新房“日光”、二手房成交加速深圳楼市“银十”变“金十”？

楼市 2024-11-02 20:11 广东

“周日（10月27日）凌晨1点左右还有看房团来到深圳，我都被震惊到了。”

进入10月，深圳楼市“躁动”不止，入行超过10年的深圳房产中介朱洋（化名）近期频频被工作中的场景所触动。“不论是项目开盘还是客户过来资料的，都是人挤人的场面，仿佛回到了2015年。”朱洋对《中国经营报》记者说道。

记者注意到，9月底，深圳出台楼市新政，包括优化分区住房限购政策、取消商品住宅和公寓转让限制、增值税征免年限由5年调整到2年等，引起广泛关注。国庆假期后，深圳迎来年内第二个“日光盘”，深业上城学府项目开盘推出332套房源，最终吸引744批客户认筹登记。一位接近该项目的知情人士对记者表示：“开盘当天就售完了，后续没有推盘计划或折扣措施。”而就在深业上城学府热销过后仅一周，深圳楼市再度出现“日光盘”，位于光明区的中建观玥项目宣称开盘90分钟售罄。记者还注意到，同区域有其他楼盘顺势加推，有的甚至表示涨价。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳近期出现的“日光盘”具有“价格足够低”“没有明显瑕疵”“交付有保障”等特点，“‘日光盘’的出现并非基本面修复、需求端活跃所致，更多是由于供给端大幅度降价。”国家高端智库CDI研究员宋丁认为，“价稳量升”是多方期望的楼市走势，至于会持续多久，要看下一步供需两方的表现。

新房月销量破万套

深业上城学府是新政落地后首个入市的新盘，位于龙华区民治街道，项目于10月8日取得预售证，首批推出332套房源，包含79—139平方米四种户型，备案均价约8万元/平方米。

记者注意到，取证当天，深业上城学府随即公示具体折扣措施，并且承诺提供保价权益，即在客户签署认购书之日起至项目住宅售罄期间，若开发商以多于签约客户享有的优惠折扣出售其他在售房源，客户有权要求退还差价款。10月13日，项目正式开盘，经过三个多小时宣告售罄，最终揽金约26亿元，销售均价约7.6万元/平方米，房源总价在600万—890万元。

紧接着，中建观玥项目于10月19日开盘，此前三天该项目共吸引2047批客户认筹登记，而推出的房源仅有192套，按此计算，这意味着11个人中仅有1人能买到房。与深业上城学府一样，中建观开盘前公示了折扣信息，幅度高至4%。

乐有家研究中心提供的数据显示，该项目开盘当天预计销售金额约6亿元，备案均价约3.8万元/平方米，折后价格约3.3万元/平方米起，其中80平方米三房户型价格折后低至249万元。乐有家研究中心认为，中建观玥的价格在光明区新房市场拥有较强的竞争力，且其户型设计较好，得房率较高，因此才能接棒深业上城学府成为新政后第二个“日光盘”。

记者注意到，中建观玥与深业上城学府同处于非深户无需社保即可购房的区域。“光明区新盘扎堆，有18个项目在售，开发商‘内卷’，该项目80平方米的三房户型不到300万元就能买到，这匹配了深圳部分刚需人群的购买力。与此同时，光明区退出了限购，对于外来人口特别是没有社保的外地人来说，这是‘上车’的机会。”李宇嘉表示。

就在光明区，中海时光境花园项目最近有了加推的消息，且据中海地产相关负责人透露，最新一次加推每平方米涨价2500元左右，“加推开盘当周也吸引了700多批客户到访，销售了近200套。”对于热销及涨价现象的出现，多名新房楼盘置业顾问告诉记者，事实上，非限购区域是10月深圳新房市场成交的主力。

深圳市人民政府新闻办公室官微“深圳发布”刊发的文章显示，据统计，截至10月26日，深圳月内全市新建商品住宅认购量已经超过1万套，达到10030套，合计102.93万平方米，日均认购量约390套、近4万平方米，是近年来深圳新房市场交易量的新高，市场库存正在加速消化。

