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成年人的崩溃，往往就在一瞬间。
朋友阿勇在2019年前后购买了七都某改善楼盘，当时毛坯总价400万左右入手，并以此向银行抵押贷款300万。
然而，最近接到银行电话，说由于七都房价跌幅过猛，要求他现在必须偿还100万元，实在没钱的阿勇索性直接摆烂，未来房子还是不是他的未尝得知。
图源文明温州
其实不止是他，当初身边置业七都的朋友几乎全军覆没，尤其是去年绿城·春月江澜打出“6折送车位”的逆天折扣之后，整个板块房价彻底崩塌——
去年11月，七都次新房金悦澜湾一套精装修法拍房，成交价仅为1.4万元/㎡左右，相比开盘价格近乎腰斩。
去年7月，七都翡丽湾一套建面约139㎡房源，以179万成交，折合单价1.28万/㎡，含2200元/㎡装标。
如果说上述法拍房的案例不具有普遍性，那么七都二手房市场的惨淡想必更有说服力，据安居客1月数据显示：
鹿岛万象天地挂牌均价1.68万元/㎡；
翡丽湾挂牌均价1.83万元/㎡；
金悦澜湾挂牌均价1.64万元/㎡
华侨花园江山邑挂牌均价1.65万元/㎡
……
考虑到挂牌价与实际成交价普遍存在15-20%左右的价差，上述小区当前真实的房价，相比于开盘价格基本可以说“血本无归”。
甚至就在近日，绿城直接将春月江澜的开发企业甩手卖出，仿佛此时的七都就像“烫手山芋”一样避之不及。
如果你以为这就是七都板块的至暗时刻，那么2025年的七都市场或将再度跌破你的预期，为什么这么说？
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在温州楼市，刚需改善与高端市场联系十分紧密。
一方面，在房地产市场的置换过程中，存在着刚需向改善、改善向高端的进阶链，刚需改善活跃与否，在很大成程度上影响高端市场的后续趋向。
另一方面，刚需改善群体占楼市置业群体的大部分，如果刚需改善市场活跃、信心充足，乐观情绪会传递到高端市场，反之刚需改善市场全面萎靡，高端置业群体同样会断崖式下滑。
正如当前的七都，当刚需改善市场出现崩盘，高端市场可谓举步维艰，以去年3月首开的低密合院——观云东方为例。
据温州房管局数据显示，截止2025年1月18日下午3点，项目一期共计82套可售房源，仍有49套待售，去化率约40%；二期共计33套可售房源，仅登记销售6套，去化率约18%
按照当前市场行情，观云东方的去化压力不容乐观，如果想要去化提速，降价无疑就是最简单的方式。
不过值得警惕的是，如果七都高端项目的去化速度，都需要靠降价才能维持的时候，说明整体市场已经非常严峻。
尤其是类似合院这种产品，一旦开始降价更是刹不住车，例如近期永嘉某楼盘的合院产品，从开盘4万+/㎡到5万/㎡的价格，到现在传闻称已经卖到2万+/㎡，相比前期已经是五折甚至四折在卖！
而七都板块未来的局面可能更为惨烈，近年以来的低密供应潮，让板块内的低密产品供应暴增，一旦陆续入市，板块的价格体系或将遭到新一波震荡。
以2023年12月出让的【温州市七都岛老涂一期地块】为例，该地块体量约225亩，总建筑面积将近30万方，相比占地仅55.7亩的观云东方而言，其体量足足翻了4倍！
而观云东方具备一线江景优势，地段相比【温州市七都岛老涂一期地块】优势更大，且在没有低密新盘竞品的情况下抢跑近一年，但直到现在去化数据依旧表现平平，如果按照这样的销售流速，仅是观云东方单盘就需要20多个月的去化周期才有可能卖完！
尤其随着后续【温州市七都岛老涂一期地块】真正入市，无疑是难以想象的天量房源，按照当前七都低密新盘的去化速度，届时这两个项目加在一起的房源可能就要卖六七年甚至更长的时间了！！
在产品、地段、先机都没有优势的情况下，如果【温州市七都岛老涂一期地块】项目销售想要卖得动，或许只有以“打破市场预期的超低的价格入市”，才有可能在市场的夹缝中分到一小杯羹，否则大概率“寸步难行”！
不过，关于【温州市七都岛老涂一期地块】我们至今都没看到项目的任何消息，虽然不知道开发商在等什么，但可以预见的是，这个项目一旦面世，大概率会让本就去化乏力的七都市场再度加剧内卷。
至于七都会不会出现低密市场互相内卷踩踏，造成价格狂泻的局面，我们不妨等到这个项目开盘前再做分析。
当然，上述的“供应超量饱和”仅仅是七都面临的困境之一，更可怕的还在后面，甚至当板块承压到一定程度，七都的房价或许将再次“大跳水”。
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一、从小的趋势看，板块客群来源几乎被切断
大旱之年，所有庄稼地都缺水，距离水源越近的田，分到的水就越多，越远的则越少，甚至有些分不到水的田会直接渴死，这种局面用来形容七都简直再合适不过。
一直以来，七都的置业客群绝大部分来自于市区各地，板块自身的购买力几乎可以忽略不计，但自从2022年开始的“低密供应潮”，让温州各板块涌现出超十几宗低密地块。
某合院项目效果图
瓯海的瓯越玺、湖畔壹号、瓯海中心南单元A-19地块；蒲州的臻龙低密项目、瑶溪的荣钏壹号和青山公馆、南单元12-A-10地块、龙水单元YB-04-C-07地块……
而鹿城的低密产品集中在七都，滨江CBD、中央绿轴的大平层也与低密产品客群高度重合，尤其是前段时间青山超高层建面400平起步的“空中院墅”更是直接预定温州峯层客群。
滨江CBD
现在温州东南西北各个板块的高端置业群体，完全可以在属地选到合适的高端项目，不仅圈层更亲切，同时属地情怀浓郁、部分配套也远比七都完善。
由此推测，原本可能流向七都的高端客流，大部分都会被属地高端产品截断，对于本就“田多水少”的七都市场来说，未来绝大部分项目都会被“渴死”。
二、从大的趋势看，温州高端客被严重虹吸
低密产品面向的基本都是城市中的高端人群，但近几年温州的购买力流失情况非常严重，尤其是在杭温高铁开通后，杭州对于温州的虹吸效应愈发明显——
据杭州贝壳研究院最新数据，2024年杭州二手房成交情况中，外来人口占据84%，其中省内置业客群以温州人占比最高，并且2024年在杭州购房的温州人数量比2023年高出54%，平均置业金额甚至高于杭州本地人。
在这其中，有多少具备高端置业能力的温州客群流失无法精准统计，但从近几年温州高端改善产品越卖越难的趋势来看，显然不在少数，且还有日渐增长的趋势。
受此影响，温州未来的低密产品客群将大幅缩减，尤其对于向来以“低密属性”为卖点的七都市场冲击最大。
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在供需关系失衡的楼市中，房价只有更低，没有最低。
任何东西泛滥之后就会失去价值，七都板块如此，温州楼市亦是如此，前年我们说“滨江CBD盘多要降价”有人反驳，去年我们说“鹿角湾要建住宅”也有人反驳，而现在这些人都闭嘴了.
至于七都2025年会不会像我们说的更惨，还是让时间和市场验证吧。
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