每月月初，我们都会统计上月的二手房均价，但总有很多粉丝认为没有关注它所在的城市，主要是由于精力有限，我们重点关注的还是核心城市。大家想了解自己所在城市的情况，最直接还是扫文中的二维码添加到我们的微信来咨询。1.关于数据，首先澄清数据不是我们瞎编的，我们只是数据的搬运工，大家看到数据会觉得和自己的亲身感受差异巨大，这是因为本身平均数据就是吃大锅饭的数据，会受成交结构和成交价格影响，就比如你和马云的身家被平均了，懂吧。2.大胡子说房的房价地图主要呈现主城区，部分主城区以外区域没有在地图上呈现。特别是一些飞地形式的区域，例如郑州上街区、广州的从化花都、杭州临安，以及类似于近两年县改区的济南章丘莱芜等。3.图中黄褐色区域即为建筑物轮廓，可清晰看到各城市的建成区轮廓，看出城市的实际建成面积。城市发展迅速，而轮廓图有滞后性，不代表当前城市现状，仅供参考。4.城市房价同比是和去年当月对比，环比是和上月对比。5、很多朋友催我们说更新更多的城市，或者有些行政区划已经做了调整，要我们更新，第一精力有限，得慢慢来，第二网站也没更新区划，所以我们也一并没有调整，见谅。6、如果文中展示的城市没有你所在或者关注的城市，最快捷的方式还是加我微信，直接来问问你所在的城市有没有投资价值。比如深圳，12月挂牌均价同比上涨6.52%，环比上涨3.05%。12月，深圳二手房成交量确实创下新高，二手住宅网签8282套，远远高于深圳二手5000套的荣枯线。并且，这是深圳二手房成交量首次超过新房，二手业主的信心自然会有回升。一方面，经过10月、11月火热成交，新房去化的非常快，现在市面上在售的价格好的、位置好的新房，基本没啥库存了，所以很多买家会转向二手市场。另一方面，随着二手低价房源的迅速消化，以及市场回暖，核心板块有些业主确实开始上调挂牌价。按照过去3个月的平均成交数据来测算，深圳新二手房的去化周期低于8个月，并且2024年深圳就成交了5个地块，供需明年会更加紧张。上海12月二手成量高达29711套房，创下近47个月的新高，也是火热非常。从挂牌价来看，市场整体挂牌价相比上个月涨了1.01%，相比去年跌了不少。但这不是说上海表现没有深圳好，而是23年年底上海的表现是要比深圳好。目前上海的库存也不多，按照过去3个月的成交量，上海新二手房去化周期也开始低于8个月。2025年如果止跌回稳，上海也会是回暖的头部城市。再来说说广州，广州12月的成交数据也非常亮眼，新房网签10187套，二手房也网签11494套房子，新二手房总和创下了年内新高。广州二手房成交已经连续3个月过万，这跟二手挂牌价出现回暖，也是对得上的。一线城市里，只有北京12月挂牌价同环比都出现了下跌。但实际上，12月北京二手住房网签成交量突破2.1万套，创下了近21个月以来的最高记录。10、11、12月，北京二手房分别网签17367套、18763套、21556套，北京的二手成交量是稳步上涨的，二手房挂牌量也从最高点17.4万套，下降了2.74万套。配合挂牌价格走势来看，北京下跌一部分是因为11月涨得比较多，另一部分很可能也是跟市场仍旧以价换量有关系。目前来看，这轮市场回暖顺序可能依旧是深圳、上海，然后再是北京、广州。四大一线城市的供需，已经出现明显的扭转趋势，止跌回稳甚至回涨，很大概率要成为现实了。深圳新房已经没啥好房可选，出来几乎都是日光；北京绿中介后台的挂牌总量也开始减少；上海按照目前的成交速度，去化周期逐渐低于8个月，低于8个月那就达到了市场火热的标准了。虽然现在价格还没有真的开始回涨，但是很明显，市场供需迅速扭转了，政策面还会持续出政策。2025年会放水刺激也不假，最近这么多密集的举措就是这个意思，只要水通过水管进入市场，蓄水池也就自然会出现变化。现在的悬念只是如何刺激，如何多渠道的加码刺激，来让直接回稳成为现实。1线城市作为全国的标杆，必须要稳，甚至必须要涨，不然信心不会恢复，踩踏不会结束。如果你相信周期，相信国运，2025年真的要盯死1线城市，窗口期注定是1天会比1天少。这部分我就不展开太多了，关注的朋友还是来我闭门直播吧，我会详细给大家展开这部分的那日容：包括为什么2025年要盯住1线城市？如何盯住1线城市？1线城市现在的市场是什么情况？经过这轮普跌，1线城市很多30-50万的机会都开始出现，这部分是什么？关注上述内容的，还是扫码来预约闭门直播吧，我会在直播中详细跟大家展开。![]()
2、二线城市，12月也有不少城市正在回暖之中。
从成交量来看，苏州、南京、宁波、武汉、厦门、成都，12月的二手成交量是实打实的比11月要多。
![]()
比如苏州，12月二手房成交量直接大涨59%，南京紧随其后，二手成交量爆涨57%，包括宁波、武汉、厦门、成都等等。
但是神奇的是，我看了下我整理的挂牌价数据，这些城市挂牌价环比都是跌的。
比如苏州，环比价格跌了5.31%，同比下跌19.79%；宁波环比下跌8.32%，同比下跌14.63%；比如成都，环比下跌4.41%，同比下跌22.52%。
为什么会出现这种情况？
很可能是因为12月成交量，整体还是靠以价换量得到的，目前成交量在回暖，但是低价房源还没消耗完，价格短期还上不去。
相反呢，挂牌价格出现上升的城市，12月成交量相比11月还是下跌的。
比如杭州，12月二手房成交8630套，相比11月的9709套，虽然也是处于健康水平之上的成交，但是确实是下跌了。
二手市场复杂就复杂在这，因为你不知道，你小区内业主的心理价格到底在哪？熬不住了就割肉，割肉就拉低小区整体成交价格，然后是进一步的熬，然后冷不丁又来一个割肉的。
这就是现在真实的二手市场，每个人都在博弈，价格很难迅速向上，尤其还是有新房产品的碾压和冲击。
所以说，楼市想要回暖，我认为必须要具备两个条件：
1、成交量回暖；
2、有没有进入二手房成交为主的市场。
成交量大家很好理解，成交量才是二手业主的信心，只有房子有人看有人买，业主才不会继续降价去卖房，房价才能稳。
第二点呢，大家会比较陌生，什么叫做进入二手市场？
如果你的城市还是新房成交大于二手成交，那你二手是很难涨价的，因为新房产品更好，现在价格还不贵，交房甚至都能现房交付了。
但是如果你的城市新房库存已经消化的差不多，去化周期低于8个月以内，二手市场开始成为主要成交的部分，那你的市场才会更接近回稳。
因为这个阶段，二手业主才能真正把房子按照目前的价格卖出去。
大家也可以把握住这两个信号，来看你的城市是否会回暖，是否要入场买房。
2025年放水是注定的情况下，我更建议大家布局二手成交占上风的城市，这些城市会更快的回暖。
我也根据去化周期和成交量，整理了一份我最看好的13个最快回暖城市的名单，关注的朋友，直接扫码。
我闭门直播会对这些城市的价值进行详细的讲解，包括现在如何在这些城市迅速买房卖房，直播结束后，我也会把这份名单直接给到大家，关注的朋友，直接扫码来找我领取吧。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
大湾区
![]()
![]()
