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不敢相信！一批城市，真的开始无房可卖了！

楼市 2025-01-04 12:55 广东

局部城市，已经开始无房可卖！

这真的不是夸张，而是有数据可查的。

并且我告诉大家，2025年，无房可卖的城市还会越来越多。

为什么？哪些城市才能最快的无房可卖？

不要着急，接下来我会慢慢跟大家说清楚。

经过3个月火热成交，上海，深圳，成都，已经开始无房可卖！

评价一个城市有没有房子可以卖？

首先我们可以先来看一个很重要的指标——去化周期。

去化周期长，意味着市场供应更多，房价很难上涨，去化周期短，意味着市场需求更旺盛，楼市很可能就要止跌回稳甚至回涨。

比如深圳，截至12月29日，新房库存约为38669套，以最近三个月的平均销售速度预估，全市去化周期不到5个月！

也就是说按照现在的市场购买力，5个月后的深圳就将再无新房可卖！

不仅新房，深圳二手市场也是如此。

据乐居网提供的数据，深圳二手房当前库存为68762套，以近三个月平均销售速度预估，去化周期大约在8个月。

这个去化周期是什么水平呢？我可以给大家一个标准：

业内普遍认为，大于18个月就是明显的库存高企，供大于求；

去化周期在12-14个月，是比较合理健康的水平；

去化周期低于8个月，那说明市场已经供不应求，很可能就要开涨了。

深圳目前新二手房去化都低于8个月。

所以说，深圳目前的楼市确实有些供不应求，接下来如果刺激还要加码，止跌回稳、回涨还真不是妄想。

而类似的情况在上海、成都等城市也有出现：

上海新房库存在6.5万套左右，以最近三个月的平均销售速度计算，全市去化周期只剩下6.4个月；

截至12月中旬，上海二手房库存在22万左右，以近三个月平均销售量估算，上海二手去化周期也只有8.7个月左右了。

上海新二手房去化周期也开始低于8个月，供需也紧张起来，低价房源越来越少，局部地区改善板块已经开始涨价了。

成都稍差些，但是去化周期也在火速缩短。

12月中旬，成都新房的库存在12万套，以近三个月的销售量估算，去化周期在10个月。

其中，一圈层的去化周期只有6个月；二手房去化周期在10.6个月。

经过这几个月的火热成交，这些城市的去化周期都已经缩到非常短了。

并且我告诉大家，从土拍市场情况来看，接下来的6-12月内，这几座城市的供需还会持续紧张。

为什么？

我们要知道，开发商从拿地到规划、建房、再到开始投入销售，至少也需要6-12个月的入市周期。

因此现在的土拍，决定的就是未来6个月到一年的市场。

而2024年，很多城市的土拍市场都已经出现了全面的缩减。

比如深圳，2024全年供地只有5块，比去年少了61%，比前年缩水了80%。

成都的土地供应量降幅也超过了三成。

上海土地供应量也是锐减53%，连22年的1/3都不到。

这些城市，住宅土地供应量几乎是腰斩！

它们的市场本来就已经开始供不应求，紧跟着土拍数量又断崖式下降。

那么大家可以试想一下，接下来这些城市的楼市会发生什么？

再加上2025年我们很可能会实行现房销售制度，新房入市的时间更久，那么空窗期会更长！

并且，我还要告诉大家，虽然目前看起来只有这三个城市面临这样无房可卖的情况。

但是随着2025年去库存政策的持续落地，进入无房可卖的城市会越来越多。

比如苏州、广州等城，他们的去化周期已经来到12-14个月这样的健康周期区间，并且成交量也在逐渐的回暖。

现在的供地也出现大幅度的减少，苏州土拍实际共计下滑44.7%，广州土拍下滑34.7%。

接下来的刺激节奏下，他们也会很快进入无房可卖的情况。

现在有很多朋友拿不住自己的城市有没有机会回暖，我建议大家就看这两点：

第一个，计算自己城市的去化周期。

是大于14个月，还是处于12-14个月内，再或者已经开始低于8个月。

第二个，看2024年，你所在城市的土拍供应量下降了多少。

如果说你的城市2024年土拍已经下滑80%，并且成交还在回暖，去化周期在缩短，不要怀疑，你的城市很大概率在2025年出现止跌，甚至回涨。

但是如果你的城市供应只下滑了30%不到，去化周期还很漫长，那可能你的市场依旧是很难回暖，建议大家尽早最好打算。

要知道，2025年已经开闸放水，回暖快的城市立马就能吃到第一波红利，而很多城市，可能苦苦等待到政策结束，也等不到回暖。

与其拿着资产苦等，不如及时在低点进行置换，你的城市价值如何？去化周期还有多久？现在是卖还是买？

有以上困惑的朋友，今晚可以来我的闭门直播，我都会详细为大家解答。

