贝壳利润近乎“腰斩”，如何走出下行期？

楼市 2024-08-28 17:34 广东

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2024 年上半年，国内房地产市场深陷低迷之境。

国家统计局披露，1 至 6 月，新建商品房销售面积达 47916 万平方米，同比锐减 19.0%，住宅销售面积更是下挫 21.9%。新建商品房销售额为 47133 亿元，降低 25.0%，住宅销售额滑落 26.9%。6 月末，商品房待售面积 73894 万平方米，同比增长 15.2%，其中住宅待售面积增幅高达 23.5%。

知名房地产交易服务平台贝壳亦受房地产市场持续低迷波及。据其 8 月 12 日发布的半年报，2024 年上半年，贝壳实现净收入 397.5 亿元，同比微降 0.04%；实现净利润 23.24 亿元，同比骤减 42.70%；实现毛利润 106.4 亿元，同比下降 9.01%。

单季度审视，贝壳一季度业绩降幅居首，2024 年第一季度净收入自 2023 年同期的 203 亿元降至 164 亿元，降幅达 19.2%。2024 年第一季度净利润为 4.32 亿元，而 2023 年同期为 27.5 亿元。

贝壳于财报中阐释，净收入下滑主因存量房业务及新房业务净收入减少，部分被家装家居及房屋租赁服务净收入增加所弥补。

与一季度业绩大幅缩水迥异，贝壳二季度增长强劲。2024 年第二季度，贝壳实现净收入 234 亿元，同比增长 19.9%；实现净利润 19 亿元，同比增长 46.2%。

有析称，贝壳乃房地产市场晴雨表，其二季度业绩向好昭示 5 月房地产政策松绑对房市具一定推动功效。然而，数据表明，8 月 1 至 19 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 2016 套，同比下降 18.2%，房市下行压力依旧巨大。

事实上，为安然度过市场寒冬，贝壳竭力紧缩开支。财报显示，截至 2024 年 6 月 30 日，贝壳经纪人数量为 45.87 万名，同比增长 5.2%。截至 2024 年 6 月 30 日活跃经纪人数量为 41.15 万名，与 2023 年同期的 40.9 万名相对持平。

贝壳经纪人团队规模有所扩张，但佣金支出却减少。其中，外部分佣自 2023 年同期的 114 亿元降低 22.1%至截至 2024 年 6 月 30 日止六个月的 89 亿元；内部佣金及薪酬自 2023 年同期的 94 亿元减少 13.8%至截至 2024 年 6 月 30 日止六个月的 81 亿元。

贝壳声称，佣金支出减少缘由各自渠道促成的新房交易总交易额相较 2023 年同期有所缩减。

但需留意，贝壳新房业务净收入自 2023 年同期的 87 亿元下降 8.8%至 2024 年第二季度的 79 亿元。贝壳佣金支出减少幅度远超新房业务收入减少幅度，兼之经纪人业务团队人数增加，贝壳佣金支出减少恐主要依赖削减经纪人佣金。

有论指出，2024 年上半年，贝壳下调佣金率，内部佣金率自 20223 年末的 1.72%调至 1.67%；外部佣金率自 2023 年末的 1.29%大幅降至 0.96%；而平台赚钱差价值自 0.43%升至 0.53%。

另一方面，贝壳对家装家居和房屋租赁业务加大投入。2024 年上半年，家装家居和房屋租赁业务成本分别为 44 亿元和 55 亿元，同比增长 57.5%和 143.8%。高投入亦收获高回报，此两部分业务分别实现净收入 64 亿元和 58 亿元，同比增长 59.9%和 176.7%。

早在 2021 年，贝壳提出“一体两翼”战略构想，“一体”为二手和新房交易服务的房产经纪事业群，“两翼”为整装大家居事业群与惠居事业群。现今，“两翼”渐趋成熟，然“一体”却动力匮乏。

尽管外部环境艰难险阻，贝壳在发布业绩之际还宣布扩大及延长股份回购计划，将股份回购授权自 20 亿美元增至 30 亿美元，回购计划期限延至 2025 年 8 月 31 日。

对于贝壳未来发展前景，有析认为，贝壳除需应对房市不稳定风险，还需化解家装家居和租房业务利润率低之难题。

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