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“2024年，与世界上正在发生的其他大事件一样，产业园区正在经历一场结构性的巨变。”
产业园的持有者和运营者最早感受到了风暴来前空气中咸味儿的变化。市场供需开始失衡，新园区和库存不断累加，需求却持续低迷。然后，一道闪电：税收奖补政策突然终止，招商难度陡增。客户退租、减租现象普遍，即便运营商降价，也因各地普遍降价而无实效。一线园区运营商以价换量也未能阻止出租率下滑，产业园上市公司业绩大幅下滑，新园区开发陷入停滞。于是大家静静地，走入这场风暴。
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产业园区2024回顾：风暴中求变
数据，永远是揭露现状的利刃。在 2024 年前 11 个月期间，全国新开设的产业园数量达到 108 个，与 2023 年同期相比，这一数字减少了 34 个，同比降幅超过 20%。
从长期趋势来看，自 2021 年起的数据呈现出以下显著特征：产业园新开数量已连续两年呈现下降趋势，并且下降幅度呈现出逐渐扩大的态势，这表明产业园区的扩张步伐在持续放缓。
对比各年度数据，2022 年是产业园新开数量最多的一年，而 2024 年的情况虽不容乐观，但相较于 2021 年仍处于相对较好的水平（但2021年发生了什么大家都很清楚）。尽管建筑面积超过 10 万平方米和 20 万平方米的新开园区数量在逐年减少，然而从全年占比的角度分析，其依然维持在较为稳定且正常的水平范围之内，这反映出在产业园扩张规模整体收缩的背景下，大型园区的建设布局仍保持着一定的比例结构稳定性，未出现大幅波动或失衡的现象，侧面体现了产业园区建设在规模调整过程中的理性与谨慎。
2024 年产业园REITs 业绩普遍未达预期，这一现象折射出背后运营主体所处的艰难生存环境，而未上市的产业园运营状况则更为堪忧。通过对 2023 年前已上市的产业园 REITs 进行深入分析，发现了一系列具有共性的关键问题：
1、营收状况不佳，出租率下滑显著。在 12 只 REITs 样本中，多达 10 只出现营收下滑情形，7 只遭遇出租率下降，其中出租率处于 70%-90% 区间的占比达半数。这表明产业园在市场竞争中，出租率作为关键指标已难以维持原有水平，进而直接影响了整体营收表现。
2、以价换量策略效果分化。部分项目为稳定出租率采取以价换量手段，结果呈现出明显差异。
3、大客户退租引发连锁反应。大客户退租现象对产业园续租工作构成重大挑战，导致租金持续下行压力增大。以华安张江产业园 REIT 底层资产张润大厦为例，在9% 面积的客户退租后，本年度该项目租金出现显著下滑态势，这不仅影响了单一项目收益，更对整体租金市场预期产生负面作用，使得产业园运营方在租户维系与租金定价方面陷入两难困境。
国务院于本年度正式发布《关于规范招商引资行为促进招商引资高质量发展若干措施的通知》以及《公平竞争审查条例》，为招商引资活动明确了新的方向与准则，这一系列举措在市场层面引发了多维度的深远影响：
1、税收奖补模式的历史性退场。自今年 8 月 1 日起，全国范围内针对违规税收优惠及财政奖补措施展开全面清查与整治行动，坚决禁止以税收优惠为手段的招商行为，这标志着长期以来依赖税收奖补的招商引资模式正式成为历史，市场竞争将回归更为公平、有序且可持续的轨道。
2、发展理念的长期主义“硬转型”。地方在开展招商引资工作以及推动产业园建设过程中，被迫摒弃以往短视的利益追逐策略，转而着眼于长期发展路径的规划与实施。这要求地方政府及产业园区运营方从战略高度出发，深入挖掘区域产业优势，制定连贯且具有前瞻性的产业发展蓝图，以契合高质量发展的时代诉求。
3、随着税收奖补机制的取消，地方政府面临着优化营商环境、完善产业链配套的紧迫任务，进而催生了以产业链为核心的发展新动能。园域产业研究院已经协同多个城市率先行动，凭借扎实的产业链数据基础，以及不遗余力的深入调研手段，从搭建整体性的产业链发展顶层框架、强化配套服务设施建设、培育产业链生态体系、到引入具有产业引领作用的 “链主” 企业，以及打造数字化、标杆性园区乃至千亿级产业集群等多个关键维度集中发力，以此为契机推动产业结构的重新校准与优化，全面提升产业园的发展质量与综合竞争力。