2025年，我们的去库存将进一步加快，无房可卖的城市，也会迅速增多！

去年年底，我们对去库存这一重点其实已经部署得非常全面了。

现在也已经有很多直接或间接去库存的大招已经部署完毕，马上就会落地。

我在这里简单地跟大家分享一下。

首先就是城中村改造。

这是2015年那轮救市里大家很熟悉的拆迁。

把你老房子拆掉，再补偿你钱或是房票，让你立马就能去市场买房，人为地创造大量的有效需求。

这些拿着钱的村民，将成为不少城市的中坚购买力。

比如郑州，在实行房票补贴后，短短几天就售出了1000多套新房，销售额近8亿元，盘活了一个又一个从开盘就乏人问津的楼盘。效果是非常显著的。

并且，我们的城中村改造的范围也是不断地扩大。

改造范围从23年一开始的35城，扩大到了24年的300城；

安置房也从一开始建设的54.8万套，扩大到了24年的100万套。

并且，上面还进一步表示：25年将“在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模”。

也就是，接下来还将会有一波这样庞大的有效需求涌入市场。

未来上头加码的这个力度，还是非常值得期待的。

其次，城市更新。

12月的会议强调要“大力实施城市更新”——要全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区的拆迁、改造任务。

据统计，全国建于2000年前的住房，一共约1600万户，占全国房屋的的34%左右。

试想一下，这占据市场34%的房屋一旦拆改掉，会向市场释放多少的需求？我们的供应又会少多少？

如果大家手里握有核心城市在2000以前建成的房子，近期也可以重点关注一下相关的消息，说不定这次就轮到你当上“拆迁户”了。

另外，在2025年，我们保障性住房以收代建的比例也会进一步增加。

2022年初始，我们定下的KPI是：40个重点城市要完成650万套保障性租赁住房的建设。

而到了2024年，我们已经将这40城的范围扩大到了65城，也将650万套的建设目标扩充到了870万套。

根据目前已经公布具体数据的几个城市来推断，整体完成率在80%左右。

而剩下的20%，也就是大约174万套保障房，大概率会通过收购商品房来完成。

值得注意的是，这对我们的一批城市来说，更是极大的利好。

这174万套平均分配给65个城市计算，每个城市就有2.7万套。

这2.9万套，对于一线城市或者强二线城市的新房库存量而言，大概就已经占了商品房库存量的15%到25%。

这三大招，都是今年能强力去库存的大招。

去年落地慢，是因为地方的资金还不到位，今年针对资金问题，也早有部署。

不要怀疑今年上头让政策落地的决心以及速度。

上周我们出台了一份专项地方债名单——让11座省市拥有了自主发专项债的权利。

这些专项债资金明确，不能用于房地产开发，但是能够用于城中村改造、城市更新等项目。

这意味着钱也进一步的到位，今年落地上述这些政策的力度和速度，很可能会超乎我们的想象。

所以，我说接下来很多城市，都可能会出现无房可卖的情况。

并且，不止我给大家列举的这些城市，接下来全国的很多头部城市都会止跌回稳。

现在看到很多人还是在盲目地买房或是盲目地卖房。

其实大家都应该停下来先搞清楚，你的房子或你想买的房子现在到底是什么情况。

我建议接下来大家一定要重点关注三个指标：

1、你所在的城市是否在300个城中村改造的名单里面？

2、你的城市有没有收储的计划？具体收储的数量是多少？

3、你的城市有没有进入这次能够自主发债的城市名单中？

这决定了你的城市有没有持续的资金来加快这些政策的落地。

如果这三个答案都是否，那我还是真心的建议大家，及时置换。

其实关于收储和城中村改造，我都有整理非常详细的资料，包括截至2024年，各大城市收储和城中村改造的情况如何？进度到哪了？明年有多少项目符合情况？

我都整理得非常清楚，今年行情如何？很大程度取决于这三大招落地的速度。

你的房子应该怎么办？是继续持有等待回暖？还是立马出售准备置换？

以上内容我会在今晚的闭门直播中跟大家详聊，关注的朋友，欢迎扫码来我直播间，直播结束后，我会给大家送出我独家整理的《300个城中村改造名单》以及《收储城市分析》，关注的朋友，扫码来详聊。

大胡子说房

李俊怀，大胡子说房创始人、城市和房产研究专家。十余年房产研究和投资经验，通过文章和视频给大家专业通俗的经济和楼市政策解读，深入的全国城市发展分析，系统买房的认知和方法

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