有个疑问问一下读者里面有公众号的人，我的号统计后台经常发生一件事，前一天的文章如果访问量是500，但是后台会显示当天阅读量1000，也就是有一半的阅读是来自老文章，很多读者都会去翻阅过去的文章，问题是再厉害的人都会有判断错误的时候，不知道往前翻的朋友看了之后有啥感想，可否留言说下呢？
无聊的时候刷刷微信视频。今天忽然给我推送一个深圳的盘，叫南城小筑。
闲来没事查了一下，这个盘不久前卖光了，似乎是均价八万多开始卖的，最后卖多少不知道，只知道最近有人用一平米5.9万挂牌出售。
我看这个盘很小，有些评价也不是很好，就楼盘本身不够高大上，不过它的设计主打给年轻人买，面积不大，房型设计也蛮怪异的，但是它位置属于南山，也算是一个优势。
这个盘附近的街景，想问一个问题，30年前这个芒果树产的芒果听说是能吃的，现在又听说不能吃了，是人的要求变高了，还是环境恶化导致那个芒果变成不能吃了？有知道的麻烦留言一下。
查了下租金，50平米的安居客显示可以租6000元，这个成本对有正式工作的年轻夫妻或者男女同居者来说，一起分摊勉强能应付。总价320万的房子，租六千，按11个月得 2%。
2%是一个很尴尬的租金回报率，虽然可以给深圳南山一个比较偏低的租金回报率要求，不过这里附近的环境基本定型，很难有大幅度的改造，未来就算经济再度回转向好，这附近应该也不是一个热点地区。
就深圳南山来说，2%的回报率是否可以买房还是要看购房者本身的前途规划，如果是偏向已经在深圳扎根发展的，我认为可以根据自己的财务能力和家庭规划去找适合自己的房子，去找比这个南城小筑更好的房子。
群里就有一个群友说这几天南山搞了一套了，推算下来11个月回报率大约2.1%。
以深圳人搞钱的认真程度，我们可以猜测附近板块的回报率基本上不会差距很大，但是我仍旧认为如果你不是在深圳工作，也不熟悉那边的发展趋势，2%的回报率大可继续等等，毕竟很多城市4%回报率的房子纷纷出现了，何不先把自己老家或者熟悉的城市弄明白。
上次深圳是怎么涨上去的，大概率就是疫情导致的经济下滑后，当地大幅推出经营贷，我印象中当时看过冒出低于2%的经营贷利率，但是期限是五年。
2020年年底的银行拆借隔夜利率曾经五日均值低到0.6%，经营贷开闸放水，导致了后面的房价一发不可收拾，我自己猜测那件事必然成为一个教训，被银行和主管部门深深记住了，不会再发生。要赌深圳这次能大幅度救市，在用同一个办法来解决问题，可能性不高。
目前能查到的经营贷，有网上信息说某个银行已经下调到2.8%，并且可以借款30年。不过因为仅仅是个别银行的政策，多数的经营贷仍在3.2%以及五年期限，只是这个趋势似乎有可能会扩展开，短期可以作为防止深圳房价继续大幅下跌的一个刹车片。
2.8%似乎也是公积金首套的房贷利率，问题是大量的库存房贷利率还在4.5%，差距过大的利率必然形成再度的不公平，导致某些地方的人容易拿到资金又开始进入房市进行短期套利，猜测政府不太会这么快进行，还是会很缓慢的推进。
我依旧认为库存利率要降到3.6%以下这个市场才能活跃过来（这两年来一直这么说），在此之前，投资房子的人只能捡漏别人以低于市场价的价格去买房，自住的，比如今天这个例子，你如果就在南山工作，也没有找到更好房源的情况下，能接近2.2-2.5%之间的房子就可以考虑搞下来买下来了。
反之，但是如果是在坪山，或者在增城这类的地方，回报率指导数还是放在3.5%，如果再不靠近地铁，甚至要4%的回报率才能考虑，否则大量的省会和二线城市有医院有学校有大型商场有地铁，然后人潮还很多的地方，怎么去竞争呢？要是不达标就没有必要买，宁可租房，就算错了，这类地方的房价也不可能让你买不起，到时候再想办法就行了。
看下有个公众号整理的广州数据，这里他没有去找次新房来比较，基本都是超过20年房龄的老破小，我们群里群友对老破小的要求都相当的高，普通都在3.5%到5%之间。
所以，就算大家都认为深圳的全体平均租金回报率按2.7%看是比较合理的，落实到具体的房子时，参考意义就不大了，最好多和一些人讨论讨论，不妨来入群聊聊。
这个租金回报率推测合理房价的方法，并不一定适用每个地方，比如有些地方的租房情况并不普遍，可能是新区刚建好，出租行情样本不足或者偏低，有些地方虽然出租回报率很高，但是人口流失中，只有高租金才能去弥补一些房屋可能的超前折旧，这些都要亲自去现场看了才知道。
现在的市场，我自己所知道的，最近变成刚需在缓慢进场，而投资盘忽然急剧萎缩，比如北海这里，三个月前，我还在纳闷为什么很多海景房还在热销，结果上个月就逆转了，居然是我现在所在的隔壁楼盘销量忽然大增，一个月卖出去30套，同样都是在降价促销，现在是只要降价力度稍微大一点，符合刚需需求的房子，还是能卖出去的，但是同时，有钱人现在看起来是收手了。
方才出去散步顺便拍了下这个盘，接近完工了，这也可能是大家等到这时候才敢下手买房的原因，大家都只敢亲眼看到封顶了才愿意签约。
购房的需求还在，但是大家胆子都吓坏了，都怕烂尾。
今天也冒出来一个新闻，说珠海网签新房数量环比暴涨好几倍，我仔细查了一下，居然是一个鸟不拉屎的地方，富山一个华发的盘，叫海港新城，原来定价12500，现在9500抛售，结果就引来一大堆的刚需上车了，几天时间成交了900套。
现在买房的情绪非常低落，我前几天搞了那个免费群，结果北方地区的人基本没兴趣，一点都不发言讨论，我就这里再放一下二维码，凡是山东河北一带以北的，包含东北，北京，天津，不妨来群里发发房源，看看哪里有好房子可以研究，免费群，但是要遵守群规，不@群友，不发动图，不自言自语连续超过十条。
我发现南方地区，特别是沿海地区，有购房和研究房产的人还是比较多，加上长三角和两广群都要满员200人了，因此新开一个东南沿海群，定义就是从宁波台州温州福州泉州厦门漳州汕头揭阳潮州汕尾惠州一带都可以到这里来讨论。
同时也把本来中部三省改为中部六省了，江西，安徽，山西都拉进来，加上原本的河南，湖北，湖南。’
其他地区的还没进的，就翻前几天文章找二维码自己进去了。
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