房产属于被执行人的大宗财产，对其名下的房产予以评估、拍卖是兑现申请执行人胜诉权益的重要手段，但司法实践中，有的被执行人通过与案外人倒签租赁合同、伪造长期租赁等方式，妄图滥用“买卖不破租赁”规则以实现抗拒执行、拖延执行的不法目的。
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由于租赁合同实质审查难、执行审查权限不明、虚假租赁违法成本低等原因，对执行实务中涉案房产的处置带来了不小影响，不仅耗费宝贵司法资源，还严重损害司法权威，有悖人民群众对公平正义的新需求新期盼。主要存在以下几个方面问题：
一是租赁权形式设立简单。从形式上看，租赁双方签订书面租赁合同即宣告租赁权成立，不以公示或备案为必要条件，在有公示效力的源头预防制度缺位前提下，只要当事双方达成合谋，倒签虚假租赁合同、伪造租金支付凭证、编造房屋占有状态变得相对简单且隐蔽性较强，导致形式要件取证困难，况且目前鉴定技术存在一定局限，较难适应条件多变的执行环境和案件类型。
二是执行审查权限不明。从法理上看，对于执行法官能否审查租赁合同真实性仍存在争议，目前执行实务中主要通过执行异议程序解决审查法理和救济问题，但执行异议的提出需以做出拍卖等执行行为为前提，且以当事人申请为必要条件，即执行异议主要审查的是执行行为的合法性和正当性，附带审查租赁情况的真实性，具有一定的滞后性、延时性、附带性，与虚假租赁阻碍执行的严重损害程度不相匹配。
三是虚假租赁违法成本较低。一方面，由于租赁合同的诺成属性，虚假租赁在伪造材料、达成合意等技术操作层面成本低、隐蔽性强。另一方面，在申请“买卖不破租赁”的执行异议案件中，审查查明驳回异议标准与罚款拘留民事处罚、拒执罪刑事处罚标准差距较大，在“受到损害、影响正常执行秩序”等条件限制下，处罚的统一标准尚不明确，可能存在“高高举起、轻轻落下”或罚不当责的情形。即使在执行异议中发现影响正常执行秩序的嫌疑，查证主体的统一仍待商榷。
针对以上问题，笔者提出如下建议：
一是完善房产租赁合同备案公示制度。进一步区分明确房产租赁备案类型，对短期、中期、长期租赁采取差异化、递进式备案策略，适当探索长期租赁强制备案机制，确保涉案执行房产权属明晰、信息透明。简化租赁备案手续流程，全面压实房产租赁备案主体责任，常态化开展租赁备案情况摸排，强化对房屋租赁市场的监管，进一步规范租赁行为，减少违法租赁、虚假租赁现象。
二是加大对虚假租赁的打击惩处力度。完善房产信息查询查控协同联动工作机制，建立虚假租赁前端预防查实反馈机制，进一步凝聚打击虚假租赁合力。适当提升申请执行异议的败诉成本，加大涉房产租赁执行异议案件审查把关力度，加强对合同签订时间节点、租赁期限及租金给付等实质审查，统一执行异议阶段罚款、拘留、拒执罪适用标准，严厉打击以虚假租赁抗拒执行、拖延执行的情形。
三是细化涉房产虚假租赁执行规范。进一步明确执行审查权限，梳理细化涉虚假租赁审查、打击主体及权责，推进建立职责清晰、运行高效、协调有序的涉房产执行体系，深化涉房产执行全链条闭环反制规避执行机制。全面规范“房产评估、带租拍卖、以租抵债”等执行行为，严格落实执行审查处置程序节点，拓展并畅通执行救济渠道。
