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在房地产行业下行期，通常通过以房抵债的形式支付款项协议。那么，以房抵债协议签订了，但对方迟迟不办理抵房手续，则在以房抵债协议没有履行的情况下，债权人可否请求债务人履行原债务呢?
笔者近期就办理了这么一个案件，请求被告支付工程款，当法官问我以房抵债的协议要不要解除的时候，我都懵了，对此了解的不是很深。
这是才想起来，之前做了一个被告的案件，原告起诉我们要求解除抵房意向书，我当时抗辩的就是抵房继续履行，怎么等到自己做原告直接给忘记解除以房抵债的协议这个请求了，简直就是大忌，脑子缺心眼了吧。
所以以物抵债协议未履行，是否可以要求对方继续履行原协议？或者对方要求继续履行，我们能不能不同意继续履行了？不知道对这个问题，大家是否有考虑。
其实对以物抵债协议未履行，是否可以要求对方继续履行原协议？这个问题司法实践一直并无明确的规定，各地司法实践争论不休
一般在以物抵债协议签订后，如果不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行原债务。
但在以物抵债协议存在履行障碍时，债权人可以进行选择，可以选择继续履行抵房，也可以选择要求履行旧债。
一、以物抵债协议效力
一般对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
二、以物抵债协议的性质
1、当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。
2、在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。
3、在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
4、以物抵债作为债务清偿的方式之一，除非当事人之间具有明确意思表示为债的更改，否则从保护债权人角度出发，应解释为新债务与旧债务并存，属于新债清偿。若当事人签订以物抵债协议的目的无法实现时，债权人有权要求债务人履行原债务，而且，由于以物抵债仅是清偿方式，该请求权的行使，不必以以物抵债协议被解除为前提
综上，当事人达成以物抵债协议后，可能构成债的更改，导致新债务代替了旧债务；亦可能属于新债清偿，新债务与旧债务并存。前者属于债的更改，当事人只能要求履行以物抵债协议。而对于后者，则属于新债清偿，只是增加了一种清偿债务的方式，原债务并不消灭。而债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人达成的以物抵债协议，应认定为新债清偿，也就是说，在新债清偿完毕之前，新债务与旧债务处于并存状态，只有以物抵债协议得到有效的履行，完成了新债清偿的义务，旧债务才得以消灭。
因此，若当事人签订以物抵债协议的新债清偿目的无法实现，债权人有权要求债务人履行原有金钱债务，而且，该请求权的行使并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
引用：相关法律规定
一、《最高人民法院《关于适用《民法典》合同编通则若干问题的解释》
第二十七条债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。
债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。
第二十八条债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。
当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。
当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。
二、最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》
03、以履行期限是否届满为标准分别规制的考虑
本司法解释以履行期限是否届满为标准，分别在第27条、第28条对以物抵债协议予以规定，主要是基于以下考虑。
（1）区分不同效力
通常情况下，债权人与债务人在债务履行期限届满前约定以物抵债，真实意图更多是为了担保原有债务的实现，需要区分不同情况认定约定效力；而债务履行期限届满后约定以物抵债，则往往是在无法履行原有债务的情况下，用以替代清偿，在不存在其他无效或未生效的情形下，应当尊重当事人的意思自治。
（2）防止利益失衡
