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上月新盘狂吸金，启德加冕“百亿区”！新港人钟情此区的秘密竟是……

时事   2024-11-04 09:01   中国香港  


10月的香港楼市是不折不扣的启德月，美联物业住宅部行政总裁布少明对香港商报表示，单计新地(016)热卖项目天玺·天，月内四度沽清价单单位，售出逾800伙已成功吸金过百亿元（港元，下同）；加上新世界（017）柏蔚森沽出143伙套现逾9.2亿元，启德区月内录得了超百亿元的销售成绩，凭此战绩成了真真正正的“百亿区”，更成为环球低迷经济中的“奇葩”。其中，更有超过半数买家来自内地，新港人钟情此区的秘密竟然是……往下读，本文马上揭晓。




　



内地置业客群最爱




布少明指，启德区是内地置业客群第一喜爱区份。布少明fb图片

布少明接受香港商报访问时直言，启德区是内地置业客群第一喜爱区域。10月启德新盘买家中有五六成都是新港人的姓名拼音，余下是香港本地客。

布少明介绍说，购入600万元物业的新盘买家群体，主要是通过专才入境计划来港发展的内地人才，亦有不需要工作的类型，整体上有四成属于投资客，希望通过物业收租获取回报。

至于客群的年龄分布，利嘉阁地产研究部主管陈海潮透露，虽未听到准确的消息，但他倾向于认为买家多为年轻专才，他们年轻、且喜欢新规划。

启德区未来发展潜力巨大。　

启德10月份招标售出的豪华物业，造价可高至7952.3万元，实用面积达1993平方呎，成交呎价接近4万元。新地代理总经理胡致远表示，天玺·天Peak Tower每伙楼价均超过5000万元。而项目累积售出65伙招标单位，平均售价超过4000万元，平均呎价逾3万元。
　
买家的经济实力有差距，究竟是什么原因让他们共同选择在启德区安家？

资料来源：启德分区计划大纲核准图编号S/K22/6




未来潜力巨大



业界有观点认为，近来启德的楼市明显受到催谷，其中一个原因是买家青睐当区会有丰富的文娱活动。布少明就认为，启德区未来潜力巨大，区内有地铁，交通方便，亦有小区、食肆、多个商场方便购物，但买家更为看重的是——启德体育园。据布少明介绍，新港人非常看重文娱活动，更向代理表示爱看演唱会，启德吸引他们的地方就是在住处附近便可以观看演唱会，不需要跑很远的路程。

新地旗下启德天玺·天自上月5日起共进行4轮销售，项目不足1个月已累售865伙，套现金额突破100亿元。

房屋项目不需赚到尽，买家还会考虑启德新盘全新的属性、现楼、价钱属合理价等因素。陈海潮乐观地表示，只要发展商价格开价够贴市、价钱低，作为新盘、现楼，可以吸引到买家。同时，新盘会以居住为主，因为现时整体楼价低企，启德区供应多，短炒获利数百万元的可能性低。



短炒获利风险高



至于收租回报方面，中原地产启德新区启德1号分行经理施蒂文对记者表示，启德新区10月约录得90宗租赁成交，租务宗数比上月同期略为放慢。其中，中原促成一宗龙誉租赁成交，单位为2B座高层D室，实用面积306平方呎，一房间隔，开放式厨房，单位座向东北方，10月份新近以1.75万元租出，折合实用呎租57元。据悉，业主于2017年10月以约674万元购入单位，租金回报为3.1厘。

　
此外，布少明对记者表示，启德附近的土瓜湾唐楼的业主或潜在投资者，用其来收租，唐楼的回报率是可观的。一边用唐楼收租，三四年之后，再等发展商收购或许有可能，惟现在土瓜湾唐楼区想要通过唐楼博收购来增值比较难，因为发展商收楼基本上已属停滞状态。



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蔡宏兴：
地产市场宁“货如轮转”


建造业创新及科技应用中心管理委员会主席、香港大学客座教授蔡宏兴昨日在电台节目表示，商业机构的营运与社会责任没有矛盾，私营企业做生意的同时，可思考如何能帮助社会发展和累积财富。他强调，房屋项目不需要“赚到尽”，地产市场“货如轮转”比单位未能售出好。

