2021年，张某与何某签订《地基使用权转让协议书》，约定将位于文山市马塘镇某村的宅基地使用权转让给何某。因该宅基地在王某名下，王某委托张某代签协议。签订协议当天，何某现金交付5000元、银行转账19.5万元给张某。此后土地仍系张某在管理使用，双方未办理宅基地使用权过户手续。随着时间推移，何某发现该土地属于农村集体所有的宅基地，按法律规定不能私自买卖。他随即诉至法院，请求解除与张某签订的《地基使用权转让协议书》，并要求王某、张某退还其支付的20万元转让款。
法院审理认为，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只能在本村村民之间流转，卖给非本村人无效。
何某并非案涉宅基地所在集体经济组织成员，不具有受让该宅基地使用权的资格，张某与何某签订的《地基使用权转让协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。考虑到该案的实际情况，法官从情、理、法的角度组织双方当事人调解，经过耐心细致的沟通，最终双方各退一步，达成和解，王某、张某退还给何某17万元。
释法
农村宅基地具有福利性质，是保障村民居住权利的重要制度。宅基地的流转受到严格限制，仅限于同一集体经济组织内部成员之间。非本集体经济组织成员购买农村宅基地的行为违反法律规定，不受法律保护。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
第九条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
来源：2024年11月13日《云南法制报》
