上海中环的中产保命板块最近都发生了不小的松动；
大宁静安府23年的价格相比于22年高峰还是岿然不动的架势；
无独有偶，西南中产板块古美的万源城尚郡，对比22年高峰，紧凑小户型回撤很猛，单价跳水3万/平，下滑更甚一筹25%......
事实真的是这样吗？
板块热度一枝独秀
我们来看看今年中考成绩出来后的学区市场；
静安卖的最多的小区多为江宁路和曹家渡板块，最贵学区静教院难得有小区静安晶华园上榜，但成交也仅为4套，在上海市场中基本排不上名；
追溯上一次大宁学区的上榜TOP10还是在3月；
而和浦东更相似的闵行，一直以来占榜最多的学区多为春申的万科假日风景和颛桥的银都新村（1至7区）；
今年万科假日风景对口的莘松中学成为公办生源回流最大赢家，航母校市重率高达38%，创下历史最佳战绩，和民办文来旗鼓相当。
而银都新村（1至7区）对口的田外初近年做实黑马二梯队头衔，今年虽然低调没有太多喜报曝光；
但从田外初官方公众号优秀毕业生活动数据来看，200人左右的毕业生，17人录取四校（含分校）+七宝，头部依旧炸裂。
倒是古美，本来就难得上榜卖的最好的TOP10，今年板块还丢了学区这个主力优势;
从往年的闵行公办老二掉档到第四名的水平，看来想要上榜难度加剧。
比较意外的是，在今年7月对口文莱实验的爱博二村意外冲入前10，明明这两年名额到校区内垫底，“学区”名号摘帽；
也不知是家长认知还未转换过来，还是学区荒漠的大虹桥选择实在有限的无奈选择。
我们转战浦东来看，格局就完全不一样了，御桥学区热度大有一家独大的气质；一直以来都是榜单上的常客。
7月上榜中，对口御桥小学（高青校区）＋建平御山中学的绿洲康城亲水湾和对口御桥小学（御山校区）＋建平地杰的民乐苑，作为唯二上榜的两个学区小区都在御桥板块。
这对于教育大区浦东来讲，家长对御桥的青睐实在是过于明显了。
而为何御桥在24年这个转折点依然能如此受青睐，和浦东的购买力结构有很大的关系；
浦东的主要购买力以新上海人为主，这部分人大多是吃到过教育红利的中产且是新增产业人群，来上海前在自己家乡城市住的大多是不错的商品房。
这就导致他们对于学区、房龄、交通的要求很高，而这样的全能打的板块在浦东实在不多。
我们先来看学区，在今年摇一代上场后，张集、华二前滩第一届地段生上阵拿到了不俗的成绩，重新奠定了浦东新的公办三杰：张集、建平地杰、华二前滩。
再加上三个板块房龄相对较新且近产业，直接当选浦东中产三强。
从三校自招来看，张集24年四校自招共21个名额，虽然相比于24年减少了47个，但依然坐稳了浦东公办一哥席位。
而华二前滩24年四校自招共7个名额，建平地杰仅斩获一个上中名额。
从头部学生出路来看，张集＞华二前滩＞建平地杰。
建平地杰在自招这一块确实没啥优势，主要原因在于1、建平地杰没有四校爸爸照着；2、自招和中考是两个体系，需要提前准备、超前学期、竞赛培训等，而建平地杰独立建制不过两年，不分班不分层，主打一个齐头并进。
我们再来看三校裸考，建平地杰可以说已经连续三年证明了自己的裸考实力。
22年名额分配到校均分第一；23年仅次于张集，排名第二，更是唯一一所7所区属市重点的到校分全部超过平行志愿分的公办初中。
而在24年，摒弃掉浦东新增的两所普通高中建平筠溪和进才根林带来的填报志愿顺序的影响；
我们仅计算建平中学、进才中学、复旦附中分校三所市重的加权均分，建平地杰第1、华二前滩第9、张集第24；
且建平地杰在三校的到校均分均高于平行志愿分数，分差更是从23年的4-7分扩大到今年的6-10分；
这意味着平行志愿阶段能进这3校的学生，建平地杰又多了一大把！
而且据说建平地杰全年级均分655.3分，包括700分＋的占比建平地杰位列上海一梯队第一14.02%；足见其生源的高度和深度，包括底线都值得相信。
但在市重点占比上，华二前滩＞张集＞建平地杰。
相比较而言，三所学校虽在生源梯队上存在一定差异，但都很不错，如果光看市重率建平地杰甚至不是特别突出；
而真实的市场却表明家长更青睐建平地杰，我想原因在于：求稳妥
1、名额分配到校实施3年，建平地杰都拿到了不俗的战绩；
