2.85%房贷利率，可以办了，但我却高兴不起来
文摘
2024-07-24 19:38
浙江
今天一早，我接到了公积金中心的电话，说申请的房贷“商转公”可以办了，利率2.85%。因为刚刚央行又降息了，LPR降了10个基点，商贷利率同步下调，已逼近了公积金的利率。比如我居住的城市，以前首套商贷是3.15%，这次降息后，理论上利率可低至3.05%。而公积金利率是首套2.85%。那未来会否出现“倒挂”呢，就是商贷利率低于公积金房贷利率？不是不可能，LPR似乎仍在快速下行趋势中，我记得上半年2月份刚下调过，现在7月份再次下调了。拉长时间线看，会更加惊人。房贷利率从2021年高位5点过，到现在3.15%，也就3年多时间，说是“跳水”也不为过。就在上个月，央行新政要求“取消全国层面商业银行房贷利率下限”，商业银行房贷利率调整空间仍非常巨大。这次降息前，商业房贷利率全国范围内的低点是广州，广州首套房贷款利率最低可到3.05%（个别中小城市如云南玉溪首套二套均只要2.95%）。
也就是说，这次再降息10个基点后，房贷利率有望步入“2字头”时代。而新增房贷方面，2024年5月全国新增房贷仅有514亿，要知道去年5月新增房贷可是有1684亿，2022年新增房贷还有2888亿，2021年新增房贷甚至高达6232亿！也就是说，房贷额22年、23年基本同比是“腰斩”，今年却同比缩量到了三分之一都不到。个人预测的话，只要楼市没有明显起来，房贷利率依然会在下行通道中。在央行“利率无下限”的新政、房贷利率下行趋势的预测下，现在办理公积金房贷的意义又何在呢？你可能会说，公积金的利率也是会变的啊、会适时调整啊，确实如此。但是，因为公积金利率和央行LPR不是直接挂钩的，我们不知道何时调，也不知道会否调到多少。所以，如果存量公积金利率调整速度，跟不上LPR和商贷利率的调整速度，也许会出现“负利差”。那么，办理公积金房贷的“省钱”目的，就荡然无存了。这个问题，笔者做了些功课但似乎并没有求得答案，一旦判断失误就只能走“提前还贷“一条路了，因为好像没听说过“商转公”之后，能再次“公转商”的。有看到网上很多博主写文章，说2024的最佳理财方式是提前还贷云云，但问题是，有财力一次性把房贷还清的，毕竟只是少数人。大多数背贷人，尤其是工薪阶层，手头难有那么多闲钱。即便选择去部分提前还贷，也还得平衡各种家庭支出等现金流，以及考虑疾病等意外，能用提前还贷从房贷里解套出来的人，都是幸运的实力派。但愿，今年办了“商转公”的人，不会从高利率“枷锁”中转出来之后，再进入另一个“枷锁”。