　
退休前是华懋集团行政总裁的蔡宏兴谈到，发展商及物业投资者目前对楼市采取观望态度，本港需要有足够可以发展的土地储备，有序建立足够的土地储备会对市场有正面作用。然而，造地及建屋都需时漫长，港府可提高土地供应透明度，讲明推出时间表，让市场做好计划。


需提高土地供应透明度



“如果楼市是上升中的话，人们不介意一直买楼，但如果没有信心、楼价一直在跌，当然持观望态度。（假如）政府在未来的土地、楼市供应，有个明显计划让市场知道，地产商知道未来供应是怎样的话，可以依公司能力竞投，可让市场有序发展。普通市民知道供应量，如有心仪单位入住，可在适当时间因应能力入市。”蔡宏兴说。





市建局研自行发展沙浦道项目



市区重建局（市建局）九龙城启德道/沙浦道发展商住项目（沙浦道项目）早前流标收场，市建局行政总监韦志成发表网志表示，团队将详细研究重新招标或由市建局自行发展。

市建局决定收回九龙城启德道/沙浦道发展计划招标。图为规划构想图。韦志成网志图片

市建局上周二（10月29日）决定收回沙浦道项目的招标，行政总监韦志成昨日在网志透露，市建局团队认为一手住宅单位供应充裕以及利率仍处于高位，即使沙浦道项目稍后时间再推出市场招标，发展商入标意欲也不会显著改变。他强调，沙浦道项目推进因收回招标而停滞不前，除影响九龙城旧区更新及与启德发展区的连接，亦会拖慢衙前围道项目的进程，“市建局团队确实有必要在项目发挥的规划和社区裨益、所涉及的发展成本及风险等不同方面，仔细研究自行发展沙浦道项目的可行性。”
　
沙浦道项目地盘形状难于剪裁，加上需兴建多层地下广场、地库停车场和社区幼儿中心，增加发展成本。韦志成表示，收回项目的招标后，市建局将详细研究重新招标或由市建局自行发展。
　
韦志成指出，据房屋局公布今年第二季私人住宅一手市场供应统计，计及已落成楼宇但仍未售出，以及建筑中但未作预售的一手住宅单位合共约9.6万个。据市建局相关专业团队统计，当中，九龙区占约一半，这其中逾六成集中在九龙城区，可见九龙城区属未来新楼供应的重镇，发展商对在此区投资新项目，会审慎评估日后买家的需求情况。他直言，零售及消费市道不明朗、商铺空置高，发展商对于投资兴建商业零售楼面的意欲并不高。市建局团队认为，在一手住宅单位供应充裕，以及利率仍处于高位的情况下，即使沙浦道项目在稍后时间再推出市场招标，发展商入标的意欲料不会有显著改变。

重连九龙城旧区和启德发展区

另一方面，韦志成强调，沙浦道项目位处九龙城的策略性位置，是连接九龙城旧区与启德发展区的重要节点，能为社区带来莫大的规划和社区裨益。若然项目未能在短时间内重新招标，将无可避免影响“龙城”区的更新进程。

市建局在2019年以“规划主导”的市区更新模式开展沙浦道项目，透过重整及重新规划项目内的土地用途、道路网络和城市肌理，以兴建一个面积约1000平方米的地下广场，除了设有零售店铺外，地下广场将设有出入口，连接由政府负责兴建的行人隧道至启德发展区未来的地下购物街，将已被太子道东分割的九龙城旧区和启德发展区重新连接，提升两区的连接性及行人畅达性。这条行人隧道预计最快在2029年年中落成启用，方便市民穿梭新旧社区，亦将启德发展区的活力延伸至九龙城旧区，促进新旧融合。

不过，韦志成坦言，市建局的收入来源相当窄，主要依靠将重建项目推出招标，从中标合作发展商收取前期款项，才有能力应付下一批重建项目的收购和补偿支出，无论沙浦道项目重新推出招标抑或自行发展，本年度都不会为市建局带来前期款项收入，无可避免影响现金流。但他强调，尽管如此，团队会继续履行市区更新职责，在审慎理财的原则下调整重建项目规划和步伐，持续有序地推动市区更新工作。


来源 香港商报
记者 王丹丹
审读 金霞
编辑 Oriole
审核 佐一

 http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MzAwMTUxNg==&mid=2650374307&idx=1&sn=1f7e0970c941e613166878786793f1a9
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