Q:
请问，您了解永安里的万豪国际公寓吗？地铁口，去CBD非常的方便，绝对的核心地段了，但价格怎么就这么低呢！感觉升值还不如旁边老破小呢，为什么？同事有套房在这里，四居室200多平现在卖1500万，如果是出于投资的目的能买吗？
A：
1、投资的目的，看哪种目的了。如果是图租金的话挺合适的，200多平的租金估计能3万左右，租金收益率接近3%，比银行利息高，至少差不多。图升值的话这种房弱点儿，公寓类的都升值慢，换句话说之所以租金高就是因为房价涨的慢，所以才显的高。
2、地段儿确实没问题，非常好。但这产品不太受追捧了，就当年流行了十多年，2008年奥运之后很少有人关注了。
打个比方就是有块非常好的面料，常规是最好做一身西服，永远不过时的那种。但当时的裁缝图高利润，给做成燕尾服了，当年在上流社会很流行，但也就流行了一阵子，等时代进入大众社会之后就不受追捧了，也就是出租还能赚点儿钱。
房子也是这样，这么好的地段儿，最好的方案是开发成户型好的板楼，再把社区环境弄好点儿，那无论什么年代都不过时。但既然是开发成公寓了，那就都是短期租住的多，很少有人愿意花高价买下来长期居住。房子的价值确实由地段儿决定，但商品价格更是由供需关系决定。
3、再打个比方这种老公寓就相当于名媛，曾经风情万种，春宵一刻值千金，引得无数英雄累折了腰。房子里自然是夜夜笙歌了，钿头银篦击节碎，血色罗裙翻酒污。五陵年少争缠头，一曲红销不知数。
但是名媛不是老了吗？冬去春来的美颜都不好使了，门前冷落鞍马稀。愿意出高价陪伴终身的少了，自然是“商人重利轻别离”了。或者说短期租住一阵子还行，花大价钱的彩礼迎娶觉得不值，价格也就上不去。毕竟江湖上天天都有新名媛出道儿呢，人家何必捧徐娘呢？
4、总之北京的这种老公寓非常的多，以朝阳区为主，都是当年引领时尚的。但2008年奥运之后就过了风口了，以后也不太可能再次辉煌，只能是夜来忽梦少年事，何日座中再豪英？
够呛。所以这些年都是居住的性价比高，租金合适但升值一般，看自己更重视哪方面了。
仅供参考。
Q:
请问，我看上了朝阳园的房子，但是看到网上对它的争议比较大，不知道这种房子是否推荐呀？后边会不会像商务公寓一样有政策风险？
感觉600多万，买个品质比较好的三居室或者大两居，貌似5环内，选择也不是特别多；国美第一城环境又很差；到常营那边，感觉飞机有点吵。望京的话，就只能买两居室了，同时得牺牲朝向。很纠结，求建议。
A：
1、朝阳园的争议比较大？不看不就得了，自己的房子自己做主。其实也没什么可争议的，这么典型的小区谁心里都明白，必定有一方在较劲而已，人都这样儿。
2、如果是为了自住就很推荐啊，居住的性价比高，档次也不错。毕竟曾经是东四环外第一豪宅，而且是全北京第一个带会所的公寓，甚至引领了全北方的时尚。投资角度普通，北京的塔楼公寓都差不多价格走势，以后最好成绩就是不再落后，逆袭的可能性几乎没有。
3、没有政策风险。土地是70年的“二类居住用地”，这就是最大的保障。质量也挺好，尤其二期，当年香港佬被折腾够了也就玩儿明白了，挺好的。
4、600万三居或大两居，100平左右的单价6万左右，老房还行，商品房不是太好选。国美就那样儿，估计还是他们自己的物业，不太好改善。其他我也没什么建议，只能是看自己的喜好。
这种纠结很正常，所有人都这样儿。常规建议是把需求都列出来，比如大项是自住和投资，还有流动性什么的，然后分项有交通配套学区绿化等等。把这些需求排序，看自己最重视什么？一般来说，在预算不是很高的情况下，实现一个算成功，两个算超值，三个以上可遇不可得。另外可以用排除法，把可有可无的划掉，留下最不可放弃的。
实在不行就到最后扔硬币。这不算是好办法，也并不能选出最好的。但通常在硬币抛在空中的时候，或许就能知道自己最想要哪个了。
仅供参考。
Q:
再咨询一下：手头有不到300万现金，目前想选700万上下的房子，可按首套购买。想选望京或来广营地区，看了这两个地区的大部分次新，目前有两个选择，比较纠结。
想请教老师：筑华年的90平小三居或80多平的两居，北纬40度的100平左右的两居。筑华年的小区环境较好，27年会有北师大的附中，感觉会有一定的升值潜力。北纬虽在来广营，但算大望京地区，感觉更成熟些，但环境不如筑华年，而且感觉望京地区的发展潜力基本到顶。
如果从保值甚至升值的角度看，筑华年和北纬40度哪个更好些？请教章哥。
A：
1、那就选筑华年呗，房子是用来住的，当然要选自己最喜欢的了。
2、筑华年挺好的，品质不错，价格走势也一直在老北苑板块内排第一序列，跟北京大盘相比至少不落后。以后只要物业水平能保持，那这种趋势也能保持住，十年八年没问题。
不过也别期望值太高，想成为学区房是非常难的事儿，朝阳近十年来，单独成为学区房且涨出溢价的只有五所头部校，其中商品房涨出溢价的几乎只有帝景一所。新北苑还是朝外的校区呢，但也没怎样啊。所以还是放平心态吧，已经挺好的小区了，没必要过分解读，戏加多了不好演。
3、望京来广营是否到顶我不知道，走着看吧。不过既然有了筑华年这种选项就没必要再纠结这边儿了，毕竟房子是用来住的，自己喜欢最重要。
仅供参考。
Q:
北京家庭，我看您说孩子多的买学区房更划算，本来我们没想买的，现在提起兴趣了。您的意思是不是就跟婴儿床婴儿车似的，孩子多就摊薄成本了？那我想知道学区房溢价部分的比例多少，怎么能尽量少花这笔钱。我们还有个想法再生个儿子呢，正在犹豫。
A：
1、对啊，学区房的溢价是固定的，无论几个孩子上学都是这些钱，两个以上就肯定摊薄成本了。
2、溢价比例多少？东西海的平均值都是30%左右，顶级学区的占坑儿房能到50%，海淀普通学区的最低能到10%不到。豪宅的话普遍更低些，高了一般20%左右，最低5%都有可能，几千万房子的比例就可以忽略不计了。
其他区的看具体学校，最高的也就是30%吧，一般不会超过东西海平均值。比如朝阳的，多数溢价都是在20%以下，最低的10%甚至更低。另外像朝阳的也是豪宅的性价比高，千万以上的商品房就基本没溢价了。也就是说，无论在哪个区，只要能尽量多花钱，那就能尽量少花学区溢价了。
3、总之这看自己的预算吧，然后看房的时候让中介给算算账就行。
仅供参考。
Q:
请问，那如果我放弃学区的需求是不是就选择大多了？或者按您说的，在郊区考虑学区也没什么意义，反正也没法跟东西海比，还不如到时候换呢。那我就只买升值好的了，其实住不住的都无所谓，只要租金高的话就能换租，本来我也是租房的。
A：
1、也未必大多少，因为您的预算不是很高啊。就算不考虑学区了，一个四环内也导致没什么选择的。要是老破小还行，但您要的是房龄新的商品房，还得是两居室，那这4/500万可真不好买到，尤其不好买到升值好的，就因为升值好的都不便宜。
2、另外一点，这总价是有可能买到公寓的，租金相对高，收益率和银行利息差不多。但是这是因为公寓的升值慢，所以才显的收益率高。
这么说吧，在总价预算不是很高的情况下，房子的升值和租金是相悖的，升值好的大多租金低，租金高的肯定升值不太好。这就跟股票的市盈率似的，不太可能各项兼顾。
3、总之这我没什么能建议的，主要您的要求有点儿高，四环内这种房没千万买不到。所以还是再考察一下吧，要不然实在不好兼顾。
仅供参考。
__________THE END__________
章哥说买房超级会员权益：
1.章哥本人一对一买房全流程咨询，前期梳理需求，确定方向，落地执行方案，买房全程不限次数线上线下沟通，实时解决疑问。
2.卖房-买房置换全程陪跑。业内顶尖线下团队从数据到实操，站在单边立场解决卖房-买房过程中的全部问题。
卖房：卖房从挂牌定价、竞争力分析、中介沟通，到最终斡旋谈判。
买房：根据需求匹配度，筛选锁定意向房源，比对性价比；买房谈判，成交低佣金签约 0.3%。
觉得不错就点个赞吧
