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在荷兰，只要一块土地上有两个及以上的住户，都被称为公寓。荷兰共820万套房屋中有36.5%是公寓。荷兰作为老牌资本主义国家，极其重视个人财产的保护，而房产，作为很多人的最贵重财产，最怕出现的就是因房屋质量问题导致的财产贬值。
在整个房屋维护的过程中，“自己的财产自己负责保护”是基本理念，也就是说一栋公寓楼的业主作为利益共同体，共同完成这栋房子的维护工作。只要是公寓，都会建立VvE （Vereniging van Eigenaars）业主协会，并设立VvE的独立银行账户用以储存整栋楼的维护基金。就如同养老金一样，年轻刚开始工作就需缴纳养老金，新建的公寓楼从建设完成落地交房开始的第一个月，所有的住户就会按一定的标准缴纳物业费，为5-10年后可能到来的第一波建筑维护工作做准备。
在荷兰买房的过程中，卖家必须将公寓VvE材料公开给所有潜在买家，其中包括了房屋建筑检测与维护计划、储备金财务报表与预算表、业主大会的会议记录、产权分割协议、建筑保险单等。通常一栋楼超过12个住户会雇佣专业的物业管理公司，业主内部推选业主董事会，对物业管理公司的报表进行审计。物业管理公司会对整栋楼的维护管理工作给出专业建议，但业主有权投票选择执行或不执行。
VvE的存在完全是为了钱，所有的讨论也都与钱有关，每个月真金白银存起来的钱是为了更好地维护房子不让它贬值，而花钱的过程也都必须公开透明，每一项需要花钱的项目都需要业主投票表决，每一位业主也有权利对整栋楼的物业管理、现存问题提出自己的看法或要求，所有的细节都会被记录在案，因此业主大会往往十分冗长
2017年，荷兰明确了新的VvE法案，规定公寓楼业主必须为公寓楼存维护基金，有两种方案，一是做建筑检测报告，制定10-30年维护计划表，并根据维护计划表确定每个月的物业费费用；二是根据房屋的重建保险估值，每年缴纳估值的0.5%作为储备金。
由于房屋状况各不相同，就算是同一个街区相邻的公寓楼，房屋状况差别可能很大，因此每户需支付的数额都不同，最少的50欧元一个月，最多的高达500多欧元。但并不是每个月交的钱多就一定够用，一些建于二战前的小型三层公寓楼可能储备金只有一万欧元，但房屋状况很好，近几年没有任何维护项目；而一些建于1950-1980年代的7-8层电梯公寓楼每月每户交两三百欧元，维护储备金高达五六十万欧元，但依旧面临着大量紧迫的维护工作，导致赤字，需要每户业主一次性融资几千欧元甚至两三万欧元，这时候往往会出现一栋公寓楼短时间内有大量业主因为不愿意付维护费而抛售。
在荷兰，只要一块土地上有两个及以上的住户，都被称为公寓。荷兰共820万套房屋中有36.5%是公寓。荷兰作为老牌资本主义国家，极其重视个人财产的保护，而房产，作为很多人的最贵重财产，最怕出现的就是因房屋质量问题导致的财产贬值。
在整个房屋维护的过程中，“自己的财产自己负责保护”是基本理念，也就是说一栋公寓楼的业主作为利益共同体，共同完成这栋房子的维护工作。只要是公寓，都会建立VvE （Vereniging van Eigenaars）业主协会，并设立VvE的独立银行账户用以储存整栋楼的维护基金。就如同养老金一样，年轻刚开始工作就需缴纳养老金，新建的公寓楼从建设完成落地交房开始的第一个月，所有的住户就会按一定的标准缴纳物业费，为5-10年后可能到来的第一波建筑维护工作做准备。
在荷兰买房的过程中，卖家必须将公寓VvE材料公开给所有潜在买家，其中包括了房屋建筑检测与维护计划、储备金财务报表与预算表、业主大会的会议记录、产权分割协议、建筑保险单等。通常一栋楼超过12个住户会雇佣专业的物业管理公司，业主内部推选业主董事会，对物业管理公司的报表进行审计。物业管理公司会对整栋楼的维护管理工作给出专业建议，但业主有权投票选择执行或不执行。
VvE的存在完全是为了钱，所有的讨论也都与钱有关，每个月真金白银存起来的钱是为了更好地维护房子不让它贬值，而花钱的过程也都必须公开透明，每一项需要花钱的项目都需要业主投票表决，每一位业主也有权利对整栋楼的物业管理、现存问题提出自己的看法或要求，所有的细节都会被记录在案，因此业主大会往往十分冗长
