在香港当了十年“寓公”之后,佳兆业掌门人郭英成还是回到了深圳。作为“旧改之王”,佳兆业的债务复杂程度远超所想,即便拥有过债务危机的处理经验,郭英成还是剪不断理还乱。十年后重返内地,郭英成接下来要打一场硬仗了。
香港的奢华酒店颇多,但四季酒店的设计,却和别处不同。
香港四季酒店临海而建,七成是海景房,保安非常严密,每条走廊上至少有四部闭路电视。当然,入住的价格也不低,一套100多平方米的套房,月租金就要15万港币。这家四季酒店,被许多人视为《人民的名义》中“望北楼”的素材原型。按剧中反派人物的说法:“一群从内地出来的兄弟都住在这,遥望北方,故名望北楼。”现实生活中的四季酒店,也是充满了故事。不少问题富豪在出事之前,都将这里作为“避风港”,大家惺惺相惜,也便于打探情报。而在遭遇“政府锁盘”危机时,佳兆业董事长郭英成便是“望北楼”里有名的房客。2014年,佳兆业深陷反腐风暴,郭英成为求自保,被迫赴中国香港躲避风头。后来,佳兆业于2017年顺利复牌,于重重困境中“浴火重生”,被行业内冠上了“不死鸟”的称号。然而,起起伏伏十年间,任凭佳兆业再怎么卷土重来,郭老板都始终未能回归内地。但命运似乎有着宿命般的魔咒,十年后,佳兆业再次麻烦缠身,远遁香港十年的郭英成,还是归来了。近日,据媒体报道称,郭英成最近从香港返回内地,以获得监管机构对该公司境外债务重组计划的批准。「市界」咨询多位佳兆业相关人士了解到,郭英成的确已经回到内地,“2月底时候就回到深圳了”。所谓“新官上任三把火”,「市界」了解到,在郭英成回归近半年内 ,曾经浑身绑满“炸弹”的佳兆业,正在试图努力剥离掉身上的危险因素。整个庞大的佳兆业产业版图,也逐渐回归到郭英成的掌控之中。然而,作为“旧改之王”,佳兆业的债务复杂程度远超所想,即便拥有过债务危机的处理经验,郭英成还是剪不断理还乱。十年后重返内地,郭英成接下来要打一场硬仗了。正如孙宏斌之于融创,王健林之于万达,在佳兆业内部,郭英成是绝对的精神支柱。而佳兆业债务进展踌躇不前之时,郭老板的回归,很大程度上重振了佳兆业的士气。
“没想到老板能回来”“大好消息!为接下来的债务重组做准备!”在郭英成宣布复职的刹那,佳兆业员工无论在职离职,都欢欣异常,不少离职员工也为此振奋不已。佳兆业员工陈翔对「市界」说道:“虽说是潮汕人士,但郭老板本身是港商做派,低调务实。坊间传闻,郭英成不允许给公司高管配女秘书。”实际上,虽说是被迫居于香港,但潮汕商人郭英成在香港的业务范围并不小。与深圳隔水而居的好处是,郭老板不仅方便打探消息、闪转腾挪,同时也有利于远程遥控公司内地业务。佳兆业内部员工对「市界」透露,“以往,每隔一段时间,集团高管层都会亲赴香港,参加老板的管理会议”。而这些强有力的管理措施,让郭英成即使身在异乡,也能牢牢掌控公司业务运营。但现在,眼见着佳兆业的债务危机愈演愈烈,郭英成不得不重新出山。2024年4月16日,佳兆业美好的一则董事变更信息,将久不露面的郭英成重新推向台前。公告显示,郭英成以每年10万港元(税前)的董事薪酬,担任执行董事。郭英成对物业板块向来十分重视。早在2018年12月,佳兆业美好登陆港交所时,一向低调的郭英成与原佳兆业美好董事局主席廖传强,一起出席敲响了上市的铜锣,但作为集团创办人的郭英成,却并未占据董事会席位。直到今年4月,郭英成才正式以执行董事的身份,首次进入佳兆业美好董事会。而在进入董事会一个月后,5月20日,郭英成又顶替了廖传强董事会主席的位子,正式成为公司“一把手”。要知道,多家房企出现流动性问题后,创始人纷纷隐退子公司或集团母公司职务,而郭英成却选择在此时“逆流而上”,并将目光率先投注在了物业板块。在佳兆业员工陈翔看来,“佳兆业地产正式暴雷之后,物业公司和地产公司的切割力度就非常大。如今,物业公司已经算得上是集团中比较优质的资产,自身现金流情况很不错。”另一方面,掌权物业板块,也填补了郭英成在佳兆业六大上市平台中缺位的版图。