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原创丨租赁合同的审查要点
本文所称租赁合同仅指《中华人民共和国民法典》第十四章所规定的租赁合同类型，不涵盖民法典第十五章所规定的融资租赁合同。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（《民法典》第七百零三条）。其中提供租赁物并获取租金的一方叫做出租方，使用租赁物并支付租金的一方被叫做承租方。
按照提供租赁物的种类来划分，租赁合同可以分为动产租赁合同（车辆租赁、建筑设备租赁等）及不动产租赁合同（房屋租赁、土地使用权租赁等）；依照租赁期限来划分，可以分为固定期限租赁合同及不固定期限租赁合同。但无论怎么划分，租赁合同都是双务的有偿合同，租赁合同转让的是租赁物的使用权而不是租赁物的所有权。租赁合同签订后，出租人应当按照约定向承租人提供租赁物；租赁合同终止或是解除后，承租人应当归还租赁物。
除去应当具备的合同基础条款，租赁合同的内容一般还包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。由此可以看出，租赁合同条款及类目较多，所以在审查时注意以下要点：
承租人除审查出租人的主体资格外，还应当审查出租人是否有权对租赁物进行处分、收益。例如查验对方的权属证书，主要是审查所有权人与出租人是否一致、是否存在共有人、是否存在他项权、是否拥有同意转租的文件。同时还需要将审查后的文件作为合同附件一并管理。
除去《民法典》规定的合同无效的情形外，还应当注意其他法律法规、司法解释中存在的合同无效的情形。例如：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”。第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”。需要注意的是，虽然上述两种情况会导致合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效。
在租赁合同中应当写清标的物的种类、数量、型号、规格、用途，房屋租赁的还应当写清租赁物地址，附属设施。应当对租赁物做一个完整的、细致的描述。
合同应该写明租赁期间的起止时间，需要注意的是租赁期限在6个月以上的，应当采取书面订立合同。
依据《民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。的规定，租赁期间最长只能是20年，超过部分属于无效。
合同存在免租期的，也应当在合同中予以明确免租期时间。在时间的描述上需要尽可能的精准，避免使用“XXX完工之日止”的表述。
对租金及相关费用的审查包含几个以下方面：
（1）租金单价、租金总额、计算方式以及租金的支付期限需要明确具体；
（2）租金包含的范围。例如在建筑设备租赁合同中，租金一般指租赁物所产生的租金。但在合同履行过程中所产生的堆码费、上下车费、运费等均属于费用的范畴，可现实中承租方存在将租金及费用混谈的情况。所以在审查是需要仔细的分清租金及费用的计算标准及计算方式。
（3）还应当审查合同对租赁物损坏后的赔偿价格是否有明确约定；对增值税发票的开具类型，税率、税费的承担等需要约定的，也应当一并审查。
合同中应当明确租赁物的交付时间，交付方式，同时应当制作交付后凭证的签订，验收情况清单，移交清单，交付确认书等文件随卷保存。
依据《民法典》第七百一十条、第七百一十一条、第七百一十二条、第七百一十三条的规定，审查合同时应当明确租赁物维修义务的承担，承租人应当按照租赁物性质正确使用租赁物。
因租赁物上增设他物的问题较为冗杂，为精简文章，此处不在过多阐述。需要注意的是承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。所以在房屋租赁合同中，承租人需要对租赁物进行装修、改善、增设他物的，需要提前得到出租人的同意。
履约保证金的审查
为维护出租人的利益，防止承租人无正当理由拖欠租金费用，出租方可以要求承租方支付履约保证金，用于降低自身风险。
审查转让与转租条款
租赁合同中的转让指在租赁期内，租赁物所有权人对租赁物的所有权转让给第三人。在转让时，应当遵循“买卖不破租赁”及“承租人优先购买权”的原则。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
转租是指承租人将租赁物转租给第三人的行为。转租时需要审查出租人的“同意权”和“解除权”（参考《民法典》七百一十六至七百一十八）。在房屋租赁合同中，二房东通常将房屋转租后进行牟利，那么在二房东与出租人的合同中就要求对出租人的“同意权”和“解除权”进行明确约定。
就转租的承租方而言，需要审查的有：
（1）原出租人同意转租的文件或是约定；
（2）转租合同的租赁期不要超过原租赁合同的租赁期限。
合同解除及终止条款的审查
就合同的解除通常可以由双方进行约定解除条件，双方未约定的，出租人可以依据《民法典》第七百二十二条行驶解除权。合同的终止一般约定为租赁期届满或是租赁物返还完毕之日止。此外，还需要审查是否约定租赁期满后的有限续租权。
审查管辖条款、合同生效条款及违约条款的约定
该部分的审查注意合同载明的是否与双方约定的一致便可
最后，在细审租赁合同前应当先将其分类，依据其租赁合同的性质去做相应的审查才会事半功倍。
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