承租人同意其迁入户籍来保障其居住的初衷。故对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。18.印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案——合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，则开发商的广告宣传不属于合同内容裁判要旨：虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。19.谭某诉利川市某房地产公司房屋买卖合同纠纷案——当事人未在答辩期内提出管辖权异议的处理裁判要旨：当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。除违反级别管辖和专属管辖规定之外，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。20.上海某公司诉青岛某房地产公司房屋买卖合同纠纷案——诉请履行合同约定义务属于民事诉讼的受理范围裁判要旨：人民法院判断应否作为民事案件受理的问题，应以民事诉讼法及司法解释关于原告起诉条件的相关规定为标准。原告起诉请求被告履行合同约定的义务，当事人之间存在权利义务关系的现实争议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，人民法院依法应当受理。21.指导性案例:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
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