事实上,佳兆业整个资本版图具有浓厚的潮汕商人特征,郭英成通过收并购等手段,成功搭建了6家上市平台,它们涉猎广泛、布局多元。这6家上市公司分别为佳兆业集团、佳兆业美好、佳兆业健康、佳云科技、星岛新闻以及佳兆业资本。此前,为了控制整个庞大的产业版图,郭英成选择把其一子三女均推到了台前,他们被安排进了佳兆业旗下四大上市平台的董事局中,各司其职。在郭英成的主导下,二女儿郭晓欣担任佳兆业资本、佳兆业健康执行董事,小女儿郭灏丽担任佳兆业健康执行董事,长女郭晓亭挑起了佳兆业美好的经营管理,长子郭晓群则被安排进入佳兆业集团,并接手佳云科技董事长。这也符合潮汕人郭英成的家族理念,“潮汕人的传统,传宗接代,培养年轻一代是理所当然的事情。”然而,就在郭氏家族的接班图谱日渐明晰之时,佳兆业的债务危机却于2021年11月正式爆发。一个月后,2021年12月,郭英成的3个女儿都于同个一月内匆匆离任。郭英成子女中,仅留下1992年出生的郭晓群没有离职。后来,郭晓群逐渐进入集团核心管理层,如今依旧在佳兆业集团、佳兆业美好中任职执行董事。接近佳兆业上海区域相关人士刘飞对「市界」表示,“郭晓群长期负责上海区域的业务发展,今年年初时,他人也还在上海。”如今,伴随着郭英成登上物业“一把手”之位,郭英成在佳兆业集团、佳兆业资本、星岛新闻、佳兆业健康、佳兆业美好5家公司,都担任主席、执行董事等职务,佳云科技的董事长之位依旧留给了儿子郭晓群。
加强控制力的同时,郭英成也在紧急处理债务难题。经历了近3年的艰难债务处理后,佳兆业依旧麻烦缠身,而郭英成的回归,被视为公司重组的重要转折点。
目前,悬在佳兆业头顶的,主要有两把债务之刃:理财产品兑付、境外债重组。而在郭英成回归近半年内,佳兆业集团理财兑付风波,开始有了新起色。“今年5月初的时候,财富公司的人就跟我们说佳兆业老板回来了,监管部门一直在给佳兆业施加压力。”买了佳兆业锦恒理财产品的投资人陈岚对「市界」说道。陈岚是2021年上半年买的佳兆业理财产品,常年在广深一带生活的她,对“旧改之王”有着天然的信任感:“当时觉得佳兆业在深圳有这么多地块,而且6%利率在那轮理财产品里不算高,想着应该还是比较安全的。”但没想到的是,买了理财产品不到半年,陈岚就接到了兑付危机的通知单。2021年11月3日,佳兆业旗下锦恒财富公司发出一则通知,称佳兆业出现流动性问题,到期资金未能及时兑付,陈岚投资的200万元深陷其中。这些由锦恒财富发行的理财产品,底层资产都是佳兆业遍布各地的项目,由佳兆业作担保。佳兆业集团总裁麦帆曾披露,“锦恒财富到期的本息规模超过3亿元,而佳兆业历年发行的各类理财产品总金额为127亿元”。然而,受佳兆业资金流动性问题影响,百亿理财产品兑付一度陷入停滞。2021年11月,数百名投资人冲到了佳兆业总部大楼讨要说法。为了安抚投资者情绪,麦帆只好现场拨打郭英成的电话。郭英成现场电话里表示,“佳兆业是负责任的企业,给佳兆业时间,佳兆业有能力和办法偿还。”半个月后,佳兆业交出了一份理财兑付的方案。陈岚透露:“佳兆业最初提出的方案是每个月兑付1万。第一年,陈岚每个月都能如期收到1万元兑付款。但一年左右后,原本制定的每月1万元兑付额,却降到了每月3000元。”流动性压力下, 2022年11月14日,佳兆业又发布了一份调整兑付方案的公告,其提出一方面要降低自身兑付现金的额度,另一方面终止计算合同约定的利息,并希望投资人认可“以房抵债”的方案。不过,“以房抵债”的方案,依旧遭到了投资者王凯的拒绝。“我们当时没选择的主要原因,是觉得资产质量不太好,抵个商办房或者车位的,纯粹是打水漂。”投资者王凯说道。然而,在等待了一年左右时间后,王凯对「市界」表示,最新的转债方案中已经没有了“以房抵债”的选项,“现在这些财富公司都不再开设“以房抵债”了,而是全力推进新的债权方案。据陈岚透露,早在今年5月,佳兆业委托财富公司向投资者新提出了两个新方案,两项方案的抵押品不同,其中一个是广汇的项目包,另一个则是青岛的项目。