上月新盘狂吸金,启德加冕“百亿区”!新港人钟情此区的秘密竟是……

时事   2024-11-04 09:01   中国香港  


10月的香港楼市是不折不扣的启德月,美联物业住宅部行政总裁布少明对香港商报表示,单计新地(016)热卖项目天玺·天,月内四度沽清价单单位,售出逾800伙已成功吸金过百亿元(港元,下同);加上新世界(017)柏蔚森沽出143伙套现逾9.2亿元,启德区月内录得了超百亿元的销售成绩,凭此战绩成了真真正正的“百亿区”,更成为环球低迷经济中的“奇葩”。其中,更有超过半数买家来自内地,新港人钟情此区的秘密竟然是……往下读,本文马上揭晓。




 



内地置业客群最爱




布少明指,启德区是内地置业客群第一喜爱区份。布少明fb图片

布少明接受香港商报访问时直言,启德区是内地置业客群第一喜爱区域。10月启德新盘买家中有五六成都是新港人的姓名拼音,余下是香港本地客。

布少明介绍说,购入600万元物业的新盘买家群体,主要是通过专才入境计划来港发展的内地人才,亦有不需要工作的类型,整体上有四成属于投资客,希望通过物业收租获取回报。

至于客群的年龄分布,利嘉阁地产研究部主管陈海潮透露,虽未听到准确的消息,但他倾向于认为买家多为年轻专才,他们年轻、且喜欢新规划。

启德区未来发展潜力巨大。 

启德10月份招标售出的豪华物业,造价可高至7952.3万元,实用面积达1993平方呎,成交呎价接近4万元。新地代理总经理胡致远表示,天玺·天Peak Tower每伙楼价均超过5000万元。而项目累积售出65伙招标单位,平均售价超过4000万元,平均呎价逾3万元。
 
买家的经济实力有差距,究竟是什么原因让他们共同选择在启德区安家?

资料来源:启德分区计划大纲核准图编号S/K22/6




未来潜力巨大



业界有观点认为,近来启德的楼市明显受到催谷,其中一个原因是买家青睐当区会有丰富的文娱活动。布少明就认为,启德区未来潜力巨大,区内有地铁,交通方便,亦有小区、食肆、多个商场方便购物,但买家更为看重的是——启德体育园。据布少明介绍,新港人非常看重文娱活动,更向代理表示爱看演唱会,启德吸引他们的地方就是在住处附近便可以观看演唱会,不需要跑很远的路程。

新地旗下启德天玺·天自上月5日起共进行4轮销售,项目不足1个月已累售865伙,套现金额突破100亿元。

房屋项目不需赚到尽,买家还会考虑启德新盘全新的属性、现楼、价钱属合理价等因素。陈海潮乐观地表示,只要发展商价格开价够贴市、价钱低,作为新盘、现楼,可以吸引到买家。同时,新盘会以居住为主,因为现时整体楼价低企,启德区供应多,短炒获利数百万元的可能性低。



短炒获利风险高



至于收租回报方面,中原地产启德新区启德1号分行经理施蒂文对记者表示,启德新区10月约录得90宗租赁成交,租务宗数比上月同期略为放慢。其中,中原促成一宗龙誉租赁成交,单位为2B座高层D室,实用面积306平方呎,一房间隔,开放式厨房,单位座向东北方,10月份新近以1.75万元租出,折合实用呎租57元。据悉,业主于2017年10月以约674万元购入单位,租金回报为3.1厘。

 
此外,布少明对记者表示,启德附近的土瓜湾唐楼的业主或潜在投资者,用其来收租,唐楼的回报率是可观的。一边用唐楼收租,三四年之后,再等发展商收购或许有可能,惟现在土瓜湾唐楼区想要通过唐楼博收购来增值比较难,因为发展商收楼基本上已属停滞状态。



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蔡宏兴:
地产市场宁“货如轮转”


建造业创新及科技应用中心管理委员会主席、香港大学客座教授蔡宏兴昨日在电台节目表示,商业机构的营运与社会责任没有矛盾,私营企业做生意的同时,可思考如何能帮助社会发展和累积财富。他强调,房屋项目不需要“赚到尽”,地产市场“货如轮转”比单位未能售出好。

