据消息源：项目计划10月8号取证，8-10日冻资，13日选房。开盘选房送精装 + 中央空调，吹风预计折后均价约7.6万/㎡左右，总价5字头起买三房。在好学位刚需楼盘中，上车门槛相对比较低的，地段也较为核心！
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原本前段时间计划入市的第一梯队学区房深业上城学府，因建筑新规后，面积及使用率上有所波动，户型进行微调整，从最新户型图看，原本80㎡的户型调整为→79㎡，原本99㎡的户型调整为→97㎡，原本119㎡的户型调整为→118㎡，原本142㎡的户型调整为→139㎡，且阳台+飘窗+设备平台都得到了相对应的增加，综合使用率达到了接近90%，对比之前的户型数据，给购房者在实用上及性价比上多了不少的福利！目前最新户型图已经出炉，实用测算已经测算，可进行参考！将于10月1号开放实体样板，10月中进行开盘！
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平面图及带尺寸户型图
套内得房率大概75%
加上赠送（阳台计一半+飘窗+设备平台约12㎡），实际使用率大概90%左右
97平A，套内得房率约75%
加上赠送（阳台计一半+飘窗+设备平台约12㎡）
实际使用率约87%
97平B，套内得房率约75%
加上赠送（阳台计一半+飘窗+设备平台约12㎡）
实际使用率约88%
118平，套内得房率约76%
加上赠送（阳台计一半+飘窗+设备平台约14.6㎡）
实际使用率约88.5%
139平，套内得房率约76%
加上赠送（阳台计一半+飘窗+设备平台约20㎡）
实际使用率约90.5%
深业上城学府
深高北学区附近从中海学仕里到众福红山印热卖，足以说明深高北学位加北站的地理位置还是龙华最抢手的新盘，这次，仅仅与深高北一路之隔的新盘它又要来了，目前已经开展厅，按照8.05万的限均价看，按照目前限价盘的规律看，大概率小户型低楼层约7.2万起即可买到，也就是总价约570万起就可以买上深高北三房！
该项目为2023年6月30日，深圳北附近的A811-0347宗地开拍3分钟被深业置地以底价14.41亿元斩获的限价地块。据了解，目前地块正在如火如荼的建设中，预计今年二季度入市。
深圳北附近的深业地块（宗地号为A811-0347），位于龙华民治街道深高北扩建学校旁。
该地块于去年6月，被深业置地以底价14.41亿元拿下，土地用途为商业用地+二类居住用地，建成后，需引进一家四星级以上的酒店，项目普通商品住房毛坯限价8.05万/㎡。项目位于龙华民治街道A811-0347宗地普通商品住房平均销售价格不高于80500元/平方米（不含室内装修价格）。去年同片区华润、中海拿地的限价为72450元/㎡，这样算下来每平米涨价8050元。
根据龙华民治A811-0347宗地规划设计显示，项目规定容积率≤7.2，停车位370辆，规划酒店建面约37130㎡，住宅建面约33550㎡及其他配套面积。
项目效果图
深业上城学府：项目位于龙华区民治街道，民塘路与白松四路交汇处西北侧。其中包含住宅33550㎡、酒店37130㎡、公配2170㎡（含便民服务站400㎡、社区警务室50㎡、物业服务用房200㎡、社区老年人日间照料中心1500㎡、母婴室20㎡）建成后普通商品住房平均销售价格不高于80500元/平方米（不含室内装修价格）
总占地10118平
建面100736平
住宅建面33550平
容积率7.2
可售共324套
车位比超1:1
共1栋2个单元，
一单元3梯6户约150米，层高3.1，45层
二单元3梯4户约90米，层高3.1米，25层
项目位置：位于龙华区民治街道民塘路与白松三路交汇处西南侧，距离深圳北站约350米。
户型：80-99-119-140平3-4房1-3卫
入市时间：预计2024年3季度
前不久官方公示的《龙华区2023年新建、改扩建等学校学区划分方案》中，A811-0347宗地属于深高北扩建校区(扩建)的覆盖范围之内。（学区划分以教育局规定为准）
地块周边情况：
龙华民治A811-0347宗地地处深圳北站商务区与红山片区之间，北面是华侨城北站壹号、金亨利都荟首府，并且与深圳高级中学北校区仅隔200米；西面是中海学仕里；南面约350米是深圳北站交通枢纽；东面则有鸿荣源北站商业中心、天俊公寓等商办产品。
示意图
自深圳高级中学北校区9年制落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个极大卖点。自深高北落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。
尤其是，去年初深高北启动了扩建工程，拟扩建45个班，新增2100个学位。这就意味着，那些担心被分流的家长，未来其孩子有更多机会进入深高北。
距离深圳北站约400米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南20分钟内可抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区。地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。
项目将建龙华首家五星级万象系商业，后期周边人流或将汇集于此。
步行可达深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹购物中心以及在建的华南首家Costco旗舰卖场。
星河coco city距离项目约1.2公里，鸿荣源北站商业中心、龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。周边的商业都在北站和红山两个地铁站，步行或者搭乘一个地铁站就能抵达，出门消费娱乐都很便利。
项目周边不远就有四个公园公园环绕，附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园
另外，周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用。
价格方面，距离该地块最近的中海学仕里（2022年6月入市），毛坯限价7.82万/㎡。
而二手房方面，周边的金亨利近3月成交价12.7万/㎡，挂牌价超13万/㎡，是龙华二手房市场的天花板。
同样是深高北学区的众福红山印（11月8日）晚上10点，位于龙华红山的新盘众福红山印选房结束。
据开发商海报信息，红山印开盘劲销151套，热销8成，收金超10亿，是近期新房市场上卖得很不错的项目。开盘当天有3个99折优惠，折后最低单价7.2万/平起，最低总价578万起，至今两个月时间不到红山印已经售罄，同样深高北学区的深业地块位置明显比红山印更好，就看深业最终开什么价格了，会不会可能成为2024年首个日光盘呢让我们一起期待着！
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优点:
①教育天花板：项目对口深圳高级中学(集团)北校区新园，看看金亨利就知道了
②地处C位：位于红山和北站之间，龙华top地段，不用多说。
③价格优势：相较于周边二手房，限价8.05万/m²开盘可能会有折扣，预估580万左右即可入手，具有价格优势。
④地铁近：距离深圳北站（4，6号线）仅400米。
商业全：900米外有红山六九七九商业中心，附近还有龙华天虹、龙华壹方天地等，满足日常购物需求。
⑤住宅稀缺性：所处位置周边只有该项目一个住宅，相对不拥挤。
缺点：
①太小太挤：容积率高，楼盘体量小，只有两个单元楼和一栋酒店，自身配套一般。
②体验打折：周围建筑密度较高，三面环绕商业建筑，可能影响居住体验。
③楼间距和视野：单元楼间距较小，部分户型日照和视野可能受影响。🏠
④价格门槛高：3房2卫的户型，预计总价接近800万起，相对周边楼盘同类户型，门槛高一大截，80平三房只有一卫，二胎家庭直接绕路。
总结：顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个极大卖点。深圳北站片区各大开发商住宅供应加大，相关的配套也在加速建设，新增学校格致，未来这个片区会更宜居，又是龙华产业重点建设片区，未来板块价值或许有望超过红山,不过项目也存在一些不足之处，包括较高的容积率、建筑密度、以及相对较高的价格门槛
特别是对于不需要学位的购房者来说，相同预算在福田和南山等区域可能会有更优质的居住体验和投资回报。
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