金华市婺城区人民政府办公室关于印发金华市婺城区农村宅基地和建房管理办法的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，区政府有关单位：

《金华市婺城区农村宅基地和建房管理办法》，已经区政府第52次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真组织实施。

金华市婺城区人民政府办公室

2024年9月23日

金华市婺城区农村宅基地和建房管理办法

为进一步规范和加强婺城区农村宅基地和建房管理，合理集约利用土地资源，维护人民群众的根本利益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《浙江省农村住房建设管理办法》（浙江省人民政府令第367号）等相关法律法规和文件精神，结合我区实际，制定本办法。

一、范围、原则和职责

（一）适用范围。城中村改造实施范围以外的农村村民建房审批、管控适用本办法。本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格的人员；本办法所称村民建房，是指本村村民在宅基地上建造住宅房屋的行为；本办法所称村民建房家庭户，是指具有“婚姻、血缘或收养关系”的家庭单位，包括本人、父母或抚养者、（外）祖父母、配偶、子女、孙子女等。

（二）基本原则。村民按户申请建房限额，一户只能拥有一处宅基地，宅基地审批实行“户有所居、一户一宅、限额用地、拆旧建新”的原则，注重体现乡土特点和建筑风貌。

（三）职责分工

1.区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作。指导乡镇（街道）做好农村建房资格审查、认定；建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准；指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查。

2.区资规分局负责本区域国土空间规划编制，指导村庄规划编制和村庄规划实施，负责农村村民建房规划选址；统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；办理农用地转用审批手续；指导乡镇（街道）办理规划许可和规划核实；负责农村住房不动产权证的登记、发证等工作。

3.区建设局负责编制完善农村村民建房设计通用图集，确保图纸建筑面积符合本办法相关要求；负责指导乡镇（街道）实施农房风貌管控；负责指导农村住房设计、建设和住房使用安全监督管理；负责农村建筑工匠专业技能、安全知识等培训，建立农村建筑工匠信用档案并指导信用评价等工作。

4.区行政执法局负责指导赋权乡镇（街道）做好村民建房违法行为的查处工作。依法管辖涉及作出较大数额罚款，没收较大数额违法所得、没收较大价值非法财物等重大、复杂的，或需要回避，或不宜乡镇（街道）管辖的违建案件。

5.区交通局、区水务局及其他涉及部门按照法定职责配合做好村民建房管理相关工作。

6.乡镇（街道）按照属地管理原则开展宅基地监管，负责本辖区内村庄规划编制、宅基地审批和管理，监督检查农村建房和使用安全工作，落实线上审批。加强乡镇（街道）综合执法队伍建设，严格按照有关法律规定对违法用地、违法建设等开展执法。健全村民建房动态巡查和网格化管理制度，受理群众举报和投诉，及时发现、依法制止和处置涉及宅基地的各类违法违规行为。

7.村级组织根据本村实际制定农村宅基地自治管理的村规民约，确保宅基地分配公平、公正、公开，并协助做好批后监管工作。具体负责建房家庭户现有住房、家庭成员、户籍、集体经济组织成员资格等情况的真实性审查和相关公示；上报村民建房申请；做好四邻关系的协调处理；落实村民建房协管员制度，在村主职干部中明确一人兼任宅基地协管员，协助开展宅基地管理工作，及时发现、劝阻并向所在乡镇（街道）报告农民建房未批先建、擅自移位、超面积、超高及违规加层等相关违法行为。

二、规划和利用

（一）村民建房应当符合国土空间规划、村庄规划和通用房屋设计，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制国土空间规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，保障村民实现户有所居。

村民申请建房的，一般不超过3层（阁楼除外），檐口高度（指室外地坪到建筑檐口高度）不超过12米，建筑总高度（指室外地坪到建筑最高点，包括屋顶、楼梯间等）不超过14.5米。集镇范围的建房按照集镇规划相关要求从其规定。

新狮街道沙溪村、高村及婺城新城区规划建设用地范围内的村庄（具体名单见附件3），符合规划的村民新建住宅建筑层次，经批准可建4层（阁楼除外），建筑檐口高度不得超过13米。

因防洪、地质灾害和地势等特殊要求，农房需增设架空层（无围护墙）的，须经水利和地质灾害防治主管部门提出相关意见，架空层高度不得超过2.2米。

村集体盘活宅基地或新增连片用地2亩以上且地势较为平坦、不影响周边建（构）物安全的，可统一联建一层地下室。地下室不得超过主体建筑占地范围，下挖时深度不得超过3米，建成后室外地坪以下深度不得超过2.2米。地下室（含半地下室）层高超过2.2米的，计入总建筑面积，超出室外地坪部分高度计入建筑总高度。测量标准另有规定的，从其规定。

