Q:
我最近准备看房，初步考虑西城次新，但对那边了解不多，网上搜了些，次新比较有品质的金融街西城晶华好户型太贵，不考虑了。旁边有个金城华庭户型还不错，但就是小区太小，只有两栋楼，能流通也就200多套。
中信城可选多，但感觉溢价较高，刚开始下跌，没跌透，再是一瓶，如果这几个里面选的话，麻烦您给排个序？考虑西城的原因主要是保值增值。
西城这些盘相较海淀保值性较好的学区，如万柳几个盘，如上河村、世纪城，万寿路紫金长安，永定路乐府江南，从保值增值角度哪个会更强些？
A：
1、学区房一般来说都是总价低的溢价才高，因为关注这种房子的家长多。而总价越高的相对溢价率越低，商品价格是供需关系决定的，买的人少也就不会把溢价抬到太高。
打个比方这就跟去大酒店吃饭似的，拍黄瓜虽然价格显的不高，但利润率或许比红烧肉高。所以中信城的溢价率就是平均值，大户型的还相对低呢。
2、排序，如果是短期持有的话肯定是金城华庭啊，西城区房龄最新的，最受追捧，否则也不会这价格。不过长期说不太好，毕竟是回迁房为主的，再过几年得看物业维护的水平。
然后就是中信城了，规模大就是优势，中信的物业也至少不差，在加上八中学区，在南城算各项兼顾的。但既然觉得刚开始跌那怎么说呢？再看看吧。
西城晶华和一瓶都看自己的喜好，一个是金融街学区，一个是公园环境好。不过一瓶看好楼座，靠近公园的早晨都挺吵的，喊早儿的老头儿们不好对付。
3、考虑西城主要是保值增值？那得看预算，预算高了相对好办，然后就得看溢价率的高低了。毕竟之前的增值好是因为从2013年开始的教改，单独涨出了30%以上的溢价。而明年之后就是明确的拐点了，如果到时候没有政策的支持，溢价部分有可能受影响。
所以常规建议是如果注重保值，那就买离牛校最近的，好资源什么时候都稀缺。然后最好买总价高的宜居大户型，毕竟房子是用来住的，学区功能减弱后居住功能就会家常。北京近几年的各学区房的暴涨暴跌，不少都体现出了这种特点。
4、万柳的看总价预算呗，都挺贵的。另几个如果排序就是上河村、紫金长安、世纪城、乐府江南。
上河村的开发商老板是四野子弟，盖房子的时候就有一种情怀，所以小区的品质更高。未必有网红盘升值好，但肯定是最稳妥的。紫金长安算网红，当年是联想刚开始做住宅，想创牌子，所以质量也好。优势是近年学校成绩好，几乎算是小强校了，尤其是海淀今年又阳光招生闹的鸡飞狗跳的，对九年制学校是利好。
不过也是单独计算下溢价吧，紫金长安的这两年可不低了，如果达到40%的话还不如世纪城踏实呢。世纪城的优势就是大，各项都均衡。乐府江南学区中等，自住功能更强，保值基本不落后。
仅供参考。
Q:
您好，郊区的房子真是不好出，05年的房，最后还是狠心降价才出掉，现在手上有150万现金，能承担每月5000的贷款。我上套房子提取了公积金，每月大概4000，还5000没有压力，而且现在太累了不想给孩子去市里奔了，想在房山这上个还行的学校，好点的小区，保住这点买房的钱。
不知道您了解北京理工大学附属实验学校不，是12年一贯的，在房山这边师资算好的。理工大负责管理他，自招教师，几乎都是985的研究生任教。今年第一年中考，同事的几个孩子都说同班同学的成绩都还行，没有特差的。
所以想换这学校的房子，目前就一个小区还凑合，叫首创紫悦台，但它是两限房和商品房混合的，万科物业，南区有一栋楼是两限房，一栋商办，其余全是商品。北区是两限和回迁和商办，两限房74平两居大概213万，纯商品84平大概310万。我可以硬上纯商品，但是很担心这种混合环境时间长了影响居住品质，房子也会不保值。
南区的两限楼道里装修装饰跟纯商品一样，就是梯比户不一样，户型不一样。纯商品自从去年10月份两限可以交易后已经9个月没有成交过了，两限6 7月份就成交了6套了。您对这样的小区怎么看？
A：
1、我怎么看？这种小区本来就是自住为主的，那就看自己的喜好了。如果注重居住体验就买南区的商品房，优势是紧凑户型，在郊区来讲相对更合适，到目前为止保值还行，基本没落后大盘。担心品质的话过几年置换不就得了，但按说以万科的物业会相对好的多。
2、我印象中北区的两栋商办是开发商自持的吧？如果已经卖了就相对好一些，如果还没卖就早晚也是麻烦。两限房倒没什么，应该是以定向西城为主的，相对好些，回迁房占的比例也不算太高，好像就半栋楼吧？
南区相对好的多，商品房比例高。但既然是紧凑户型，那这种小区的定位就是刚需自住为主，投资角度的期望值别太高。另外9个月没成交的，那这挂牌率得有多高啊？问问中介吧，如果挂牌率不到3%还行，最多别过4%，超过了就不太合适了。
3、北理工是挺好的学校，但在房山也不算排名太靠前，不如东边十二中朗悦受追捧。不过现在应该是三校派位吧？朗悦的业主们可能不太高兴，但对其他小区的算是利好。
