到现在,楼市出现了非常尴尬的一面:
地,卖不动了。
广州,今年上半年卖地收入仅仅只有65亿,2023年是1183亿。
苏州,今年上半年卖地收入仅仅只有71亿,2023年是908亿。
南京,今年上半年卖地收入仅仅只有109亿,去年是1135亿。成都,今年上半年卖地收入只有191亿,去年卖地1133亿。今年上半年,全国卖地收入仅仅只有7200亿,2023年全国土地出让金达到4.69万亿。无论是从整体,还是从局部来看,卖地收入都在断崖式下跌。
1、土地代表着供应,供应断崖式下跌,有助于楼市触底回暖。2、土地收入背后是地方收入,地方收入大幅下跌,接下来无论你在哪,难熬的感觉恐怕都逃不过了。很多人可能还不明白,土地出让金减少,对普通人有何影响?土地收入占地方财政收入的三分之一,2020年时这个比重甚至高达43.2%。今年全国300个主要城市土地出让金共计7200亿,北上广深杭等城22个发达城市就贡献了其中的4300亿。等于说剩下的278个城市,他们今年以来只卖出去2900亿的地皮,平均下来单个城市10亿都没有。更直接来说,核心城市的卖地收入虽然也跌了不少,但下半年只要拿几块好地出来,放开限价,开发商该拍还是会拍。甚至看到不少地王,不信看看上海、北京、南京,都是如此。而很多三四线城市就难了,地卖不出去,收入断崖下跌,但是该花钱的地方一点没少。企事业单位的公职人员要养,不然政府无法正常运转;前些年欠下的地方债要还;更不要说文旅、商业、农业、发改委等等部门,都等着钱要发展;还有上面的重点工程,也要配合资金落地等等。节流是最简单的,接下来,大家会看到很多三四线城市开始降薪。公务员、教师、国企员工等等都会面临收入下滑的问题,绩效难拿,工资延迟再发等等都会出现。比如学校,生源不足的学校可能会开始合并,拆迁项目的钱久久发不下来,很多交通线路开始减少趟次等等。注意,这些收入受到波及的基本都是三四线城市中产消费主力,他们的收入下滑,各行各业也会慢慢感受到,赚钱,越来越难了。节流之后,就是开源:很多地方的非税收入也会开始增多。交规收紧呀,针对企业的罚款开始增加呀,包括国道收费,都是受类似原因的影响。接下来,越是收入紧张的城市,各种各样的罚款会更多。这带来的必然结果就是,营商环境会进一步恶化,又会进一步加速企业的搬离。所以,很多人认为离开大城市,回到小城市就能在这波寒流中过更好,恰恰相反。财政越紧张的城市,债务越大的城市,这波冲击下感到的紧缩会越突出。有网友说的很精髓,哪怕是49年,也是城里人生活的要更好点。罚款收入更多——营商环境差——企业会流出;公共服务变差——生活体验会差——人口会流出。
从很多国家发展经验来看,城镇化中后期就是大城市抽小城市血的时候。先衰退的,往往是人口吸引力不足的城市,这些城市的资源会因为人口流出难以盈利而加速衰败。作为普通人来说,选择大城市,不仅仅是为了教育,还是救自己的命,救老人的命,真正在小城市就医的人,会体会到这句话的含金量。所以,真的不建议大家现在盲目逃离核心城市,相反,我更建议大家在现在普跌的环境里,为自己家庭占个位置。你的城市目前的财务和债务情况如何?在这波冲击中,受到的波及大不大?是不是属于要避开的城市?尽快卖出,还是耐心持有?以上内容,我今晚的直播间会详细跟大家聊聊,直播结束还会给大家发放一份我精心整理的《全国各大城市债务压力排行榜》还会给出我建议要尽快避开的城市,以及我长期看好的《最快回暖的13座城市名单》。大家可能还没意识到,我们又一次站在了历史的转折点。现在我国发展,实际上处于一个交叉口,很多发展的阵痛,是无法避免的。回望过去,制度改革实际上是提前于优先经济发展的,只有改革好了,随后才是经济的腾飞。