Q:
请问，我们家有双胞胎男孩，是27年上学，现住顺义，想换一个望京的学区房，预算600多，现看中利泽西园105的三居，谈了一次，对方620能卖，询问一下是否值得出手。担心的两点问题，1塔楼问题，在保值性上是否可以，2停车困难，有什么推荐的解决办法吗。
A：
1、是否值得？利泽西园三居室的租售比我前些天算过，700多吧。而附近望京花园同等户型的塔楼三居租售比在600左右，利泽西园的学区溢价率就是15%左右或再高点儿，还和以前差不多。
也就是说虽然房价降了，但溢价率没太大变化。那这值不值的就看自己了。但这也没什么办法吧，一分钱一分货，能得到优质资源就算值。而且620万就能卖，那如果房子没硬伤的话就算值了，这都不到6万了，保值上算占了便宜。
2、塔楼的保值，有点儿明知故问了，和板楼比比价格不就知道了。一般来说塔楼除非是大户型豪宅，否则价格走势都略弱于板楼，这已经延续20年了，很难改变。但如果短期的话也无所谓，都得个五年八年以上才明显的。
然后还有个流动性的问题，塔楼也是略弱，买房人一般都是先看板块，没合适的才看塔楼的。但这也无所谓，只要户型朝向没硬伤的就都差不太多。
另外塔楼还有个隐形的不利，就是得房率的问题。住建部一直在准备彻底用套内面积报价，如果实施，那得房率相对低的塔楼就有可能吃亏。
比如现在一栋塔楼一栋板楼，都是建面100平，套内塔楼75板楼80，单价是塔楼9万板楼10万。那假定哪天统一用套内定价了，还原价格为塔楼12万板楼12.5万。那这问题来了，之前板楼塔楼的价格差是10%，现在只有4%了，那之后无论是塔楼降价还是板楼涨价，结果都是对塔楼不算利好。
所以塔楼自住为主吧，除非是豪宅，否则不太占优。另外将来在维护方面也可能难度大些，所以不太建议长期持有。
3、停车我没办法，帮不上忙。
仅供参考。
Q:
我确实是焦虑，体制内工资都七八年没涨了，而支出却因为孩子上学而大幅增加。父母又来到北京同住，虽然不增加支出，但房子非常拥挤。我目前住****公务员社区，只能住不能卖，所以没有置换的可能。我是小镇做题家出身，老家的风气很不好，如果不把父母接到北京并给买房子，那就必定会被所有亲友和邻居指指点点，父母受不了了这种指摘才来的北京。
现在我想索性就卖掉宅基地老房和县城的房子，凑首付咬牙在北京买个小的。但目前两个困难。一是小地方只认新房，而我们县城的房子是十年前买的，现在非常难出手，如果想尽快出手就得大幅降价，最多卖七八十万吧。二是宅基地的问题，我认为是地处偏远肯定没有拆迁等经济价值，我将来也肯定保不住，不如卖掉。但只能卖不到30万，父母觉得舍不得，也总抱有一丝对未来的幻想。
然后是买房的问题，如果都处理掉我们也仅能凑足180万资金。纠结是买50年的公寓还是70年的住宅。公寓没有投资属性，可住宅却只能是老破小，还得贷款至少上百万，压力很大。
A：
1、七八年没涨了？那估计快了，再等等吧。我想起来了，上次工资大调整也是等了小十年呢，但刚涨完房价也暴涨了，跟2006年那次差不多。那这次如果涨工资，说不定也会又是突然增加一部分买房和置换的需求，为救市帮了忙。
2、卖掉宅基地和县城的。县城的如果不住了就卖了吧，中国大多数县城楼市的投资性都不强，住不上就没必要留着。但宅基地看自己了，确定保不住了再卖掉。父母想的也对，一旦卖掉就没了根，再也回不去家乡了。
3、公寓和普宅，那这就看自己的主要需求了。公寓的优势就是居住的性价比高，租金也高。劣势是房价随租金而波动，必定比普宅大盘的走势弱。另外公寓还有三项潜在风险，一是房产税，如果征收就大概率从公寓开始，因为早有成熟的法律。二是土地出让金，一旦明确征收后就是利空。三是水电和限购等政策调整，很难有利好。
所以虽然公寓的租售比很合适，租金回报率远超普宅，但是到目前为止，各家房产基金和大佬们都还没有投资公寓的。不能说他们不贪婪利益，只能说或许是觉得风险偏大吧。
4、反正如果是我还是会买普宅的，老破小把内部装修的好点儿不就得了，居住起来并不差。但贷款这就看自己了，我能理解体制内的无奈，但不好说什么。
仅供参考。
Q:
现有两套朝阳炫特区的Loft，一套自住一套出租，都价值260万左右。请问，您建议是保持现状，还是卖掉一套后以400万首付置换？或者两套都卖掉全款置换一套正规两居？我们没有学区需求，只是自住。