主采光方向日照间距系数原则上不应小于0.8（且不小于6米）。如原拆原建主采光方向日照间距系数小于上述标准的，可以四邻协议或村民代表大会决议确定建房位置和高度。

（二）农房建设坚持规划先行、节约集约用地理念，鼓励村集体统一盘活村庄规划范围内各类土地，实行统一规划、统一设计、统一配套、统一管理。

村庄规划编制时，坚持保护传统风貌和格局，建筑单体设计方案原则上使用区里提供的通用图集。鼓励有条件的行政村通过村民代表大会统一村庄建筑风格，选定一套通用建筑图集供建房户使用，实行村庄风貌管控。

（三）创新村庄规划编制管理，按照“分类调整、分级审批”的原则，将村庄规划分为刚性内容和弹性内容。刚性内容主要包括用地规模、区块主导功能、开发强度管控、六线管控等。涉及刚性内容调整的需按程序报区政府审批，区政府批复后，刚性内容一般两年内不作调整。其余为弹性内容，弹性内容的调整经乡镇（街道）论证，公示十天无异议后，报区资规分局备案，纳入“一张图”动态监管系统，弹性内容每年最多调整两次。

（四）村庄内有历史价值的文保建筑，列入等级保护名录的历史建筑，列入历史文化名城、名镇保护规划范畴的房屋，以及具有历史价值需综合保护的建筑，所有权人可将其所有的历史建筑捐赠或者有偿转让给村集体经济组织，并签订协议（附件14），其建筑不动产权转移登记到村集体经济组织名下，或者征收为国有进行重点保护。

（五）依法登记的宅基地经村级组织同意可以转让给本集体经济组织内符合建房条件的成员，转（受）让双方宅基地享有面积作相应调整，并报乡镇（街道）备案。

（六）有下列情形之一的，经村民大会（村民代表大会）讨论通过，报原批准用地的乡镇（街道）批准，村级组织可以收回宅基地使用权：

1.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

2.不按照批准的用途使用土地的；

3.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；

4.宅基地使用权利人死亡，房屋无人继承且无人受遗赠的；

依照第1项规定收回宅基地使用权的，村集体应当对原宅基地使用权人给予相应补偿。

三、申请条件与用地标准

村民一户只能拥有一处宅基地，其面积包括附属用房、挑梁、阳台、门厅、悬壁楼梯等的垂直投影面积。

（一）符合以下条件之一的农村村民，可以户为单位向村级组织申请宅基地：

1.无宅基地的；

2.具备分户条件确需分户，且现有宅基地面积低于分户后面积标准的；

3.为改善居住条件等原因需要拆旧建新的；

4.因国家建设、自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施或村庄发展需要等重新选址建设住宅的；

5.法律法规和政策规定的其他情形。

（二）有下列情形之一的，不得再申请宅基地：

1.不符合“一户一宅”要求的；

2.已享受村民建房待遇，出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；

3.已享受过政府福利性住房政策或享受全额货币安置等政策后又提出建房申请的；

4.有违法占地建房或违法用地情况未完成整改的；

5.法律法规和政策规定其他不符合申请建房条件的。

（三）关于村民建房家庭户的认定。

以公安机关户籍登记为基础，以本村建房资格权为认定依据，严格区分申请宅基地建房分户与公安户籍分户，并结合实际居住情况、村规民约确定。具体如下：

1.父母与独生子女户口分开登记的，在审批建房时予以合并，按一户审批建房。

2.多子女的家庭，有子女已达法定婚龄的，可凭分家协议分户申请建房（有村规民约的从其规定），分户时应明确父母的留房面积，父母至少需随其中一个本村子女合并审批（含父母同子女户口分开登记的），父母不得分户。分户认定实行主体申请、村级组织审查、乡镇人民政府审核制度。

