钱都去哪儿了?
令人意外,轰轰烈烈的提前还贷潮,居然悄悄熄火了!
原本踏破门槛、排起长队,让银行绞尽脑汁使出“骚操作”来阻击的四亿房奴,终于鸣金收兵,潮水迅速退去。
有国有大行表示,9月底以来,个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成之多。
券商研报则显示,提前还贷比例出现“大跳水”,一路跌到历史低点。
前几天,#提前还贷的人后悔了吗#的话题,冲上了微博热搜,浏览量破亿。去年说好的“提前还贷是最好的理财”,怎么突然就不香了呢?
更吊诡的是,“消失的提前还贷”并没有存在银行卡里,居民存款反而出现大搬家的趋势。10月金融数据显示,居民存款减少了5700亿。
原本用来提前还贷的钱,究竟去哪儿了?仔细听,财富潮水的流向正在迅速变化。
这两年,四亿房奴的提前还贷潮,到底有多凶猛?
据房产博主“真叫卢俊”统计,去年一整年,全国人民提前还掉了约7万亿的房贷。
有人形容,“提前还贷一族”的生活是这样的:
能走路就不坐地铁,能坐地铁就不打车。出国游变成国内游,买电动汽车变成买电动自行车,衣服鞋子不买名牌买白牌。刚存下几万块钱,一天也不敢耽搁,立马跑去银行,只有一个终极目标——提前还贷。
今年6月,国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆借中心曾发布的 RMBS(住房抵押贷款支持证券)条件早偿率指数的编制方法,计算了居民早偿率指标(CPR),用来衡量提前还贷的情况,结果发现——
2月以来,居民早偿率指数加速上行,4月达到37%的历史高位(刨除 2023年10月的技术性调整)。
可以简单解读为:平均每10个房奴里,差不多就有4个在提前还贷。
然而,这股看似势不可挡的汹涌热潮,如今却戛然而止了。
财联社报道,某国有大行深圳分行表示,据其调研,9月25日以来,该行个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成。
新华社采访了一家国有大行的工作人员,对方表示,相比9月中上旬,10月以来该行个人按揭提前还款日均申请量减少了20%。
央行数据也显示,10月份个人住房贷款规模企稳,明显好于前9个月月均减少690亿元的水平,也好于前两年同期水平。
房产博主“真叫卢俊”也在文章中提到,咨询了几位房贷经理,得到的回答都是:现在咨询提前还贷的人,普遍比去年上半年少。
▲来源:真叫卢俊
除了来自银行一线的消息,有券商也发现,提前还贷的情况大大缓解。
然而,在分析10月金融数据时,却发现:居民早偿率来到了历史低位水平——不到15%,这已经无限接近2020年的水平。
光大证券一份研报也指出,测算显示,10月RMBS条件早偿率为11.7%,环比上月下降1pct,逐步向常态水平靠拢。
可以看到,相比31.7%的高点,明显下落了不少。
提前还贷潮,为何突然“消失”了?
根本原因在于,提前还贷潮的根源问题,被国家强势出手解决掉了。
人们为什么提前还贷,大部分是理性考虑,因为新旧房贷之间的利差越来越大。哪怕是借新还旧,都是划算的。
为此,今年9月底,央行宣布:集中下调存量房贷!