4、总之房子是用来住的，还是多考虑居住体验吧，其他的都是附属品。我要建议是买南区的商品房，毕竟这种户型在郊区算合适的。物业的话那就看情况，觉得下降了就置换。
仅供参考。
Q:
目前情况是刚卖了新景家园回迁一居室，预算700-800，孩子在崇小上学，想改善一下，有推荐的么？目前看过新景小区回迁2居和3居，商品2居价格有点高，国瑞城89平3居。
比较纠结，新景小区是板楼，国瑞城3居便宜但是小区密度太大，视野不好。还想过看看双井，不过价格也不便宜，想着孩子上学也不是很方便。请问专业来看有什么推荐的么，起码能保值，别跑输大盘。
A：
1、改善那得看自己的喜好，这没标准。
2、不过既然是已经卖了学区房，那再买学区房的话，从居住的性价比角度没什么提高啊。一居室就算是溢价率稍微高些也高不到哪儿去，就算换成两居三居的也就提高个5%吧，意义不是太大。因为整体的溢价比例还是在30%左右的，除非是自己真的喜欢，否则从性价比角度是不划算的。
3、国瑞城也一个性质，这就看自己的喜好吧。另外这89平的7/800万，价格偏低了，房子别有硬伤，否则不会升值这么差的。
起码能保值，说的好像保值是应该的似的，时代变了，躺着赚钱没那么容易了。房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。但你看这价格像是没跑输大盘的吗？输的还不少呢，几乎不可能逆转，继续输的可能性大。
4、双井的价格也不便宜，呵呵，这让我怎么说啊？双井是朝阳区，是没有学区溢价的，而且在学区房概念出现之前也比崇文门花市的房价要低。可现在是东城的普遍带有30%溢价了，价格竟然能跟双井的差不多，那你觉得是那边保值啊？或者说哪边没跑输大盘？
5、我没什么推荐的，还是自己想好了主要需求吧。图自住那就看自己的喜好，为了上学那就继续买学区房，但其他的就别期望值太高了。图保值那就最好别接盘常年跑输大盘的，不可能逆转，常规建议是以非学区房为主。毕竟明年就是拐点了，考虑好再买。
仅供参考。
Q:
第一次买房，目标石景山和门头沟，买新房还是二手房？资金180w，月入2.2w。新房的优势是品质好户型好，劣势是价格高泡沫大。二手房的优势是户型小价格低，劣势是居住体验不好，没电梯，怕入手后加速下跌。
另外买在房山也是可以的，我在西边上班，您有推荐的楼盘吗？只要宜居和保值好就行，学区方面不强求，北京中上学校即可。
A：
1、注重自住就新房，注重保值以二手的为主。或者说长期自住就买新的，过两年还想置换就买二手的。
2、二手房谈不上什么加速下跌，没电梯的才更踏实呢，因为维护成本低，没有特殊的风险。老房的价值就是以地段儿为主，本身都没什么价值了，但这也是优势，没有更多的下跌空间。
3、只要宜居保值好，那就看长阳呗，400万左右的预算相对合适，次新房多选择余地大。但学区就甭琢磨什么中上了，能在北京算中上的大多都有学区溢价了，这预算不好买到，更买不到宜居的。
4、这还是先想好了新房还是二手房吧，这预算就是典型的郊区远大新和市区老破小的选择。常规建议是如果有置换的想法那就先买老房，相对稳妥不吃亏，长期居住的再看新房。
仅供参考。
Q:
我今年刚有北京SFSD资格，有100万首付，想买300万的房子。希望是两居室南北通透，客厅和卫生间带窗户的，有电梯，楼龄在十年至15年。投资角度是升值必须跑赢大盘，过几年置换学区房的时候好出手。另外的问题是如果学区房是老房能买吗？
A：
1、唉，又是必须跑赢大盘的，哪儿有什么必须啊？这还不如去买彩票儿呢，必须买那张能中大奖的，能做到吗？
2、另外一点，如果是预算高的话还好说些，能大概率买到升值好的。但这预算不是太高，基本就是刚需房，能跟上大盘就挺好的了。
房子的投资跟做生意差不多，大多数情况下都是高投入高回报，本儿小利就薄，只有大投入才能买到紧俏货呢。所以还是期望值别太高吧，多关注居住角度为好。
3、而且这要求也偏高了，两居室南北通透，一般都得80多平，300万就是不到4万的单价，肯定是郊区了，地段儿还未必好，很难说能升值多好，毕竟房产的价值由地段儿决定。
我能理解你的心情，肯定是这几年租房够憋屈的吧？净住老破小了，所以才要求客厅和卫生间带窗户，还有带电梯房龄新的。但这预算不高啊，甭说学区房了，普通房子都不好买到。
4、老房能买，但你这不是要带窗户的吗？还是先考虑好吧，到底是重视什么，也就是主要需求是什么。然后再说选择地段儿、小区和具体的房源。别着急，想好了再一步一步来。
仅供参考。
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