大家好，我是观观。
自“沪九条”新政后，上海楼市回暖态势初显。
昨天住建部讲话，房地产市场重磅政策“组合拳”又来了。内容大致有：
一系列政策措施频发，中国zf救市的决心不容小觑。
势必要推动房地产市场止跌回稳。
回溯上海楼市这波调整周期，行情的启动是在2020年，
顶着前所未有的疫情，上海二手房市场“逆风翻盘”，
二手房成交金额超过一万亿，同比增长30%。
很多人，在那一波拉升中，入手了房子。
此后上海楼市进入新的周期。
2021年出台最严调控政策，二手房核验价、增值税2改5、学区房改革、房贷利率上调等；
2022年居家静默市场短暂停止；
2023年开启认房不认贷、普通住宅标准调整；
2024年“沪九条”政策出台，降首付、降利率、降购买门槛、降交易税费。
这几年二手房市场风云变化，挂牌价成交价起起伏伏。
之前买房的那批人现在心态如何？
2020年上海楼市启动至今，跌幅最大的小区是哪里？
整个周期里有没有涨价的板块？
本期，我拿着研究院的统计数据，
和大家聊一聊，这一波上海楼市周期里涨跌幅最大的板块和小区。
关于数据
以下数据，统计口径，均来自于绿网挂牌价格。
之所以采用挂牌价，是因为数据样本多，覆盖面广，且更具及时性，也比较能反馈市场前端的走势，但同时也会与实际情况有些出入。
当然，之前也用成交价来做过一些价格波动的统计。
但成交价格往往是买卖双方市场博弈之后的结果，而且会受到避税因素的干扰，多数被做低，容易失真。
这里之所以选择2020年1月到2024年10月的周期。
一梯队双学区只要110万，
上海学区溢价都跌光了？
最“惨”的三个板块
1、远郊板块
远郊区域的房子，在市场火爆的时候还算有人接盘；
而在市场冷却后，这些区域几乎变成了无人问津的“真空地带”，只能以价换量。
上海这轮楼市周期中，跌幅最大的板块，大部分是远郊板块。
（数据来源：房外房研究院）
4年挂牌价跌幅前20板块中，排名靠前的有崇明、金山、车墩等。
这些板块在长周期里面，都是基本不怎么涨，跌起来却毫不含糊。
不过好在，这些板块里只是某个别小区跌幅过大，拖了后腿，并不代表整体跌幅。（快来看看有没有你家的小区）
2、二手豪宅老洋房
老洋房，二手豪宅，一直被看做资本的避难所。
但覆巢之下无完卵。
“以价换量”的二手房规则，就算是千万级豪宅也要乖乖遵循。
在整个楼市下行趋势下，上海二手豪宅由于价格基数大，跌起来更要命。
例如，徐汇衡山路板块五原路252弄的老洋房，也是徐峥的电影《爱情神话》的取景地之一，
2020年1月房价28.9万/平，到今年10月已经跌到15.9万/平，1平跌没了13万。
（数据来源：房外房研究院）
上海人都知道，五原路252弄多是上个世纪三四十年代建成的老洋房，旧称大通别墅，每一幢都是一个小目标。
（来源：网络）
现在只能用几乎腰斩的价格，来吸引买家入场。
3、学区房
除二手洋房豪宅外，这波行情中二手学区房跌幅也很大。
数据显示，学区属性强的杨浦控江路板块，双阳路507号，2020年1月8.2万/平的单价到现在4.5万/平，也是几乎腰斩。
都说“小学看杨浦，初中看徐汇”。
因为这句话，当年多少家长拿着真金白银冲进楼市。
结果现在人口出生率下降，上海幼儿入园人数4年间骤减45%。
再加上这些年，上海教育政策频发，多校划片、教师轮岗、民办摇号、中考改革等变化。
导致上海学区房经历了前所未有的震荡。
除杨浦控江路板块外，当年凭借闵实验暴涨的一梯队学区房高兴花园，
也因为价格暴跌频繁出现在社交平台。
这些都说明，之前经过度炒作溢价严重的学区房，现在正在加速去泡沫化。
有没有涨的？
有人会问，这轮周期中难道就没有涨的板块？
这是个好问题，我也很想知道在以价换量的市场上，有哪些小区的房东敢涨价。
从近五年的维度上看，前20名的板块，基本符合体感和实际成交情况。
（数据来源：房外房研究院）
近五年的时间里，徐汇滨江，黄浦滨江涨幅都不小。
新钱老钱依然喜欢追捧一线江景豪宅。
出人意料的是，被人长期看不上靠近虹桥的莘闵别墅区，居然也有35.0%的涨幅。
这和别墅产品的特殊性有关，莘闵别墅区破是破了点，但总有一些富豪，喜欢闹中取静的私人别墅。
浦东御桥品质房源不少，因为靠近张江，又有了建平系学校的加持，成交量一直是水涨船高的，挂牌价上涨也属正常。
以上这些板块，在本轮周期里面，挂牌价最多的上涨近50%，最少的也上涨了超20%，这是真的涨价。
小结
其实房价只是一个指标，真正重要的是它所反映的居民对当地发展前景的共识。
当经济发展加速，人们的购买力随之增强，房地产市场的需求和价格自然也会上升。
相反，如果经济增长放缓，所有表征指标也随之下滑，房价自然也包括在内。
这两年，经济下行，楼市进入调整周期，二手房市场弥漫着一种焦虑的气氛。
房东们变得非常谨慎，生怕自己成为下一个下跌潮中的牺牲品。
看着小区一套房子卖了800万，第二套卖了750万，
那第三套估计会低于750万，眼看自己少赚几十万甚至百万，
就认为楼市在衰退，房价在下跌。
但其实，许多人买入时只花了500万，房子卖出时800万，
这种情况不是我们所理解的跌，而是房价的适度回调。
房价下跌，是你买进500万的房子，卖出的时候发现只能400万卖出，
这才是真正的房价跌了。
最后，说句题外话，不知道大家有没有发现，上海楼市的成交量价有明显的周期性。
大约每5年出现一个成交“大年”。
即成交量价在该年均出现明显的上涨。
例如，2004年、2009年以及2015年、2016年都出现了成交量价的明显上涨。
按照这个周期来看的话，2020~2021年，是这轮楼市启动的上涨时间，
那么2025~2026年将迎来下个周期的反转。
最近，楼市利好政策频发，国家最高层喊话房地产要“止跌企稳”，
国庆节后上海二手房网签数量创年内新高。
目前各种宽松政策算是上海历史中非常宽松的程度，
市场也经历了三年的回调，
我个人认为，上海二手房市场政策底、市场底已现，
你们认为，价格低还会远吗？
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明明是顶级学区，我却不敢买！