债权人与债务人在债务履行期限届满前就约定以物抵债，因债权尚未到期，如果即时交付，可能使债权数额与抵债物的价值存在较大差距，如果待履行期限届满后交付，抵债物的价值在缔约时与实际交付时往往发生变化，若直接认定该约定有效，有可能会导致双方利益显失公平。而债务履行期限届满后，债权的数额和抵债物的价值都是确定的，当事人此时达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。
（3）禁止流押、流质
《民法典》第401条、第428条对流押、流质作出规定，担保物权人在债务履行期限届满前，不得与担保人约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有。当事人在履行期限届满前达成的以物抵债协议，可能因违反流押、流质规定而无效。而在履行期限届满后达成的以物抵债协议，不存在这一问题。
04、债务履行期限届满后达成的以物抵债协议属于诺成合同
合同以其成立是否在合意之外还需交付标的物或完成其他给付为标准，可分为诺成合同和实践合同（亦称要物合同）。诺成合同仅需当事人意思表示一致即可成立。实践合同在当事人意思表示一致之外，还需交付标的物或完成其他交付才能成立。区分以物抵债协议属于诺成合同还是实践合同，关系到以物抵债协议的成立和生效，意义在于明确是否以抵债物的交付作为生效要件。
（1）合同的一方既可以是债务人，也可以是第三人
以物抵债的构成以债权人与债务人之间原债权债务关系的存在为前提，当债务人不能就原债权债务关系的标的履行时，既可以提供自己所有的其他财产代替原债中的给付，也可以基于与第三人之间的其他债权债务关系通过提供第三人的财产或权益作为抵债物，新债的债务人既可以是原债务人，也可以是第三人。
（2）当事人就以物抵债达成合意
债务履行期限届满后达成的以物抵债协议属于诺成合同，而非实践合同。当事人就以物抵债形成一致意思表示协议即成立，无须债务人或第三人实际完成抵债物的交付。本条规定将债务履行期限届满后达成的以物抵债协议设定为诺成合同，而非实践合同。
（3）不存在无效或未生效的情形
根据《民法典》第502条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。该条还规定了未生效合同。一般情形下，债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，当事人意思表示一致即成立，成立即生效，此为一般原则。如存在《民法典》第153条规定的情形，违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗，自应无效。如存在《民法典》第502条第2款规定的情形，则属未生效。
05、债务履行期限届满后达成的以物抵债协议的法律效果
以物抵债制度的机理在于通过一个新债的履行达到替代旧债履行并消灭旧债的目的，以物抵债协议的法律效果主要体现在新旧两债的关系。关于以物抵债成立后新旧债务之间的关系，主要有两种观点：一种观点认为，以物抵债协议达成后新债成立的同时旧债消灭；另一种观点认为，以物抵债协议成立后新旧两债同时并存，协议如未得到履行，债权人可以请求继续履行新债，亦可请求恢复履行旧债。
（1）以新债清偿为一般原则
第一，履行期限届满后达成的以物抵债协议生效后，直至履行之前，旧债务和新债务处于衔接并存的状态。新债是履行旧债的途径，而非直接替代旧债，新债履行完毕前旧债仍然存续。
第二，债务人或第三人履行以物抵债协议后，因债务人或第三人向债权人履行了替代性他种给付，旧债务消灭。旧债消灭的时点，应与新债履行完毕相一致，二者同时发生。
第三，在以物抵债协议履行之前旧债与新债并存的状态下，附随于旧债之上的担保等仍然有效。
（2）以物抵债协议不履行或瑕疵履行时债权人享有选择权
债务人或者第三人履行以物抵债协议后，债权人获得清偿，原债务消灭。如果债务人或者第三人不履行以物抵债协议，经债权人催告在合理期间仍不履行，则债权人可以选择履行原债务或者以物抵债协议。
以物抵债协议约定的履行期限届满后，债务人或第三人不履行或未按约定完全履行时，债权人应当及时催告。以物抵债协议成立后，新债和旧债并存，在新债履行完毕前，旧债并不消灭。债务人或者第三人不履行或未按约定完全履行以物抵债协议的，此时赋予债权人请求债务人继续履行新债和恢复履行旧债的选择权，有利于保护债权。《民法典》第515条第2款规定，享有选择权的当事人在约定期限内或者履行期限届满未作选择，经催告后在合理期限内仍未选择的，选择权转移至对方。本条根据选择之债的一般规则，考虑到选择权的行使直接关系到履行标的的确定，对当事人影响重大，因此在债权人行使选择权之前设置催告程序，通过赋予其催告期间作为缓冲。同时，可以防止在抵债物价值发生变动的情况下，债权人为达到恢复履行原债的目的而随意行使选择权，平衡对双方的保护。即便是在以物抵债协议约定的履行期限届满后，债权人也要先进行催告，只有在催告后的合理期限内仍未履行，债权人才可行使选择权。从债权人的角度，新债作为履行旧债的替代途径，债权人应当遵守诚信原则，先请求履行新债。