央妈发话之后,各大银行迅速行动。截至10月28日,21家全国性银行已完成批量调整,共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调。
据中泰证券测算,此次批量调整或涉及5000万户家庭、1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
按照要求,调整前房贷利率高于LPR-30BP的,统一调整为LPR-30BP。像是北京之前那波首套房贷利率为“LPR+55BP”的买房人,这次也将统一调整为“LPR-30BP”。
以500万元、25年期,等额本息还款的存量房贷为例,假设该房贷利率从4.4%降至3.55%,可节约借款人利息支出每年约2.8万元,总利息足足减少70万元。
光大证券分析称,伴随存量按揭利率调降落地,新发放按揭利率与存量贷款利差压缩,居民提前还款压力缓释。
对房奴来说,月供压力确实减小了。
甚至连#提前还贷的人后悔了吗#这种话题,都冲上了热搜。放在半年前,绝对是想都不敢想的事情。
不仅如此,买房人的话语权更大了。
放在以前,房贷利率重定价周期统一规定为1年。这也意味着,即便LPR一年内下调多次,很多人必须要等到重新定价日才能享受最新的低利率。
今年10月份,五年期LPR下调25bp至3.6%。如果重定价日期是9月,意味着要再等一年。
而现在,买房人可以跟银行商量,把定价周期改为3个月,或者6个月。如果改为3个月,最快12月就能享受到最新利率了。
紧接着,买房人又被喂了一颗“定心丸”。
前阵子,部分城市出现了“房贷利率低于公积金利率”的情况。公积金利率2.85%,商业房贷利率去到了2.6%。“监管指导”火速出马,要求银行房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。
如此以来,买房人对存量房贷的预期也稳住了。“利差扩大-提前还贷”的循环短期内不会重演了。
不过,提前还贷的大退潮,房贷利率最直接的原因,却不是唯一的原因。
可以这么理解——提前还贷,本质上是用手头的现金,买了一个超长期的定期存款,收益率则是5年期LPR。
房贷利率与存款利率、理财收益率的利差大小,决定了一段时间内居民手里的钱会流向哪里。
今年以来,房价跌跌不休,股市起色不多,存款利率更是全面进入1时代,“高收益资产荒”全面席卷。相比之下,提前还贷真就是“最好的理财”。
今年10月份,住户存款足足减少了5700亿。说明大家开始把钱从银行里拿出来了。可是,提前还贷不增反降。
那么,钱去哪里了?主要可能有三个流向。
第一个流向,是大A。
9月底,牛市声音不断传出,10月份小行情不断,上证指数一度逼近3700点,让居民的风险偏好发生明显扭转,短时间内形成了“全民炒gu”的热潮。
今年10月,A股合计成交额超36万亿元,创月度成交额历史新高。增量资金源源不断流入股市,进而推动了非银存款的规模上升。央行金融数据也显示,10月非银行金融机构存款增加了1.08万亿,同比多增5732亿元。
第二个流向,是楼市。
一方面,楼市成交出现显著回暖。9月底,一线楼市接连放出松绑大招,10月楼市成交显著反弹。
住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示,10月新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,自今年2月连续8个月下降后首次实现增长。
一线城市的售楼处,又开始热闹起来。上海和深圳的“日光盘”重出江湖。
购房需求带动了按揭贷款需求改善。10月居民中长期贷款新增1100亿元,同比小幅多增393亿元。
虽然跟2020-2021年同期4000亿+的规模相比,还有比较大的差距。但如果对比比2022-2023年同期的300亿+、700亿+,绝对称得上是效果显著。
另一方面,房价端出现企稳的信号。
10月全国70个城市的房价普遍呈现止跌,或者跌幅大幅缓解的趋势。一线城市尤为明显。
10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.3个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%,为近13个月以来首次转涨。
高层提出“止跌回稳”新指示后,又是降存量房贷,又是降税费,政策密集出台,给市场传达了积极的信号,一定程度上稳住了预期。
进入11月之后,楼市成交有所降温,但依然远高于10月前,信心也还是温热的。
第三个流向,是消费。
10月零售同比增速从前月的3.2%反弹至4.8%,是今年3月以来最高。
涉及以旧换新政策的品类增长明显。家电从20.5%反弹至39.2%,办公用品从10.0%反弹至18.0%,都是在前月高增速的基础上进一步攀升。汽车也继续小幅反弹,由0.4%反弹至3.7%。
华西证券宏观固收团队分析,今年3-8月,这三者相比去年同期平均低109亿元,而9-10月平均较去年同期高546亿元(分别比去年同期高381、710亿元),两者的差值655亿元可视为政策的提振效应。
在这背后,或许是一部分房奴们已经“想通了”。
当房子越来越回归居住属性,投资岁月逐渐远去,不如多疼爱一下自己,在本就不容易的生活里学会享受。不是吗?
毕竟,世界上还有许多比房子更重要的东西。
她们都是普通女性,遭受到的困境也是普遍存在的,没糟糕到无法生活下去。如果忍忍,也能行。
但是多惠和梨帆都不愿意忍耐下去。
夏不绿,不著名作家,出版书籍十余本,售出多部影视版权,用写作丈量生活的尘埃。
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