房价下跌的这两年，我发现很多人的心态越来越悲观，还跟一个市场脱不开干系：
法拍房。
今年上半年，全国法拍房持续同比增长77.76%，达到32.62万套；
法拍房源成交均价同比大跌8%，平均折价率为74.7%；
多轮流拍率也在上涨，基本往65%上靠。
这一系列数据，都属于历史新高，并且残酷地透露着一个现实：
当法拍房数量增加的时候，会代表大环境差，很多人选择断供。
同时，激增的法拍房又会进一步冲击二手房市场，造成二手房价格继续下跌。
这是大家的理解，但我要说的是，如果法拍房数量真的持续增长，那就一定会想办法去加大力度彻底扭转它。
最近的3个市场信号，正是在说明这件事情——
楼市行情扭转的关键时刻，到了！
从现在开始，各位，可以先提前做好准备。
法拍房激增的压力，会慢慢减少。
第1个信号，就是市场上“断供保房”的新趋势正在蔓延。
所谓断供保房，就是断供的业主通过法律援助或者其他特殊手段，拖延4-8年的时间，以保住房子不被快速拍卖。
这种方法，本质上不会让债务凭空消失，但却能帮断供的业主们争取更多的时间，减少一定的损失：
一方面，是争取收入恢复上涨的时间，不至于因为卖完房后还资不抵债而出更大的事儿；
像前国家房改课题组组长孟晓苏就说了，让当前还不起房贷的老百姓延期还贷，比如以2年时间为限，要不只收利息，要不免息延期；
又或者配合地方收储去库存的动作，回购部分法拍房转成保障房，并且在收购的时候要记得保价，不能把人压得太死，在老百姓能够承受的范围内去回购。
当然，这是专家的呼吁，这个政策还没有落地。
但我认为不排除真的会执行，毕竟对于银行来说，他们的目的从来不是要你的房子，而是要大家的房贷而已。
所以月供还不上，断供对银行来说不是好事，那既然如此，就有协商的空间。
第2个信号，存量房贷利率有机会打折。
前几天，彭博社传出的小道消息称，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
这个消息一出来，很多人都在质疑其真实性，但我反而要提醒各位：
只要能稳住银行更大的息差压力，这个下调的预期将很确定。
因为市场当下太需要信心、太需要流动性——
这2点，是就算消费面不会出现明显提升，也迫在眉睫必须去解决的。
你就想，如果我们的存量利率不下降，反而是增量利率一直在下降，就像广州，前几天的首套房已经卷出2.85%的新低了，和当时大部分高利率入场的业主差了1%不止，最后会发生什么？
先不说后来者会更加青睐于继续做“等等党”，就说这部分先入场的业主们，很可能就将出现越来越多人选择断供的现象。
换句话说，现在降低存量房贷利率能够缓解法拍房激增的压力，稳住市场，我们是需要这个预期实现的。
所以大家完全可以拭目以待这个小道消息在不久后成真。
第3个信号，同样很关键，也即保交楼的动作也在逐步地兑现当中。
数据统计，2024年上半年的法拍住宅房源中，郑州这座城市的挂拍量一举跃居全国第二。
原因也很简单：烂尾楼太多，断供出清的业主自然也就多了。
所以，要让法拍房压力得到明显好转，让无奈走上断供的人减少，保交楼这事就必须干，还必须干好。
你会发现，下半年来，这个动作已经在轰轰烈烈地推进当中：
7月11日，南京开了第一例烂尾后可退房退首付的先河，给全国的新房打了个样。
8月21日，商业银行又给房地产开了绿灯，审批通过了5392个“白名单”项目，融资金额高达1.4万亿元。
8月28日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城市建设局、广州市税务局三局联合发文《关于推行广州市新建商品房“购房即交房、交证”工作的通知》。
等以上种种，都说明，烂尾楼这个旧时代下横行的窟窿，也正在被慢慢填上。
而我刚刚说，法拍房再激增下去将冲击到二手房市场，成为压垮楼市的最后稻草；
那么当法拍房的压力得以被减轻后，也就意味着，二手房市场作为楼市的锚，来到了一个关键时刻
——像是大家在讨论的8月全线下跌的二手房价，也将在接下来的9月发生不小的转变。