“如果选择转换成广汇项目的债权,对方承诺,只要签下合同就能拿到本金20%的投资额。但条件是,原属于佳兆业的债权,会被转给其他公司,如果三年不兑付,债权又会重新转回佳兆业。”陈岚表示。不过,经历了这些波折后,陈岚已经不敢再轻易相信,靠债权转换就能拿到自己的投资款了,“债权转给其他公司后,岂不是更加遥遥无期”。据其透露,不同意新的调整方案之后,她每月的兑付款又恢复成了3000元。时至如今,陈岚200万的投资额,2022年和2023年两年时间里,共回款了12.2万。截至目前,佳兆业仍在积极与投资者们沟通。不过,最终方案是否能达到预期,一切仍有赖于郭老板的努力。
众所周知,在应对债权人方面,郭英成算得上房企大佬中最有经验的一位。不过,这一次的债务难题中,境外债务的占比要高得多。而看起来,境外债权人的耐心,也马上要耗光了。
截至2022年底,佳兆业境外债合计本金123亿美元,占比超六成。而这个境外债规模,在所有出险房企中排名仅次于恒大,处理难度也更大。早于今年1月,境外债权人中的一部分已经开始申请清盘,目的是为了要企业还债。但时至如今,在境外债权人和佳兆业的反复拉扯中,清盘聆讯也已经多次延后,境外债权人也始终未能和佳兆业达成重组协议。如今,为了保证境外债务重组的顺利进行,郭英成将债务重组重担交给了佳兆业前副主席、现高级顾问谭礼宁。在上一轮债务重组时,谭礼宁便在佳兆业债务危机中起了重要作用,因而一直受到郭英成的重用,是郭英成的“左膀右臂”。对于境外债谈判结果,谭礼宁于近期股东周年大会上指出,与债权人谈判进展顺利,重组方案目前已大体敲定,希望下次法院聆讯前可以签订重组协议。毕竟,企业清盘是一种各方俱败的万不得已之路。谭礼宁进一步指出,“目前内地楼盘销售仍然比较慢,主要由于大量库存需时间消化,目前集团旗下资产还有不少,如果价格合适,也会考虑出售以获取一定的流动性资金。”而从目前来看,佳兆业在债务问题的积极作为,让其与债权人达成阶段性和解,最终得以让清盘聆讯进一步延期。6月24日,香港法院宣布,决定将佳兆业集团的清盘呈请聆讯再次推迟到8月12日,让佳兆业又赢得了7个星期的时间。不过,境外债务并不是郭英成面临的唯一难题。事实上,佳兆业来自内地债务的纠纷情况,也同样严重。从公开资料来看,佳兆业的境内有息负债共约506亿元,其中363亿元都为项目层面负债。想要顺利化解境内债务纠纷,郭英成需要一个个和金融机构谈判,以获得它们的支持。而在佳兆业上一轮债务的化解中,最大的支持便来自境内金融机构的巨额借款,如平安500亿的授信,以及中信300亿解困资金等。彼时,多亏了资本市场中这些“老朋友”的耐心,又幸运的碰上了房价暴涨的机遇,郭英成所拥有优质的旧改资产,最终成了打开复活之门的金钥匙,也致使这家原本“命悬一线”的房企,在五年时间里成了行业TOP30,堪称奇迹。如今,为了解决项目层面负债,郭英成故技重施,再次通过引入更多金融机构,帮助自己完成债务重组。其中就包括中信、平安等“老朋友”,它们都是佳兆业的大债主,如今则通过接管佳兆业旗下旧改项目的方式,以更快盘活资产。然而,旧改项目自身有着牵扯面广的特点,这决定了其运转周期长、前期资金压力大。即使有资金流入,旧改资产的变现速度和效率,也会让佳兆业比其他的房企多出更多障碍。中信、平安等“老朋友”的耐心,又能坚持多久?这次时隔十年返回内地后, 郭英成也少不了和以前的老熟人叙叙旧。2024年4月,荣丰控股董事长王征在社交平台晒出了和郭英成同行的视频。荣丰控股主业也是房地产,王征为实控人,同时也为近代上海第一豪门盛氏家族之后。对于视频内容,王征对「市界」证实了视频中两人确为郭和自己,并表示,“向有良心有担当的地产商郭英成致敬,祝佳兆业早日重新起飞”。但时至今日,郭英成还会再讲出一个“不死鸟”的故事么?天眼查数据显示,郭英成回归期间内,佳兆业仍在持续遭受挤兑挑战,于5月27日至28日,新增45.26亿元被执行金额,目前累计执行总金额已高达超300亿元。