2017年，荷兰明确了新的VvE法案，规定公寓楼业主必须为公寓楼存维护基金，有两种方案，一是做建筑检测报告，制定10-30年维护计划表，并根据维护计划表确定每个月的物业费费用；二是根据房屋的重建保险估值，每年缴纳估值的0.5%作为储备金。
由于房屋状况各不相同，就算是同一个街区相邻的公寓楼，房屋状况差别可能很大，因此每户需支付的数额都不同，最少的50欧元一个月，最多的高达500多欧元。但并不是每个月交的钱多就一定够用，一些建于二战前的小型三层公寓楼可能储备金只有一万欧元，但房屋状况很好，近几年没有任何维护项目；而一些建于1950-1980年代的7-8层电梯公寓楼每月每户交两三百欧元，维护储备金高达五六十万欧元，但依旧面临着大量紧迫的维护工作，导致赤字，需要每户业主一次性融资几千欧元甚至两三万欧元，这时候往往会出现一栋公寓楼短时间内有大量业主因为不愿意付维护费而抛售。
混凝土使用年限只有70年
风吹雨淋的建筑在建成之后就是一个缓慢老化的过程，没有什么是永恒的。所有的建筑材料都有一定的年限，电梯10年、外墙20年、屋顶30年……年纪到了，就是会出现各种问题。
荷兰的建筑年代差异很大，在820万套房屋中，有114万套房屋是建于二战前的砖木结构“百年老房”，但百年老房的维护成本并不高。目前荷兰房屋中维护成本最高、问题最多最大的是建于1950年代-1960年代的砖混结构公寓楼，全荷大约有40万套这样的“老破小”，都面临着严峻的维护问题。
混凝土作为二战后开始大量使用的建筑材料，其使用年限只有70年。大量建于这个年代的房屋在近几年的建筑检测中发现混凝土楼板沙化腐烂，导致管道破裂、墙体结构性裂缝、阳台倒塌等问题，严重的甚至有地基问题，变成了危楼。但这种混凝土老化几乎是无法通过维护解决的，如同一个无底洞，可能最终只能拆迁重建。
那么，没钱修房子可以不修吗？
荷兰南部城市有一栋1960年代的公寓楼，就发生了这样的情况。这栋楼的外墙多处出现结构性裂缝，地下室漏水多年，楼内大多都是租户，这么多年以来，房东们并不愿意增加持有成本，由于房屋老旧，物业维护储备金完全不够修房子，在连续几年业主投票反对维护工作后，几位业主私自用不专业的方式维修外墙，物业管理公司拒绝继续为这栋楼提供管理服务。同时这栋楼由于逾期维护，建筑保险公司拒保，已无法购买建筑保险。
荷兰法律规定，所有的公寓楼都必须购买建筑保险，没有建筑保险的情况下买家无法贷款。这一栋楼的业主现在就算要抛售房产也很难了，除非将房子卖给全现金支付，并且对荷兰房屋不了解的外国人。
在阿姆斯特丹的新西区，大量1950-1960年代的社会福利房公寓楼近两年已经改建重建，但在市场上高价买卖的同类公寓楼，所有的维护责任都落在了业主自己头上。
充分的业主自治权
向来强调自由民主公平的荷兰，在房屋维护问题上，有着明确的法律法规，同时给与了业主充分的自治权。公寓楼的维护储备金也是业主自己的资产，应由业主自行决定如何管理如何使用。政府只设定了相关房屋维护的法规，依靠房屋保险、购房贷款条件等间接督促业主及时完成房屋维护，同时开放市场竞争，有大量第三方建筑质量检测机构与物业管理公司供业主选择。
这就导致了楼与楼之间的差异完全是人与人之间的差异。
一些建于二战前的小型公寓楼，只有2-6户，业主往往采取最低成本运作——不雇佣物业管理公司而是自行管理：擅长记账的管账本，有建筑行业人脉的负责联系工人维修，将每月物业费支出降到最低，业主大会变烧烤派对，所有的问题也都能得到及时解决。
但很多公寓楼就没那么幸运，业主们会遇到贪污维护费的物业管理公司，也会遇到市政建设导致房屋损坏的意外，或是老旧的公寓楼维护费用超支。
业主们可以通过开会的方式投票表决更换物业管理公司，如果你对备选物业管理公司不满，认为其他业主从中牟利，你也可以推选其他物业管理公司，所有的业主会进行投票选择。业主们也可以作为一个集体，上法院打官司追讨被贪污的维护费用，至少所有的账目都是有据可查的。
