住建部：中国房地产市场已开始筑底
楼市
2024-10-17 20:02
湖北
住建部部长倪虹10月17日在国新办新闻发布会上表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果。住建部：
新增实施100万套城中村改造和危旧房改造
9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。9月29日，国务院召开常务会议，研究部署具体落实工作。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。关于“组合拳”怎么打？“即四个取消、四个降低、两个增加。”倪虹在发布会上概括提到。充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括——- 降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；
通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。- 一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大。全国城市需要改造的危旧房有50万套。
这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，就可以提前干、抓紧干。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。- 第一，这个项目首先得是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。
- 第二，项目的两个方案要比较成熟，一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益；另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。
各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。- 二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。倪虹表示，相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。“下一步，我们将会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，一项一项抓落实，把政策效应充分释放出来，更多惠及人民群众。”倪虹说。关于“一揽子房地产金融政策”最新进展，中国人民银行副行长陶玲在回应南都、N视频记者提问时表示，预计大部分存量房贷利率将在10月25日批量下调完成，意味着大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行调整时间会稍晚，总体会在10月31日前全部完成。绝大部分借款人都不需要到银行网点办理，对于房贷为浮动利率的借款人不需要提出申请，银行系统会批量调整，这部分占存量房贷九成以上。9月24日，人民银行宣布五项一揽子的房地产金融政策。其中，存量房贷利率调整方面，9月29日人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，同日人民银行指导市场利率定价自律机制发布了自律的倡议，各商业银行也发布了公告。10月12日，主要商业银行发布了操作细则。“目前，商银行正在加班加点修改合同，修改设备系统，做好各项准备。”陶玲说，为方便办理，绝大多数借款人都不需要到银行网点。其中对于房贷为浮动利率的借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整这部分存量房贷占九成以上。对于房贷为固定利率的借款人，可以通过商业银行的网上银行、手机银行办理，也无需到银行网点。“对于从中小银行获得房贷的，因为有一些中小银行的网络还不是很完备。可能需要借款人到银行网点办理，具体情况请大家关注具体贷款银行的公告。”陶玲补充。对于借款人普遍关心的政策调整后房贷利率具体是多少？陶玲回应，大家知道房贷利率是由贷款市场报价利率和加点幅度构成的。根据这次政策要求，调整的是加点幅度，对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点。“例如北京前期首套房贷利率最低加点是55个基点，那么此次将最低加点降至-30个基点，这就意味着房贷利率降幅达到了85个基点。北京的二套房贷最低加点是前期是105个基点。那么按照城市利率的下限要求，此次将最低价点降至负五个基点。房贷利率总体降幅就达到了110个基点。”陶玲举例。存量房贷利率调整后，能够节省多少房贷呢？陶玲预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利率支出1500亿元，惠及5000万个家庭、1.5亿居民。9月24日，为更好地支持刚性和改善性住房需求，人民银行统一房贷最低首付比例至15%。政策发布后，人民银行总行指导各地分行因城施策，配合城市政府迅速落实。南都记者关注到，目前，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为15%。金融监管总局：
房产白名单项目贷款审批通过额
年底将超4万亿
会上，金融监管总局副局长肖远企介绍了“白名单”项目贷款的实施情况。他表示，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。肖远企介绍，今年年初以来，我们跟住建部门一起指导建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。“白名单”和城市融资协调机制已经建立了半年多时间，经过各方的努力，现在已经有很好的经验和做法。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，都探索了一系列比较完整的制度体系。纳入“白名单”以后，对房地产项目的管理更加规范，融资也更加便利快速，对于项目的建成和交付、对于保障购房人的合法权益发挥了非常重要的作用。肖远企举例道，在广东珠海有个住宅项目，前期已经出售了部分房屋，后来因为种种原因，这个项目处于停工状态。城市融资协调机制建成以后，省级、市级等好几个层级都建立了相应的融资协调机制，在协调机制的协调和推动下，使得这个项目符合纳入“白名单”的条件标准，最终推动这个项目纳入了“白名单”，然后某一家国有大行对这个项目新增了贷款6亿元，这个项目很快就复工建成，而且相应的配套设施也同步建成，项目很快就成为珠海的一个畅销楼盘。很多人看到项目建成，而且配套设施都非常好，就来买这个项目的房子。肖远企还表示，目前，我们经过认真地研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。我刚才讲了，纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法权益。肖远企还说，截至10月16日，我们统计，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，我们还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。住房城乡建设部部长倪虹介绍道，解决好新市民和青年人的住房问题，让他们能够在城市安居乐业，是城市政府义不容辞的责任，也是提高城市竞争力的重要抓手。关于解决群众住房问题，国家大的政策是一手抓保障，一手抓市场。以政府为主，保障群众基本住房需求，通过市场来满足群众多样化改善性住房需求。保障有两种方式，一种是租赁的方式，另一种是购买的方式。关于租赁的方式，对于新市民、青年人，大力发展保障性租赁住房和公租房，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让新市民、青年人进得来、留得下、住得安、能成业。对于城市低收入住房困难家庭，各级政府都高度重视，实施了公租房保障，低收入住房困难家庭基本实现了应保尽保。公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴。关于购买的方式，就是对于有一定经济能力，虽然暂时买商品房还有困难，但是可以购买保障性住房。主要是以需定建、以需定购。筹集房源也分为两种方式，一种是新建，还有一种是购买符合条件的商品房用作保障房。在工作中，也考虑了新的形势变化，为适应生育二孩及以上家庭的需要，要求和支持地方结合实际，适度增加保障性住房的面积。倪虹强调，各城市政府在结合当地实际优化完善房地产政策的同时，一定要加大保障力度，兜牢住房保障这个底线。今年1—9月份，已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。自然资源部副部长刘国洪介绍道，在住宅用地供应上，一手抓控新增，一手抓盘存量。在控新增方面，指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市暂停供应商品住宅用地；对于去化周期较长的城市，实行“盘活多少、供应多少”。在盘存量方面，10月12日，财政部宣布了允许专项债券用于土地储备。这项政策主要是为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。- 一是减少市场存量土地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能，稳定市场预期。
- 二是增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。
- 三是收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。
在盘活存量土地政策措施中，除了上面所说的支持地方政府收回收购闲置存量土地以外，还有两条路径：- 一是鼓励企业优化开发。对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，来缓解企业资金压力。
- 二是促进市场流通转让。对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。
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