养老产业迎“发展天时” 房企探路十年求解盈利之道

楼市 2024-10-12 22:25 北京

负责中海康养业务已有七八个年头的郭鑫认为，这个行业在今年迎来了“真正的天时”。

今年年初，国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，银发经济一词自出现就引起广泛关注，2024年更是被业内称为银发经济元年；7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，养老设施首次纳入REITs项目申报范围。

郭鑫现任中海发展康养公司总经理，在他看来，康养产业两大核心管理要点包含资产运营和内容运营。受益于养老设施REITs政策的出台，中海锦年康养（中海地产旗下康养品牌）有望在当前运营的基础上进一步提升运营效率和资产价值。

据中国老龄科学研究中心预测，目前我国银发经济规模约7万亿元，占GDP比重6%。在发展银发经济的当下，房企对布局养老产业的思考正在加深。早在十二年前，万科、越秀地产开始探索养老业务，分别培育有“万颐养老”“越秀康养”业务板块。

近日，万颐养老相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，自2015年成立以来，公司布局广州、深圳、福州等核心城市，已开业八个颐养项目，逾2000张床位，成功实现“城市—社区—居家”三级养老服务网络构建；越秀康养方面表示，当前其正处于飞跃发展时期，全国战略布局已初见成效，共运营20个项目，提供8000张床位。

初探之路

8月底的一天，深圳市南山区社会福利中心二期（以下简称“南山二期”）正在举行项目运营五周年的庆典活动。不同以往的是，在末尾的颁奖环节，上台领奖的不仅有员工，更多的是满头白发的长者，他们，是这场活动的主角。

南山二期采用政府和社会资本合作模式（PPP）运营。2019年7月，万科南方区域养老业务团队（万颐养老）通过公开招投标获取南山二期项目，并于同年8月正式运营管理。据万颐养老方面介绍，南山二期总面积3万平方米，设置床位791张，配套服务面积超过7000平方米，现入住率70%。

万颐养老方面表示，在南山二期项目上实现的政企合作是探索深圳市中心城区公办养老机构服务供给侧改革的创新之路，有效解决目前养老服务供给和需求不匹配，提升南山区养老供给质量，构建多层次、多元化养老优质服务供给体系，为有需要的长者提供高质量、有温度的专业服务。

事实上，万科养老业务在深圳的探索也是从公办养老机构运营开始。深圳市福田区榕悦城市长者照料中心（即深圳市福田区福利中心）是万科开始深圳养老事业的第一站。2016年12月，深圳市福田区民政局与万科签署深圳市福田福利中心PPP试点项目协议，该项目成为深圳市落地的第一个公办养老机构社会化改革项目。

万颐养老方面表示，深圳市福田区福利中心居于深圳核心商务区，养老用地供给严重不足，因此该项目肩负城市核心区复合型养老生态构建和PPP合作探索的双重使命。三年初探之路，万科同时在广州、福州分别布局三个、一个项目。

万科养老事业逐步铺开同一时期，越秀地产在经历四年的研究和初创期后，于2017年成立越秀康养，并在当年通过收购深圳市银幸现代养老服务有限公司持有并运营广州银幸颐园这一养老机构，一期床位共257张。随后几年，越秀康养通过快速布局九个项目新增近4000张床位，同时启动医疗业务，与多个养老医疗及培训机构建立深度合作关系。

几乎与越秀地产步调一致，中海地产在2017年迈出康养产业战略发展第一步——无锡中海锦年芳庭长者社区项目正式立项启动，这也是中海地产首个CCRC（持续照护养老机构）项目。次年，中海地产分别位于天津、青岛的两个长者公寓项目立项启动，期间公司团队赴日考察养老项目。2019年4月，青岛中海锦年福居长者公寓迎来首位长者入住，标志着中海康养正式进入服务运营阶段。

体系搭建

房企作为入局养老产业的主要企业类型之一，经过这些年的探索实践，其业务布局及业务体系逐步明晰。

据万颐养老方面介绍，截至目前，万科养老业务已布局南方区域、上海区域、北京区域以及西南区域四大核心区域，先后于杭州、上海、北京、天津、广州、深圳等13个核心城市落地开业42个项目（以养老机构、公寓、医疗机构为主），在住长者4200余人。万科在南方区域探索并深耕可持续性养老服务模式，成功实现“城市—社区—居家”三级养老服务网络构建，目前形成的产品体系有城市级乐养康医综合体、社区嵌入式养老服务中心。

