邓郁松资料图。本文来源：学习时报
本账号接受投稿，投稿邮箱：jingjixuejiaquan@126.com
当前房地产市场的积极变化与政策取向
邓郁松
中央经济工作会议将“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”作为明年要抓好的重点任务之一，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，为做好2025年房地产市场相关工作指明了方向。事实上，自9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，各部门各地方持续推动落实相关政策，市场交易量等主要运行指标出现积极变化，房地产市场止跌回稳的动能明显增强，房地产市场发展环境持续优化。
本轮始于2021年下半年的房地产市场下行，受到社会各界广泛关注。但是随着市场3年多的调整和一系列政策的调整优化，房地产市场开始出现积极变化，今年10月份以来市场的交易量和价格指标都已经出现较为明显的边际改善迹象，新房现房、二手房的热销也表明房地产市场仍存在很大的需求。
从交易量看，10月份以来新房和二手房的交易量有较明显好转。销量变化反映了市场的活跃度与消费者的购买意愿。当销量上升时，通常意味着市场需求旺盛，购房者对未来充满信心。随着一系列政策的调整优化，居民购房预期开始改善，市场销售情况有较明显好转。根据住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自2023年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长。新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。根据市场机构统计，11月份以来，全国主要城市新房、二手房成交面积同比继续呈增长态势。
从交易结构看，新房现房销售增速显著高于期房销售增速。根据国家统计局统计，今年1—11月，商品房现房销售面积比2023年同期增长19.4%，商品房期房销售面积则比2023年下降23.7%，新房现房销售增速比期房销售增速高43.1个百分点。二手房销售增速高于新房增速。根据住建部网签数据，10月份二手房网签成交量较新房成交量增速高8个百分点。此外，上海等地出现了高品质新房项目热销现象。新房现房和二手房销量的增长，高品质新房项目的热销都表明房地产市场仍存在很大的需求。
从交易价格看，房价环比上涨的城市开始增多。根据国家统计局统计，全国70个大中城市中，10月份7个城市新房价格环比上涨，较9月份新增上海、深圳等4城；11月份，新房价格环比上涨的城市达到17个，比10月份增加10个。二手房方面，70个大中城市价格环比由9月份的全部下跌，变为10月份的北京、上海、深圳等8个城市环比上涨，11月份环比上涨的城市增加到10个，比10月份增加2个。
房地产市场经历持续3年多的大幅调整后，市场触底的信号也愈发明显。从国际比较和我国2008年、2014年至2015年间两次房地产市场止跌回稳的情况看，当前房地产市场已具备止跌回稳的基础。随着政策成效的进一步显现和预期的不断好转，房地产市场止跌回稳的动能会进一步增强。
房价收入比已处于历史低位有助于市场止跌回稳。房价收入比，一般定义为一套标准住房的价格是一个家庭年收入的倍数，是衡量购房支付能力的重要指标之一，对于判断房地产市场形势具有重要参考意义。从国际比较和我国前两次房地产市场调整情况看，在房地产市场调整到房价收入比的历史低位时，市场都会出现触底企稳。今年三季度，全国的房价收入比处于1998年以来历年同期的低位，房地产市场触底信号较为明显。
房贷利率降至历史最低显著提升居民购房支付能力。居民购房大都需要借助银行信贷的支持，首付和利率等条件的变化会显著影响居民购房支付能力。当名义利率上升时，购房者的月供支出增加，会抑制购房需求；当名义利率下降时，购房者的月供支出减少，实际支付能力提高，会刺激购房需求释放。需要指出的是，利率政策的调整对房地产市场的影响具有滞后性，这种影响通常在连续加息或持续降息后才会显现出来。2021年四季度，我国个人住房贷款加权平均利率为5.63%，处于阶段性高点。10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，创有统计以来最低。同2021年四季度贷款利率处于高位时相比，目前购房人在首付金额和月供金额不变的情况下，支付能力会提升20%以上。此外，契税、增值税等政策的优化会进一步降低交易环节成本，促进交易量的回升。
新房市场供求关系改善进一步支撑房地产市场止跌回稳。2022年以来，新房销售面积持续高于房屋新开工面积，新房的实际可售库存持续下降，2022年到2024年11月底，新房累计销售面积为33.4亿平方米，比同期房屋新开工面积多5亿平方米。2024年前11个月房屋新开工面积为6.7亿平方米，只相当于2021年同期的36.8%；其中新开工住宅面积只有4.9亿平方米，相当于2021年同期的36.3%。新开工面积的大幅减少意味着未来一段时期新增供应量仍将保持低位，而随着销售的好转，新房市场的供求关系将从近3年的供过于求转向供求平衡，部分城市甚至会出现供不应求。供求关系的改善会进一步支撑房地产市场止跌回稳。
宏观经济指标改善会进一步带动居民预期改善。宏观经济运行情况对居民收入和整体预期影响较大。9月26日中央政治局会议召开之后，相关部门加力推出一揽子增量政策，经济运行回升势头增强，主要指标回升明显，市场信心改善。11月份，制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，连续3个月上升，且连续2个月运行在扩张区间。11月份全国税收收入同比增长5.3%，增幅比上月提高3.5个百分点，连续2个月保持增长，其中个人所得税增长11.4%，增幅比上月提高5.9个百分点。11月份全国城镇调查失业率为5%，与上月持平，处于今年以来较低水平。宏观经济指标的改善会进一步带来居民预期的改善并向房地产市场传导。
9月26日中央政治局会议以来，各部门各地方持续优化落实相关政策，居民购房限制性措施大幅度减少、贷款利率和税费负担等均降至历史低点，居民购房的政策环境处于历史最好时期；土地和存量房收购、房企融资等方面的政策措施对改善市场供求关系和房地产企业的资金紧张状况也将带来积极影响。
在需求端，各部门各地方积极落实9月26日中央政治局会议提出的“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策”，全面推进调整或取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准，降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房税费负担等政策，居民房贷利率已降至有统计以来的历史最低水平，税费负担也明显下降，特别是改善性需求的税费负担降低更为明显，有助于促进居民持续改善居住条件。
在供给端，各部门各地方按照9月26日中央政治局会议要求，在商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地等方面出台了一系列具体政策，允许专项债券用于土地储备，为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持；支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房；城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级城市；年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元；将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。这些政策的实施将有助于改善房地产市场供求关系，优化供给结构，改善房地产企业资产负债情况和现金流。一系列政策的调整优化，从根本上是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，着眼于破解房地产发展难题和防范风险，更好满足居民住房需求总体上从“有没有”向“好不好”转变的新要求。一系列政策的落实将持续改善房地产市场发展环境，促进房地产市场止跌回稳，并为推动构建房地产发展新模式，实现房地产市场平稳健康高质量发展奠定基础。■
![]()