每一栋公寓楼在产权分割协议中明确了VvE负责维护的公共区域，以及业主自己负责的私人区域，例如有些公寓楼的窗玻璃窗框都属于VvE的维护范围，会动用储备金统一更换更好的保温玻璃；公寓也都有着自己的公寓守则，业主们可以增减公寓守则的内容，例如不可作为民宿出租、装修时需提前让VvE董事会审阅图纸等，一切的宗旨都是为了最大的利益——保障业主的居住安全，保护这栋楼不贬值。
荷兰也有一些非盈利机构，为业主提供各类VvE相关专业信息与帮助，教大家如何拯救一个休眠的VvE。只要一栋楼有一位业主愿意站出来主持大局，这栋楼的处境就不至于特别惨烈。这些年由于荷兰房价以每年15%的涨幅快速增长，有不少地段很好的“老破小”浴火重生，只有在房价上涨的时候，业主才会更愿意将钱投资在房产上。
但这也意味着一些老旧的高层电梯公寓注定沉沦。带电梯的公寓楼，连搭个脚手架成本都要近10万欧元，楼层高了，维护难度是几何倍数增长，业主修不起也不想修，但房子地段不错，适合高价出租的城市次中心贫民窟就这样出现了。
出问题的不止是60-80年代的电梯公寓楼，2000年前后建造的大型商住公寓楼现在也面临着第一轮大维护周期，20多年了，该修的都需要修了，电梯、外墙、窗框防水层、屋顶、排风管、供暖设备，哪个不需要花钱？更惨的是一些楼由于建造时的特殊设计，或是当时建造质量不佳，导致维护成本很高，这些也都由业主承担。此时业主们就得联合起来，作为利益共同体找开发商承建商打官司，承建商倒闭的话，就只能自己承担。
不轻易插手的地方政府
在房屋问题上，地方政府负责征收不动产税，改善社区街道环境，做基本的市容市貌检查，提醒业主及时维护房屋，在房屋维护问题上不轻易插手。
但地方政府的基建工程可能影响着公寓楼业主的利益。鹿特丹Blijdorp地铁站附近一栋公寓楼近几年发现楼体发生严重的不均匀沉降，顶楼墙体开裂、外墙漏水，一修再修，怎么都修不好。这栋楼位于地铁隧道正上方，现在怀疑是地铁震动和隧道沉降导致房屋损坏，整栋楼业主正准备联合起来告鹿特丹市政府。
还是鹿特丹，曾经的看守所老楼在2018年由开发商接手改建成了公寓，近期发现原始外墙存在严重工业污染，并且地基潮湿布满菌丝，底楼业主天天大战蘑菇。改建不到10年，问题重重，如果要追溯责任，鹿特丹市政府作为这栋楼的原主人，难辞其责，但VvE业主董事会正是与鹿特丹市政府关系交好，也是设计这栋楼的建筑师。这栋楼至今还只采取掏空整栋楼的储备金去做维修，而不是追究开发商承建商以及市政府的责任，或许要等到这栋楼的其他业主发现了董事会的问题才会做出行动。
只要有利益，贪污就会存在
目前荷兰35%的房屋属于社会福利房，由房屋公司进行管理出租。而很多大型公寓楼中，房屋公司拥有几十套公寓，作为整栋楼的大房东，同时也作为这栋楼的物业管理公司。在这种运作模式下，只要有房屋维护工作，就有利可图。修什么，用哪家公司修，花多少钱，房屋公司说了算。明面上房屋公司都是非盈利机构，但众所周知，非盈利机构才是最赚钱的。
房屋公司与地方政府是非常紧密的合作关系，作为目前欧洲住房危机最严重的国家，预计到2030年，荷兰住房数量的缺口将高达100万套。房屋公司承担着开发建设足够数量的社会福利房，解决地方上的住房短缺问题。
荷兰的房屋公司也是市场化运营的，会根据市场变化，对持有的物业进行抛售回笼资金。在现行的绿色建筑提高能源标签的要求下，房屋公司会制定整套方案改建房屋，用完公寓楼的储备金，不够还可以向市政府再贷款。在这种情况下，购买了这类房屋的小业主没有任何话语权，只能乖乖交钱。
当一栋社会福利房被房屋公司大量抛售，个人业主数量变多后，会联合起来将物业管理公司换掉，如果业主发现财务报表有疑点，会向房屋公司追讨之前的维护费用。这样的事情每个城市每天都在发生，一场官司可能需要耗时2-3年，但最终健全的法律是会维护公平的。
少则一万欧元，多则上百万欧元，公寓楼维护基金的数额实在太过巨大，只要有利益，贪污就一定会存在；但只要有健全的法律法规，足够的民主自治，业主的钱交给业主自己管，或许过程会很曲折，但健康的体系会自动运行下去。毕竟房产作为人生中能买的最贵的东西，没有人是傻子，会看着自己的房子倒塌。
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