根据深圳市房地产信息平台，10月29日及30日，深圳全市一手住宅分别认购网签978套、469套。

二手房过户量创新高

新房市场之外，二手房市场亦为深圳楼市复苏“加码”。

10月中旬，刘娜（化名）终于下定决心在深圳买了一套二手房。她表示，与原业主约好下午面谈，一直到晚上12点才签完合同，双方还就房价的涨跌探讨了数小时。不过，在买完房后，刘娜说：“感觉不是很真实，也没有想象中兴奋，满脑子都是在盘算首付、房贷和装修（的钱）。”回想起当时签约的场景，刘娜坦言，能够这么快签约还是受到了周遭环境的影响，“那天签约中心人来人往，到晚上12点我们离开时还有好多人。”

在深圳二手房市场，月成交量5000套被视为判断市场活跃与否的“荣枯线”。

深圳中原研究中心监测的数据显示，截至10月28日，深圳全市二手住宅过户量为5256套，为近43个月新高，录得量（以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）6811套，为2021年2月以来新高。

根据深圳市房地产中介协会监测，10月1日—26日，头部中介机构日均带看量较去年同期增长22%，但签约量较去年同期增长255%，已累计成交4010套。签约量增幅是带看量增幅的10倍以上，二手住宅市场从看房到成交的转化率明显提升。截至10月27日，深圳二手房录得量已连续3周超2000套，总录得量6811套。深圳市房地产中介协会认为，按当前二手房市场走势，10月大概率会突破8000套。

乐有家研究中心指出，新政发布后，乐有家门店接待的二手房看房量对比新政发布前一个月增长49%，看房热度主要集中在福田区、南山区、龙岗区与龙华区。受当地新房市场火热的影响，光明区二手房看房量亦显著上升，涨幅超过50%。与此同时，乐有家研究中心监测的二手房成交价格出现“止跌回稳”的态势，今年以来，成交价逐月下降至9月的5.9万元/平方米，10月微涨至6.3万元/平方米，议价空间也在缩小。

成交量上升的同时，深圳二手房挂牌量自新政以来保持增长。根据公开在售二手房源量数据统计，2024年10月28日，深圳全市共有68341套有效二手房源在售，较10月21日增加591套，较9月30日增加3940套。深圳中原研究中心提供的数据显示，深圳中原门店二手房挂盘量亦较新政发布前增长5%，在其监测的深圳83个片区中，挂盘均价下跌的片区共有49个，均价上涨的片区有34个，占比约42%。

新政满月

“深圳楼市这一波回暖，离不开一系列楼市新政‘组合拳’效应。”中原地产（内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，10月，深圳一、二手房成交量均创近年新高，反映了市场热度有所回温，客户预期改善，入市意愿提高。“热点区域性价比高的新房项目去化较好，存量下降较快，未来行情有望转移至二手房，带动整个市场活跃起来。不过，目前只是成交量在上升，当这种行情能够持续下去，价格也就有机会完成筑底甚至转头向上。”

值得注意的是，对比10月，深圳楼市在9月的成交相对平淡。深圳市房地产信息平台提供的数据显示，9月，深圳全市新房住宅网签1686套，环比下降34%，同比下降19%；二手住宅过户量3191套，环比下降16%，同比增长33%。随着前期楼市政策效应已达边际效应，9月二手房成交量继续回落。

9月底，深圳发布进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知，明确自10月1日起优化调整分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策、加快构建房地产发展新模式等六项举措。

宋丁表示，上述新政的一个重要表现是“限购大幅松绑”，在深圳当下适度取消限购政策的背景下，诸如外地客户“南下深圳买房”的现象将会持续，“由此估计，深圳核心片区的限购政策至少在短期内难以取消，初衷是防止楼市出现过度反弹，防止重回炒房或出现房价快速拉升态势。”不过，宋丁指出，当前的深圳楼市分化态势明显，多数片区还没有出现明显的回暖态势。

深圳市住房和建设局公示的2024年四季度计划入市商品房房源信息显示，四季度计划入市商品房项目37个，预计供应房源13744套、近150万平方米，其中住宅11180套、约110万平方米，项目主要集中在南山、宝安两区。

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