3.夫妻离婚五周年内（含五周年）的，按原家庭户以一户计算。但一方或双方已组成新家庭满两周年或者新家庭已生育子女的，经村级组织同意，可分户计算审批建房面积。

4.已婚家庭其中一方已以分户方式审批宅基地的（含婚前），剩余一方不得再单独立户审批。

（四）关于建房审批人口计算的规定。

具体如下：

1.已达法定婚龄单独立户的子女、已婚未育家庭，按3人计算申请建房人口。

2.村民所育子女或依法收养子女落户在本村的，计入申请建房人口。

3.女儿外嫁户口未迁出仍留在本村的，经村级组织同意，可计入申请建房人口，但不作为立户依据。

4.在国家提倡一对夫妻生育一个子女期间（2016年1月1日前）生育，经所在乡镇（街道）计生办审核确认是独生子女的，可增加1人计算。

5.因下列原因之一户籍迁出本村或者被注销的，应当保留社员资格，计入建房人口，但不能单独立户审批：

（1）解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官；

（2）全日制大、中专学校的在校学生；

（3）被判处徒刑的服刑人员；

（4）符合法律、法规、规章、章程和国家、省有关规定的其他人员。

6.属就地农转非的（公职人员除外），持有关档案材料，可计入建房人口；蓝印户口人员且口粮自理、自谋职业，未享受过保障性、福利性住房政策的，可计入建房人口。

7.以下人员不计入建房人口：一是已享受房改房、经济适用房、住房补贴、单位集资建房等住房优惠政策的人员；二是因宅基地征收已享受全额货币补偿安置的人员。

（五）关于审批限额标准。

农房审批以户为单位进行，拆旧建新的，多处旧房应同时拆除；立户报批旧房可保留的、宅基地面积以不动产登记面积为准，按限额欠数在10㎡（含）以内的，可凑足限额审批；限额面积按建筑占地（垂直投影，下同）计算。

1.3人及以下为小户，审批限额为90㎡，其中，年满60周岁的未婚男性或满55周岁的未婚女性的单独立户人员，审批限额不得超过60㎡；

2.4-5人为中户，审批限额为120㎡；

3.6人及以上为大户，审批限额为140㎡（使用耕地的，审批限额为125㎡）；

4.对拥有合法产权的非集体经济组织成员，因实施村庄规划、进行旧村改造、闲置宅基地盘活或村庄整治等原因需要调整宅基地的，原则上采用货币补偿或公寓房安置，也可按合法用地面积宅基地安置，但最高不得超过90㎡。

5.经批准回乡定居落户的华侨、港澳台同胞、外籍华人申请在祖籍地建造住宅的，经村级组织同意，最高不得超过90㎡。

四、建房审批

（一）村民建房审批原则

1.严格落实“无规划不审批”原则。

2.执行村民建房审批“带方案、带履约保证”制度。

（1）执行带方案审批制度。鼓励村民建房择优选取通用图集，有条件的村集体可自行委托设计单位开展符合婺城建筑风貌、体现浙派民居格调的建筑单体设计。

（2）执行带履约审批制度。各乡镇（街道）宅基地审批领导小组要指导各村通过村民代表大会决议方式制定“村规民约”，使建房户按规划许可要求实施建房，由建房户与村级组织签署建房履约承诺书（可参考附件10）。

（3）推广带工匠审批制度。建房户应与具备相应技能的建筑工匠或者有资质的建筑施工企业签订建房施工合同（协议）（附件15）。建房户须办理房屋建房质量保险和建房工人安全保险。

（二）村民建房审批程序

1.村民提出申请。符合申请条件的农户，由户主为代表，向户口所在地村级组织提交《婺城区农户建房申请书》（附件4）等申请材料。

2.村级组织初审。村级组织应做好申请人员资格条件、面积等相关材料审核，经村民代表大会讨论通过，确定当年的建房户，并在村公告栏公示不少于七天。对D级危房（经第三方认定并在区建设局备案）且唯一住房、户内人均建筑面积≤15㎡或项目规划涉及需要搬迁的无房户、住房困难户等特殊情况，村级组织应优先安排建房。在乡镇（街道）指导下，村级组织可对取得宅基地资格权的农户以公开竞争方式进行宅基地的有偿选位，取得的选位费应当用于村内各项公益性开支。

3.乡镇（街道）审批。各乡镇（街道）应当成立农村宅基地审批领导小组，明确分管领导和联络员负责宅基地审批管理、沟通协调和资料上传上报等工作。实行农村住宅用地建房联审联办、一站式审批制度，只进一扇门、一个窗口对外受理，多部门内部联动运行，审批完成后上报资规部门核发建设规划许可，乡镇（街道）审批核发宅基地批准书（附件12），并及时向社会公告审批结果。乡镇（街道）应督促建房户拆除应拆旧房。农村建房涉及占用农用地的，须依法先行办理农转用审批手续。

4.及时备案。公告结束后，乡镇（街道）要及时将农民建房申请审批表、建设规划许可等相关资料进行归档，形成“一户一档”。并将相关材料分别报区农业农村局、区资规分局与区建设局备案。

（三）建房竣工验收程序。

农房建设竣工后，由建房户向负责受理的乡镇（街道）提出用地和规划核实申请，乡镇（街道）根据验收情况，出具验收意见表（附件13）。农房验收后，建房户应整理验收意见表等建房材料，依法申请办理不动产登记。