A：
2、如果都卖掉，那就相当于把这套房套现了260万。假定不买房而存银行，现在的银行利息也就是2.5%左右吧，多吗？而且过些日子有可能更低，甚至低到几乎没利息的可能性都有，毕竟其他欧美国家和日本都有过零利率甚至负利率的先例。
如果买房，现在的房贷利率是3.5%吧，按这种下降的趋势，再过些日子降到3%也有可能，或者说是平均下来3%吧。
那也就是说，如果这套房不套现，目前的租金回报率是2%以上，有个七八年估计就能超过3%了，达到和房贷利率同样的程度。而再过些年，仍然以260万计算的话就肯定超过3%了。
3、总之我认为是留一套更划算。当然也有另一种可能，那就是北京的房价和房租持续下跌，那就不如现在套现合适了。但我认为这种可能性几乎没有，看自己的判断了。
仅供参考。
Q:
我想置换。现在是房子是170平四居，位置在东城区左安门内。想买一套小的文汇小学的学区房，再买一套远一点的大房子改善。孩子现在六年级，初中就在文汇、广渠门、汇文这三所之一。不知道现不现实。可初中毕业后上高中也确定不了到哪里，到时候再说。
A：
1、170平，左安漪园的吧？我觉得置换的意义不大，主要是换学区房没太大必要。东城不是朝阳，不是单校划片的，也就是不能用房子来选择中学。就算是换了汇文小学的，谁敢确保这三所学校啊？
孩子六年级就是12岁，也就是2012年出生的吧？那年是龙年，自然是人口大年，京籍出生人数猛然增长了2万多。我不知道这三所学校是否学位宽松，只能说是凭运气了。所以换不换的都是凭运气，而置换税费大约是10万起吧，这就看自己觉得值不值了。
2、高中那就看孩子的成绩呗，这到时候再说吧。
3、再买一套远点儿的大房子改善，多远啊？总价预算多少？提醒一句吧，如果上千万总价的话，买在郊区就多数流动性弱了，也就是不好卖。所以确定了是长期自住再换，而且在保值上别有太多的想法为好。
另外这占坑儿房怎么处理啊？只是为了小升初赌运气，还是同区之内的，用完了学位怎么办啊？赌赢了可以说无所谓，万一输了呢？那可就两边都输了，考虑好再换吧。
仅供参考。
Q:
我手头是刚继承的父母的老破小，83年的很破了，我面临退休不需要学区和太多配套，只想换个能养老的环境好的小房子，兼顾保值。现在的房子在赵公口，想换到南边大兴或房山。
目前看房山的自然环境更好，但不知道房子是否保值，比如窦店的这种的。另外我这种换法从投资角度合适吗？相当于是用好地段的老破小换远郊的远大新，都是300万，但在提高居住的同时是不是丢弃了保值功能？
A：
1、窦店的保值还行。可以参照万科的价格走势，肯定不算强，但也没落后大盘多少。窦店的历史行情可以用幸福汇作为标志，在此之前是多数都走弱的，明显落后北京大盘。但万科之后还可以，虽然在传导排序上落后，但价格方面落后的不多，基本做到保值。
但这边儿的流动性我不知道，应该不是太好卖。这问当地中介吧，如果不是确定长期自住就买流动性好些的小区。
2、不算丢了保值功能，窦店没那么弱，房山也比当年强多了。这我就不列举了，反正以2011-2012年的前后可以做对照，几乎是两种行情，近十来年不算弱。
大概两点原因，一是窦店形成规模了，虽然离地铁远，但规模大就是优势，自然带动了其他配套。第二是当地产业算不错，我虽然没仔细去看过，但看数据是在郊区新区中算比较强的。
3、总之房子是用来住的，该换就换吧。到郊区买房尽量首选房龄新的，但最好面积别太大总价在当地别太高，免的成为“错配”就降低流动性了，价格走势也受影响。以窦店来说300万之内合适，200来万的算是主流。
仅供参考。
__________THE END__________
章哥说买房超级会员权益：
1.章哥本人一对一买房全流程咨询，前期梳理需求，确定方向，落地执行方案，买房全程不限次数线上线下沟通，实时解决疑问。
2.卖房-买房置换全程陪跑。业内顶尖线下团队从数据到实操，站在单边立场解决卖房-买房过程中的全部问题。
卖房：卖房从挂牌定价、竞争力分析、中介沟通，到最终斡旋谈判。
买房：根据需求匹配度，筛选锁定意向房源，比对性价比；买房谈判，成交低佣金签约 0.3%。
觉得不错就点个赞吧