因为法拍房的冷暖，也指代着一座城市楼市成交的冷暖程度。
所以上面3个信号发出，其实会去减少市面上的法拍房，而当法拍房的数量减少，自然对二手房的冲击就会减少。
不过很多人只看到表面，更深层次的是，当前的态度：
一切是为了稳楼市、去库存，那么不利于这2个救市目的的所有障碍就都要一一扫清。
法拍房就是其中之一。
那对我们普通人来说，如果法拍房的各项手段落实下来了，意味着这个城市的市场供需就将会发生转变。
所以你现在就可以看看你所在的城市：
1、法拍房数量近3个月的增长趋势
2、法拍房的流拍率和成交率，包括溢价率等等。
因为这些都会对你所在城市的二手房市场有影响——
可以说，法拍房数量减少的速度越快，城市楼市反弹的速度越快。
为此，我也给大家找了很多个重点城市的法拍房数据，当然这不是让大家去买法拍房，而是让大家先知道关注法拍房数据，再知道楼市的冷暖。
比如法拍房数量高的城市，说明上一轮跌得比较猛，又或者城市的财富实力不太扛跌。
流拍率高，说明市场购买力可能跟不上。
总之，不同的数据背后，都有不同的含义。
大家想要的可以扫码加我微信，在结合学习完今晚7点的闭门直播后，我就会把这份资料给到大家。
另外，我在闭门直播中，也会告诉大家，如何筛选到有价值的城市，接下来去库存比较快的13个即将回暖城市都是哪些。
实际上，对二手房市场的真正利空，不来源于法拍房，更来源于好房子。
因为法拍房救起来了，就冲击不到二手房市场；
但“好房子”无论如何都有建好的那一天，而一旦建好出售，对于大部分存量二手房来说，才是一颗真正的深水炸弹。
像最近江西南昌，就已经在试点第四代“森林花园”住宅；
——更大的建筑面积、更高的得房率、更人性化的设计、更智能的配套
以上所有，就差挑明了跟你说，“好房子”的出现，注定是将以全面牺牲二手房为代价的。
而牺牲旧时代去换取一个新时代，手中握着大量二手房的人，就注定将成为这个代价本身。
所以如果你目前手上就持有着多套房产，你就必须做好准备了：
三四线小城市的话，只留一套自住就好，其他能卖就卖；
因为未来烂在手里的概率只会更大。
至于一二线城市，也要根据城市能级和板块去做必要的优化；
从低能级的城市城市置换到更高能级的城市，从郊区置换到核心区，从小房子置换到大房子，逐级递进。
像国家下半年轰轰烈烈的收储去库存动作，其实也是在最后一次提醒你，尽快做好优化置换。
这里有人担心新房买过来了不也是变成二手房，那在好房子全面铺开前，为什么当下就要先做置换，不是跟利空二手房产生矛盾吗？
首先，我刚刚也说了，是存量二手房，而你现在如果置换，肯定是要往存量新房上去靠的。
为什么？
因为就我刚刚说的保交楼动作来看，也意味着存量新房的未来市场会更广阔——
1、我们的城镇化，才刚刚拉开帷幕
经常看到有人拿7.5亿平米库存这个数据说事，但实际上，它的档次结构、空间结构以及功能结构上，和我们的社会需求仍存在着严重不匹配；
我们很多人还需要改善，买房子也从来不是买一回就拉倒了。
2、一边要引进人才一边又要限购，实际上是很矛盾的
所以为了抢人才，未来一线城市一定会全面放开限购，甚至不止于区域，还有购买套数；
而眼下，你有条件的话，就是你提前储备好等待购买力兑现的时机。
关键在于，你是否选择对了一个好的城市和好的板块，因为这些，你会看中，那么同样的，它也会成为你未来的接盘侠会看中的东西。
那么，什么才是好房子所落到的城市？什么房子和什么城市又是会被优先淘汰、不能去考虑的？
以上问题，我都会在今晚7点的闭门直播课上去给大家进行详细拆解，除此之外，来听课的朋友我还会给大家免费发放到一份《即将实现止跌回暖的13城名单》——
这个名单里的城市，就是不会被优先淘汰和好房子所在的城市。
包括我提到的国家收储，大家也可以关注一下自己所在的城市是不是被列为重点收储对象，同样是这座城市的房价会不会优先筑底回暖的重要信号；
来听直播课的朋友，我也会送出一份《国家收储城市分析》的资料包给到各位，大家可以对照着自己的城市作出判断，欢迎先扫码预约到免费的直播门票。