（四）建房施工建设时间。

农户应在取得批文之日起两年内开工建设。因农户自身原因未开工建设的，由村集体报原批准的乡镇（街道）批准，撤销批文、收回批准的建房用地。

（五）地质灾害区建房注意事项。

在地质灾害易发区新建或改建、扩建农房的，应进行地质灾害危险性评估，并由属地乡镇（街道）督导建房户自行落实好相应的防范治理措施，确保消除安全隐患。

五、政策支持

（一）保障建房指标。区政府每年安排适当的建房用地指标，用于保障村民建房。

（二）鼓励开展闲置宅基地盘活试点。支持试点村集体统一收储宅基地用于空心村改造，对纳入空心村改造试点的村集体，按照收储宅基地面积规模给予财政补助，补助标准根据相关文件执行。

（三）鼓励选择公寓房安置。在乡镇（街道）集镇规划区内国有土地安置的，按照下山移民有关安置政策审批、选房。在规划区外或中心村等集体土地集聚安置的，按建筑面积人均90㎡安置。村集体经济组织成员在安置标准内的建筑面积，按实际建安造价购买，找补市场评估价确定的楼层差价。

六、监督管理

（一）村民建房应严格按照批准的用地面积、定点放样位置进行施工。未批先建、超面积建房、移位建房、违规加层的按违法用地和违法建设处理。联村干部和村集体经济组织主要负责人为监督和管理的第一责任人。

（二）村民建房应严格落实“四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开；严格执行“六单位四到场”制度，即联村干部、建管办、资规所、乡镇综合执法队、测绘放样单位、村级组织等六单位在宅基地建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收四个关键环节到场，实行批后监管挂牌公示制度。

（三）在实施城市（建制乡镇、街道）总体规划需成片改造时，农村住房需要拆迁的，被拆除的建筑物按集体土地房屋拆迁安置规定给予补偿，被拆除房屋的宅基地依法收回。被拆迁村民符合建房申请条件的，按本办法申请宅基地建房限额或公寓房方式安置。

（四）已取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）的农村自建房分期建设且时间间隔5年以上，并符合以下条件的，经乡镇审查备案续建。

1.符合“一户一宅”政策。申请人须具备本村集体经济组织成员资格，且该住房是申请人本户的唯一农房。

2.续建后面积不超过审批面积。续建后面积及层数等内容应以已审批的《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）为准，不得超过审批面积。

3.续建农房的建筑结构要求：（1）砖混结构；（2）钢筋混凝土结构；（3）钢结构；（4）其他符合续建强度的建筑结构。

4.续建农房需提供《农房测绘报告》和《房屋质量鉴定报告》。以上报告由农户自行委托有相关专业资质的机构出具。

5.不存在土地、房屋权属纠纷。

七、责任追究

（一）村民未办理规划审批手续或违反规划审批要求建设住房的，由乡镇（街道）责令停止建设，限期改正；无法采取改正措施消除影响或逾期不改正的，限期拆除。

（二）村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由乡镇（街道）责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。超过限额标准的，多占的土地以非法占用土地论处。

严禁非法买卖、转让宅基地使用权。对非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖土地论处。

（三）村级组织负责人及工作人员有以下情况的，应当追究责任：

1.上报的村民建房审批方案未经村民代表大会集体讨论决定的；

2.上报的村民建房审批方案未经正常程序公示的；

3.对村民建房审批真实性把关不严、弄虚作假，帮助骗取审批的；

4.对村民未经正式批准擅自动工或超占面积，未进行阻止及报告的；

5.其他违反规定需追究责任的。

（四）乡镇（街道）工作人员有以下情况的，应当追究责任：

1.未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致违反相关规定的；

2.将应办理农用地转用手续而未办理的土地直接用于宅基地审批建房的；

3.未组织落实“六单位四到场”制度，玩忽职守，造成严重后果的；

4.未落实联审联办审批制度、监管不力，导致村民建房管理混乱的；

5.对村民未经正式批准擅自动工或超占面积，未进行阻止的；

6.村民建房批准后未按规划及风貌进行全程监督管理的；

7.其他违反规定需追究责任的。

（五）区农业农村局、区资规分局、区建设局、区行政执法局等相关部门负责村民建房管理的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

八、附则

（一）本办法自2024年10月24日施行。

（二）本办法施行后，国家、省、市和本区对自然保护区、森林公园、湿地公园、风景名胜区等区域另有规定的，从其规定。

来源：金华市婺城区人民政府办公室