城市级乐养康医综合体中，榕悦·滨江中是万科南方区域在广州布局的第二个“城市级医康养复合型全托养老机构”，由原珠航大楼改造而来，2019年3月正式运营，项目建筑面积为5000平方米，总床位156张，现入住率95%。值得一提的是，该项目为在住长者提供服务的同时，以机构为基站辐射社区居家，为临近10余个成熟社区提供助餐配餐、居家上门、日间托管、喘息照护及适老化改造等服务。

越秀康养同样选择深耕多个特定区域市场。目前，越秀康养布局粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈，在全国共运营20个项目，床位数近8000张。越秀康养方面表示，这种差异化的市场布局策略为其在全国范围内的快速扩张奠定了坚实基础。

目前，越秀康养的业务体系以养老板块、医疗板块及相关产业链为主，养老板块包括康养社区、养老机构、医疗机构、居家养老服务；医疗板块涵盖康复医院、护理院等。

以悦麓居为例，越秀康养为长者提供在从准备退休到进入实质性退休，按不同的身体条件阶段和不同的生活特点，提供养生休闲、健康医疗、介助介护三个阶段持续照料的全程解决方案。越秀康养方面表示，悦麓居采用会员制模式，通过销售“活力公寓”会籍快速回笼资金。“通过自持的养老公寓和护理院为客户提供医疗服务、养老服务和增值服务带来经营性收入的模式，实现资金与服务的双重良性循环。”

初期通过学习日本、美国经验搭建基础体系的中海锦年康养，最终将其品牌定位为“新中式养老生活创造者”，并建立一套“锦年101长者守护体系”，依托中海地产全国60余个中心城市布局及450个高端机构资源开展养老业务。目前，中海锦年康养产品类型包括CCRC、机构日间照料中心（CC）、城市品质养老公寓（CB）、居家养老服务平台（HC），养老服务体系涵盖居家、机构养老。中海锦年康养目前全国在营项目四个，在建项目一个。

“彼岸”的波涛

数年沉淀发展之后，房企布局养老业务也迈入下一个阶段。

万颐养老方面告诉记者，2022年以来至今，是万颐养老的“创新之路”时期，其正在探索新型养老生活方式，深耕大社区为老服务平台，涉及旅居“轻养老”、社区健康管理中心、大型综合住区立体化为老服务解决方案、大湾区养老服务模式等。越秀康养方面表示，2021年—2024年是其飞跃期，项目全线开业运营，自营五大重点项目。未来十年，越秀康养致力于构建强大的核心运营能力和资产管理能力，打造全国领先的康养产业品牌。

值得注意的是，房企布局养老产业最初与房地产行业转型相关，但因养老产业具有资金投入大、回收周期长且需持续运营等特点，房企在该行业中的盈利模式尚不清晰。万科管理层曾把养老业务比作万科的“彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界。

对于“河水的波涛汹涌”，越秀康养方面对记者表示，其纵观整个养老领域仍有三大产业瓶颈，分别是资本进入有障碍、缺乏成熟的盈利模式、缺乏专业人才。其中，盈利模式问题是长期困扰养老企业的一大因素。

郭鑫认为，今年出台的养老设施REITs政策实际上给了养老资产一条通路，因为这其中触及到盈利模式的关键问题，提供了一种资产退出路径。“随着养老行业被中央定性为经济的新支撑点，康养产业将迎来高速发展期。”

中海锦年康养方面透露称，其通过设定投资地图、构建产品体系、搭建产业供应链，建设经营驾驶舱系统、完善客户关怀系统、落地101运营体系和资产退出路径，形成全面的资产运营与管理链条，目前正与行业内头部企业合作，探索从信息化到数智化再到人形机器人智能化的科技转型路径，旨在提升管理效率和服务质量，创造康养领域的新消费市场。

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中经城事

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