而张集和华二前滩都是第一年地段生上场，且华二前滩今年中考虽是往年最多的，但也就90人，学生数量少，人均受到的关注，以及名额比例上都容易占优；
但从新初三就是四个班，华二前滩初中部还在新建校区，日后生源规模只会持续扩张，是否还能保持小而美的数据，还是个疑问。
2、没有外招生源，没有分班分层，主打地段生一起安心齐头并进；
建平地杰是蛇形分班，据家长反馈老师非常负责，只要家长配合普娃也能比较轻松的中等偏上。
张集则保持一直以来的分班分层教学的大方向不变，却也有不少细节的优化，对于竞赛生、自招生、中尾部学生都有了更清晰的提升方式。
而建平地杰上车挂户口门槛价只要308万，张集的挂户口价格已经可以在御桥上车次新2室兼顾学区和自住了。
所以不是华二前滩和张集不好，只是在建平地杰的好成绩加持下，御桥显然更适合大众家庭做到一个面面俱到的兼顾选择。
加把火，更燃了！
而4月新官宣的御桥的建平御山中学可以说是又加了一把火：
1、弥补南御桥学区之困
纯正的建平系新校而非挂牌，原来北御桥有建平地杰，南御桥学区被统筹到吴迅中学；
建平御山中学的建立，弥补了南御桥的不足，如今整个御桥都是建平学区天下。
2、新学校抱上了建平地杰的大腿
建平御山中学距离建平地杰仅1公里，随着开学时间的临近，更多信息被曝光。
两校一直公用公众号发布消息，两校虽然是两个校区，但注册的是一个法人，地杰校长同步兼任建平御山；
据预备班家长表示，地杰预备班借用建平御山班级一起上课，备课组长校服也是一样。
张集校长兼任竹园带去的是实打实的教学体系的改变，竹园也真的在今年中考中被带飞；
对口全是动迁校区的竹园尚且如此，建平御山如今共享师资、板块利好，生源优势明显，想比珠玉在前也不会差。
3、向内发展，齐心协力做大做强
建平地杰原规模24班，现在已经超额至40班，目前正扩建教学楼，按36个班设置，差不多也快完工了。
但学校的外溢已经昭然若揭，也无怪乎今年发出了“2025年最高4年”的年限预警。
此前，据说年限不够的学生都是统筹到建平实验张江，但且不说两校相距直线距离4.7公里，其在三兄弟中也是垫底的存在，落差难免大。
此时就近新建建平系新校，还是同一个校长，真有点救火托底的意思；
肥水不流外人田，御桥的新老校怕是要强强联手，一起把御桥继续做大做强的意思了。
所以哪怕归属康桥，城市界面相比万科有较大差距，亲水湾成交量持续向好，撑起了御桥的热度。
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24年御桥靠着学区再次证明自己并保持热度；
以至于让大家发出灵魂拷问，御桥除了学区还剩什么？
早在学区爆火之前，御桥的好就很明确，交通、商业、产业、品质什么都有，这样的多边形战士本身在浦东就是稀缺产品。
西边的前滩同样的价格只能选到鸽子笼；
东边的张江门槛太高；
北边的唐镇学校还没出成绩，没有确定性；
内化内房子太老不达预期......
比来比去，御桥成了折中的最佳选择，我想也是这份“唯一性”让其价格如此坚挺的理由。
当然也会有很多小伙伴会对开头的大宁、古美的大跌持有疑虑，其实不管是一个小区、一个户型的涨跌都是个体现象，只能说明板块的抗跌已经在局部瓦解。
诸如大宁板块，学区除了静安府对口的大宁国际学校，其主力学区是闸北实验/大宁国际＋风华初；
以对口大宁国际＋风华初的宝华现代城为例，24年至今链家成交10套，成交均价10.63万/㎡，但其中有一套140平的低楼层砸盘卖到了8.8万的单价。
以对口闸北实验＋风华初西校的大宁瑞士花园为例，最新成交123平单价12.3万/平，相比于22年同户型13.2万/平方米单价下滑仅7%，这个降幅在上海算得上坚挺。
这两个例子都在说明，如今的产品分化颗粒度越来越细；
从对口学区到小区，从小区到楼层再到户型差异，其中还不乏部分砸盘个例，都难以以一概全。
所以别再因为单个小区、个体房源的涨跌来否定整个板块的价值，而这也对购房者选筹提出了更高的要求。
如果以前是认准板块忙买就能跑赢大盘，那么如今产品细分加剧，板块之后个体房源的选筹更加精细化。
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