接 管
中国银行（加拿大）寻求破产管理，以弥补近 6,000 万加元的债务，并应对业主“令人担忧”的行为。
根据安大略省高等法院最近提交的文件，纳斯达克上市的教育、房地产和技术投资公司 Visionary Holdings Inc. 拥有的一处北约克房产因与近 6,000 万加元的抵押贷款债务有关，于 8 月底被接管。
据纳斯达克在此次出售后发布的新闻稿称，这处物业是一栋位于Don Mills 在 Moatfield Drive 95-105 号的五层和十一层办公大楼，于 2022 年 9 月被华人公司 Visionary 从 Slate Office REIT 手中收购，总对价为 1.01 亿加元。新闻稿称，其目的是开发“Visionary 大学城”，其特点是“主要专注于数字艺术并辅以电影和动画制作的综合性大学设施”。
该物业曾是 IBM 和卡夫亨氏的加拿大总部，还曾计划修建两栋学生公寓楼、餐饮设施和一座扩建的运动场。目前，该物业将其 100% 的单元出租给 15 名租户，其中大部分是与 Visionary 相关的教育企业，按平方英尺计算，最大的租户之一是 Hitachi Rail GTS Canada Inc.
为了帮助 Visionary 收购 95-105 Moatfield Drive 地产，该公司从中国银行（加拿大）（BOCC）获得了 6000 万加元的贷款，其中该公司仍欠该银行 59,753,654 加元（截至 7 月 4 日）。
接管
8 月 1 日，BOCC 提交申请，要求任命安永会计师事务所为位于 Moatfield Drive 的 Visionary 物业的接管人。根据 BOCC 风险管理副经理唐纳德·布里奇 (Donald Bridge) 的证词，尽管这笔 6000 万加元的债务要到今年 10 月 15 日才到期，但 BOCC 于 7 月 5 日发出了催款信和强制执行担保的意向通知，理由是他们“不相信 Visionary有能力及时偿还债务”。截至目前，债务人尚未偿还贷款。
在申请中，银行列出了一系列投诉，这些投诉也促使他们寻求接管，其中最引人注目的是，在未经 BOCC 同意的情况下，Moatfield 房产的所有权上登记了 500 万加元的抵押，抵押人是一家名为 1000386642 Ontario Inc. 的公司。这位未经授权的抵押权人的存在是银行急于任命接管人的主要原因之一，因为 5 月 24 日，1000386642 Ontario Inc. 的律师发出了一份出售通知，要求在 7 月 5 日之前支付 500 万加元以及约 103,000 加元的利息，否则他们将出售该房产。
收到出售通知后，1000386642 Ontario Inc. 与 Visionary 签订了延期协议，将潜在出售推迟到 8 月底，因此 BOCC 迫切希望在此之前指定接管人。BOCC 辩称，重要的是“以透明、法院监督的程序出售”该房产，以确保保护多个担保方的注册权益，并帮助保护现有租户的权利和利益。
除了未经授权的抵押贷款外，BOCC 还发现 Visionary 未能向加拿大税务局缴纳某些税款，这导致加拿大税务局要求缴纳 118 万加元并在未经银行同意的情况下登记该房产的留置权，尽管该留置权最终被撤销。此外，BOCC 声称该公司未能缴纳任何市政税，并在未经银行同意的情况下允许密西沙加建筑公司 Arguson Projects Inc. 获得建筑留置权。
Bridge 表示：“BOCC 非常担心，他们不得不通过自己的调查或第三方调查发现这些重大违约行为。”根据 Bridge 的证词，BOCC 还发现 Visionary 的唯一收入来自租户租金，这让他们感到担忧，因为正如 Bridge 所证实的，银行认为 Visionary 未能弥补某些租户长达 18 个月的租金拖欠——这一缺陷可能“严重损害 BOCC 的抵押品价值”，他说。
据 BOCC 称，在 2022 年 9 月购买后不久，也就是 2023 年 3 月，逾期付款的“不断升级的趋势”也开始出现。自 2023 年 3 月以来，2023 年 8 月和 11 月均有逾期付款记录，2024 年 3 月至 7 月期间有五次逾期付款。当布里奇于 8 月 1 日宣誓时，原定于 7 月 15 日的付款仍未支付。
然后是场地的保养和维护问题。根据 Bridge 的证词，场地的地下停车场似乎存在结构和安全问题，需要 70 万加元进行维修——Bridge 表示“借款人似乎没有这笔资金...，因为它无力履行其他财务义务。”他表示，令人担心的是，由于现金流低导致场地维护减少可能会影响建筑物的价值，从而进一步损害 BOCC 的地位。
Visionary 执行董事Fan Zhou（音译：周帆）在 8 月 24 日宣誓的证词中声称，公司支付了所有租金和“大部分（如果不是全部）”维护费用，但没有提到未能缴纳加拿大税务局 (CRA) 和市政税、延迟缴纳的预定款项、建筑留置权，或对 1000386642 Ontario Inc. 收取的 500 万加元押金。
STOREYS 联系了 Visionary Holdings Inc. 寻求评论，但截至今日发表时尚未收到回复。
此外，被告于 8 月 24 日提供的材料（据称是缺失的）原本应于 8 月 12 日提交，这违反了法院命令，“尽管被告有充足的机会通过达成符合市场标准的延期协议，对持续的违约行为达成临时解决方案”，布里奇在第二份宣誓书中指出。
周女士还表示担心，中国银行试图绕过 Visionary，将该物业出售给租户之一日立铁路公司。她在声明中表示，该银行希望以 6500 万加元的价格出售该物业，比高力国际评估报告认定的 8000 万加元少 1500 万加元。她表示，她担心的是“这一披露可能会导致该公司股价大幅下跌，对加拿大投资者产生不利影响，并使中国银行受益，而他们却因此受损。”
但在联系上美国商会理事会总理事会成员肖恩·杨 (Sean Yang) 时，他告诉 STOREYS：“周女士提出的指控毫无根据，完全不是事实。”
主审法官 Penny 也持相同观点，她在评论中表示：“这些论点的问题在于，它们完全没有证据支撑。没有证据表明存在串通行为。BOCC 和日立都坚决否认此类指控。”“虽然接管会有一定的成本，但不会进行‘危难’出售。”
在考虑了案件事实后，佩尼法官于 8 月 27 日任命安永公司为位于 95-105 Moatfeild Drive 的房产的接管人。安永现在将负责该房产的管理和运营，并促进其潜在的出售。
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