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产业园区2025展望：顺势而变
基于产业视角深入剖析 2024 年新开产业园的格局，可清晰地梳理出2025年趋势与产业分布特征。从类型上看，主要涵盖产业聚焦型，即围绕某一类产业的上下游全链条进行布局整合；以及综合产业型，广泛涉及多种热门产业领域，呈现多元化的产业融合态势。
聚焦于具体产业类别，智能制造与智能装备领域脱颖而出，以超过 20% 的显著占比占据领先地位，彰显出其在当前产业发展浪潮中的强劲势头与核心地位。生物医药大健康产业紧随其后，成为产业布局中的重要一极。信息和电子技术、新材料以及新能源产业则并驾齐驱，同处第三梯队，共同构成了推动科技创新与产业升级的关键力量，在新兴产业版图中各自占据重要份额，展现出蓬勃的发展活力与潜力。
回溯至 2023 年，彼时新开园产业布局中数字经济独领风骚，占据主导地位。然而迈入 2024 年，产业发展风向发生转变，单纯的数字经济产业园数量有所下滑，取而代之的是数字技术与各垂直行业深度融合的新型产业模式，诸如数字与文旅、农业、医疗、智能制造等领域的跨界结合应用日益增多，凸显出数字技术作为通用技术赋能传统产业、催生新业态的关键作用，也反映出2025年产业发展向纵深融合、精细化分工方向迈进的趋势。
这其中最异军突起的，是数字技术与园区招商运营的底层架构相结合，通过将园区产业链数字化、平台化，打通创新链、产业链、资金链、人才链，解决园区运营招商难题的同时还将数据资产化，为数据资产盘活提供了基础。
园域产业研究院在这一新兴领域的实践与探索中扮演着先行示范者的角色，有望汇聚上下游产业链资源，形成具有标杆意义的数字化产业园区模式，引领产业发展新潮流，为我国乃至全球在产业链数字化领域的发展提供宝贵的实践经验与创新模式参考。
未来，园区是要通过运营收入、投资收入来代替招商和物业租赁收入的。
产业投资是关键增长极，园区运营方利用自身资源优势，对入驻潜力企业进行股权投资。伴随企业成长壮大、成功上市或被并购，园区可获得丰厚资本回报，实现与企业发展的深度利益捆绑，同时也吸引更多优质企业入驻，提升园区产业层级和品牌价值。
产业赋能中心则是核心竞争力的延伸，为园区企业提供全方位增值服务。通过组建本地化服务团队，对接全国资源，重点聚焦园区特色产业和相关产业融合发展项目，分阶段完成“一支基金”、“一个数字化产业园”、“一个园区品牌”、“一个产业互联网和供应链数字化平台”、“一套数据资产运营管理服务”、“一套产业扶持政策”的建设目标，为园区特色产业发展提供综合赋能服务。此外，随着产业园、写字楼、创新中心的界限变得模糊，产业赋能中心模式打造的核心区域+独特产业优势+产业数字化生态等多元素形成的特色园区将更具竞争力。
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展望 2025 年，产业园区站在了变革的风暴中心，虽面临诸多挑战，但也迎来前所未有的机遇。在结构性巨变的浪潮中，园区唯有顺势而为，方能破浪前行。新兴产业领域的崛起为园区发展指明方向，应紧紧把握智能制造、大健康等前沿产业的发展脉搏，深化数字经济与各产业的融合创新，以数字化驱动园区升级迭代，构建更具韧性和活力的产业生态。
盈利模式的创新探索将成为园区持续发展的关键支撑。以园区开发为基础，产业投资挖掘增长潜力，赋能中心塑造核心竞争力，三者相辅相成，共同推动园区从传统的租赁收入依赖向多元化盈利体系转变。在实践中，各园区可借鉴园域产业研究院的先行经验，结合自身优势，优化资源配置，强化产业链协同，打造差异化竞争优势，实现从 “粗放式发展” 向 “精细化运营” 的转变，进而在全球产业格局重塑的进程中，找准定位，脱颖而出，成为推动区域经济高质量发展的重要引擎，开创产业园区发展的崭新篇章，在时代的洪流中稳健前行，书写辉煌成就。
