今年二季度，上海市商业地产、住宅、零售物业市场表现均有所回升。
“租户正积极把握租金调整的窗口期机会，优化其租赁策略。”日前，仲量联行中国区研究部总监姚耀在总结上海市商业地产市场二季度表现时表示。
《中国经营报》记者注意到，今年第二季度，上海市商业地产租赁市场温和复苏，租金进一步下降调整推升了租户的问询热情，办公楼市场活跃度有所上升。
据仲量联行统计数据，今年二季度，上海全市净吸纳量上升至11.57万平方米。具体来看，二季度，上海市中央商务区租金环比下降4.6%，非中央商务区的整体租金环比下降3.8%。
“租金继续下行，市场竞争持续，较大的市场供应加上有限的新增需求，使得整体市场租金继续处于下行通道，项目之间的价格竞争持续。”仲量联行方面表示，新近项目业主通过较低的租金和具有吸引力的激励政策，促进租户进行搬迁升级。现有项目为提升或保持项目的出租率，将继续优化租赁价格。
办公楼市场温和复苏
“租金让利促使较大面积的租户搬迁升级意愿加强，带动净吸纳量回升。”在仲量联行上海商业地产部资深董事江苏看来，目前，上海市办公楼市场的租户更加聚焦高品质项目。在中央商务区，租户把握市场价格调整的机会，升级办公空间。同时，成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。
今年二季度，随着上海市非中央商务区租金差距缩小，部分位于郊区的企业搬迁升级到非中央商务区甲级项目，以期在成本效益和办公环境之间实现更好的平衡。
具体来看，今年二季度，上海市中央商务区共有1个项目竣工交付，即位于新天地板块的太平洋新天地商业中心T2，该项目总建筑面积为4.04万平方米，收获了较高的预租及问询。受供应增加和租户向非中央商务区搬迁的趋势影响，中央商务区空置率环比上升0.3 个百分点至15.6%。非中央商务区共计3个项目竣工，总建筑面积录得22.07万平方米。新项目的入市加剧了市场竞争，空置率环比上升0.5个百分点至 30.1%。
相对于办公楼市场，今年二季度，上海市投资市场成交额环比下降，但市场积极性有所提高，成交总额共计151亿元，环比下降10.3%。从成交数量来看，二季度成交宗数共计27宗，较一季度增加4宗。
统计数据显示，今年上半年，上海市共完成50宗大宗交易，较去年同期增长35.1%。市场关注焦点转向小规模的投资项目，其中74.1%的交易体量在总价10亿元以下。
“今年二季度，来自全国各地的民营企业在上海市积极布局独栋或整层物业。这些投资者正等待时机，以配置具有性价比的优质资产。今年下半年，预计大型机构投资者将进入市场，推动整体市场成交量增长。”仲量联行方面表示。
高端住宅市场成交放量
今年二季度，上海楼市一手高端住宅成交量呈明显回升态势。
记者注意到，为进一步提振购房者信心，上海市于5月27日进一步优化调整楼市政策，包括降低对非本市户籍居民的购房限制、下调居民购置首套住房及二套住房的最低商贷利率和首付比例等。
受整体新增供应有限影响，今年二季度，上海市一手商品住宅成交量录得约189万平方米，同比下降30.2%。但高端住宅市场迎来供求放量，在多个高端住宅项目集中入市推动下，积压的改善型购房需求得以集中释放。上海市高端住宅共成交1786套，环比上升71.6%。
今年二季度，上海市一手商品住宅新增供应面积约227万平方米，同比下降18.3%。但高端住宅市场共有9个项目开盘入市，共推出2019套房源，环比增长66.3%，同比增长45.4%。新入市的项目平均售价位于13.3万元至17.8万元区间内。
此外，今年二季度，上海市高端一手住宅均价环比上升1.2%，增长至14.3万元/平方米。在近期出台的楼市利好政策刺激下，上海市高端二手住宅市场成交活跃度小幅回升，卖方议价空间有所收窄。
尽管如此，当前上海市高端二手住宅均价仍处下行通道，二季度上海高端二手均价为14.9万元/平方米，环比下跌2.7%。
仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，预计未来一年内，楼市政策将维持宽松，更多支持性政策有望加速落地。“近期出台的新政将有助于修复市场信心，一手及二手住宅成交量有望于今年下半年稳步回升。预计高端一手均价将进一步上升，随着高端二手住宅成交量逐步回升，二手价格跌幅有望继续收窄。”
和住宅市场类似，上海市零售物业市场在今年二季度的整体租赁需求也有所改善。受到核心区租赁需求复苏推动，上海市零售物业市场整体净吸纳量转负为正，共录得2300平方米。
仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，新增租赁需求主要集中在运动户外服饰、装备、平价餐饮、烘焙饮品、快时尚、本土女装和折扣店等业态。“值得关注的是，近年来，户外运动热潮兴起，极大地推动了消费者对运动产品的市场需求。在此背景下，国内外知名运动品牌纷纷加速扩张步伐。与此同时，越来越多的海外小众运动品牌也陆续进驻中国市场，在上海市开出首店。”
“预计今年上海市零售租赁需求仍将主要来自运动、女装及与‘性价比’紧密相关的平价餐饮、快时尚和折扣店等业态。”黄臻进一步表示，随着消费者对文化艺术体验的需求日益增长，预计未来将有更多零售项目积极融入文化、艺术与自然元素，力求为消费者打造多元化、沉浸式的消费体验。
（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）