 
退休前是华懋集团行政总裁的蔡宏兴谈到,发展商及物业投资者目前对楼市采取观望态度,本港需要有足够可以发展的土地储备,有序建立足够的土地储备会对市场有正面作用。然而,造地及建屋都需时漫长,港府可提高土地供应透明度,讲明推出时间表,让市场做好计划。


需提高土地供应透明度



“如果楼市是上升中的话,人们不介意一直买楼,但如果没有信心、楼价一直在跌,当然持观望态度。(假如)政府在未来的土地、楼市供应,有个明显计划让市场知道,地产商知道未来供应是怎样的话,可以依公司能力竞投,可让市场有序发展。普通市民知道供应量,如有心仪单位入住,可在适当时间因应能力入市。”蔡宏兴说。





市建局研自行发展沙浦道项目



市区重建局(市建局)九龙城启德道/沙浦道发展商住项目(沙浦道项目)早前流标收场,市建局行政总监韦志成发表网志表示,团队将详细研究重新招标或由市建局自行发展。

市建局决定收回九龙城启德道/沙浦道发展计划招标。图为规划构想图。韦志成网志图片

市建局上周二(10月29日)决定收回沙浦道项目的招标,行政总监韦志成昨日在网志透露,市建局团队认为一手住宅单位供应充裕以及利率仍处于高位,即使沙浦道项目稍后时间再推出市场招标,发展商入标意欲也不会显著改变。他强调,沙浦道项目推进因收回招标而停滞不前,除影响九龙城旧区更新及与启德发展区的连接,亦会拖慢衙前围道项目的进程,“市建局团队确实有必要在项目发挥的规划和社区裨益、所涉及的发展成本及风险等不同方面,仔细研究自行发展沙浦道项目的可行性。”
 
沙浦道项目地盘形状难于剪裁,加上需兴建多层地下广场、地库停车场和社区幼儿中心,增加发展成本。韦志成表示,收回项目的招标后,市建局将详细研究重新招标或由市建局自行发展。
 
韦志成指出,据房屋局公布今年第二季私人住宅一手市场供应统计,计及已落成楼宇但仍未售出,以及建筑中但未作预售的一手住宅单位合共约9.6万个。据市建局相关专业团队统计,当中,九龙区占约一半,这其中逾六成集中在九龙城区,可见九龙城区属未来新楼供应的重镇,发展商对在此区投资新项目,会审慎评估日后买家的需求情况。他直言,零售及消费市道不明朗、商铺空置高,发展商对于投资兴建商业零售楼面的意欲并不高。市建局团队认为,在一手住宅单位供应充裕,以及利率仍处于高位的情况下,即使沙浦道项目在稍后时间再推出市场招标,发展商入标的意欲料不会有显著改变。

重连九龙城旧区和启德发展区

另一方面,韦志成强调,沙浦道项目位处九龙城的策略性位置,是连接九龙城旧区与启德发展区的重要节点,能为社区带来莫大的规划和社区裨益。若然项目未能在短时间内重新招标,将无可避免影响“龙城”区的更新进程。

市建局在2019年以“规划主导”的市区更新模式开展沙浦道项目,透过重整及重新规划项目内的土地用途、道路网络和城市肌理,以兴建一个面积约1000平方米的地下广场,除了设有零售店铺外,地下广场将设有出入口,连接由政府负责兴建的行人隧道至启德发展区未来的地下购物街,将已被太子道东分割的九龙城旧区和启德发展区重新连接,提升两区的连接性及行人畅达性。这条行人隧道预计最快在2029年年中落成启用,方便市民穿梭新旧社区,亦将启德发展区的活力延伸至九龙城旧区,促进新旧融合。

不过,韦志成坦言,市建局的收入来源相当窄,主要依靠将重建项目推出招标,从中标合作发展商收取前期款项,才有能力应付下一批重建项目的收购和补偿支出,无论沙浦道项目重新推出招标抑或自行发展,本年度都不会为市建局带来前期款项收入,无可避免影响现金流。但他强调,尽管如此,团队会继续履行市区更新职责,在审慎理财的原则下调整重建项目规划和步伐,持续有序地推动市区更新工作。


来源 香港商报
记者 王丹丹
审读 金霞
编辑 Oriole
审核 佐一

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