房地产,也是允许贷款到期房招挂拍模式后,开始腾飞;地方,也是在土地财政的分税制改革后,开始迅速发展。所以,很多问题,实际上是需要改革解决分配问题,随后才是经济的腾飞。所以,二十大才会更多的提到的是创新机制的问题,包括财税制度的改革,包括我们经济刺激内需的方向,包括新旧动能的转化等等。顶层设计,往往是看着遥远,但是很快就会在3-5年改变我们的生活。实际上我们现在恰恰是需要一些耐心,因为解决过去的弊病,而走向新的发展方向,都需要时间,改开也不是一夜之间完成的。
很多人,喜欢拿我们的现在和日本的过去相比,虽然有很多类似的地方,但是相比日本我们的优势也是有的。广场协定是美国强制日元对美元升值,原因同样是美国认为日本的崛起影响了美国本土的经济发展,广场协定也是导致日本后续波动的原因。关税只能影响部分的出口,如果人民币升值,对出口的影响才是更深刻的,针对这点来说,我们的汇率政策是有自主权的。甚至美元降息,我们会有更多的政策空间,来刺激国内的经济回暖。其次,日本90年代危机的时候,恰恰出现中国这样的劲敌追赶和挑战。我们国家现在虽然也受到一些挑战,但我们是14亿人口的大市场,除非现在有个140亿人口的国家,老百姓也非常勤劳听话,之前完全封闭,现在全面放开,才能产生类似当年中国对日本的作用。第三,很多人看到日本失去的30年,会觉得是因为资产负债表的收缩导致的。这是一方面的原因,但另一方面的原因是,日本没有抓住互联网发展的这波浪潮,过去20年的发展整体是偏慢的。我们不仅有举国体制,还有AI人工智能需要的电力基建设施,更有长线布局的思维,和优质的人才。在这次产业革新上,我们已经开始抢跑,取得领先地位,就拿新能源汽车来说,我们的电池技术遥遥领先,已经在瓜分日系、德系车的市场份额了。所以说,不要随大流地去诋毁自己的国家,我们发展的优势也是有的。只是说,现在的问题是宏观的乐观和微观的难受同时存在,需要给老百姓一些真实可感的利好。刺激消费是一部分,9月正在加速落地,另一方面我认为是赶紧将存量房贷下调的利好落实下来。银行的息差虽然低,但是不要忘了,银行是依靠各行各业贷款滋润起来的,大家都不好过银行怎么好过呢?我认为只需要关注1点,就是跟国运站在一起,跟增量站在一起。要么尽快的换行,接下来举国的资金、资源都会往这些行业里面砸,你才能更快的抓住机会。但是大家知道,普通人是很难换行的,最多是让孩子尽量去选择高科技相关的专业,你无法进入高科技行业,至少你孩子可以赚到这方面的钱。对于剩下的人而言,你虽然没法换行,但也有个可行的办法:今年6月份业内某国家级基金发布公告,第六批子基金设立任务已完成,总规模112亿元,主要硬科技和创新科技上。7月,上海设立的三大先导产业母基金,出资额合计约890亿元,集成电路母基金、生物医药母基金、人工智能母基金。6月,广州宣布设立100亿元天使母基金,锚定广州“3+5+X”战略性新兴产业和未来产业。现在只要你去查,国家包括各行各业的投资资金都在往这些领域去砸钱,不少核心城市已经拿到发展资金,开始全力拼实力。所以不是我们没有新增长的行业,只是你没发现、没跟上而已。过去但凡能拿到时代红利的,都是能迅速跟上时代转向的人,普通人如果没法参与到行业变革中来,最简单的就是赶紧跟随产业去调整资产。这是对地方资金、人才和政府执政能力的综合考验,我综合各方面数据对比各大城市的投入资金和科研实力,挑选出我最看好的13座城市。关注的朋友,欢迎扫码来我直播间,我会跟大家详细聊聊这些我看好城市的情况,当中不乏出租回报率高、产业布局好,6万首付投入即可搞定的潜力版块,关注的朋友,扫码来聊吧。