经债权人催告，债务人或第三人在合理期间仍不履行时，债权人可以行使选择权。债务履行期限届满后达成的以物抵债协议是在债务人不能履行原债务的情况下，进行的一种变通，避免了债务人的违约，债权人已经作出了一些妥协。实践中，存在有的债务人明知不具有他种给付能力而通过以物抵债逃避、拖延履行原债务，或者因债务人与第三人之间的原因导致第三人不履行以物抵债协议，或者债务人因抵债物在交付前增值而反悔，或者以物抵债协议因无效、被撤销导致债权人受偿目的落空，或者新债客观履行不能等各种情形。为保障债权人合法利益，应允许债权人选择请求债务人或第三人继续履行以物抵债协议，或者恢复行使原债请求权。在债务人或第三人已经部分履行新债的情况下，债权人可以请求债务人继续履行并承担新债之下的违约责任，也可以选择返还已经部分受领的新债，恢复原债的履行。债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
我们认为，债权人对履行原债务或以物抵债协议的选择权，可以延伸到以物抵债协议履行的瑕疵担保责任上。以物抵债的合同目的是清偿原债，替代物瑕疵不能产生原债清偿的效果，此时应该支持无过错债权人主张替代给付的违约责任或主张原债。当然，在债权人有过错的情况下，也要考虑其过错因素。
债务人没有选择权。我们认为，新债和旧债的履行选择权是出于对债权的保护而赋予债权人，不应适用于债务人或第三人。基于意思自治原则和诚信原则，以物抵债协议达成后，债务人应先履行新债，无权选择履行旧债。在赋予债权人可以直接主张新债请求权的情况下，考虑到诚信原则和缔约成本，可以认为新债的履行顺序是先于旧债，债务人不能主张继续履行原债给付进行抗辩。
（3）以法律另有规定或当事人另有约定为例外
在以物抵债协议未能顺利履行的情况下，本条第2款规定赋予了债权人选择权，即可以选择请求履行原债务或者继续履行以物抵债协议。同时考虑到实践的复杂性，设置了但书规定。
①当事人约定的例外
从前述以物抵债相关理论学说可见，实践中以“以物抵债”为名的合同，可能实质上的权利义务规则并不相同。对于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，根据当事人不同意思表示，既可能成立新债清偿，亦可能形成债务更新。本条在新旧两债关系上采新债清偿理论为一般原则的前提是，不存在其他法律规定或当事人未就以物抵债协议的性质作出其他约定。
虽然我国法律同样没有规定债务更新，但基于债法的任意法特征和私法领域的意思自治原则，如果当事人明确约定新债务成立的同时消灭旧债务，亦应对此意思表示予以尊重，此时属于债务更新。债务更新的最大特点在于新债成立和旧债消灭互为因果，以物抵债成立后新债形成，原债即消灭，原债的从权利如担保物权等随之消灭。而在新债清偿语境之下，旧债仍然存在，其上所附担保仍然有效。两者相较，新债清偿更有利于保护债权人利益。因对当事人利益影响重大，认定构成债务更新需要当事人有明确消灭旧债务的合意。
②法律规定的例外
从实然制度层面，目前并无法律规定在以物抵债协议未能顺利履行的情况下债权人不得请求履行原债务。本条之所以仍然设置了法律规定的例外，是考虑到实践中经济活动的复杂性和当前时期立法的活跃性，避免为以后的立法或司法解释制定造成障碍。
06、以物抵债中的物权变动
（1）防止虚假诉讼
长期以来，实践中有些当事人在达成以物抵债协议后，请求人民法院出具司法确认书或者调解书，再依据《民法典》第229条的规定主张债权人在法律文书生效时即取得抵债财产的所有权，其目的是排除第三人对标的物的强制执行或者在其他诉讼中主张优先保护。为防止当事人通过虚假诉讼来实现上述目的，有观点认为，应将以物抵债协议界定为实践合同，只有履行了交付标的物的义务，以物抵债协议才能生效；还有观点则认为，应限制人民法院就当事人达成的以物抵债协议出具调解书。
出现上述问题的根源在于错误理解并适用了《民法典》第229条 。该条仅规定如果物权变动是基于法律文书而发生，则物权变动自该文书生效时发生，但该条并未指出何种法律文书能够引起物权变动。无论是人民法院出具的司法确认书还是调解书，均是对当事人之间以物抵债协议的确认，当事人据此享有的仍然只是一个请求权，即请求相对人履行确认书或调解书确定的交付抵债物的权利，如相对人不履行确认书或调解书确定的义务，则当事人可以申请强制执行，但不能直接取得抵债物的所有权。因此，人民法院就以物抵债协议出具的确认书和调解书，并非《民法典》第229条规定的导致物权变动的法律文书。
就以物抵债协议出具的确认书和调解书并未直接为当事人创设或变动物权。在民事诉讼法上，根据诉的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。与此对应，按照作用于权利（保护）的机理，人民法院作出的裁判文书也可分为确认性裁判、给付性裁判与形成性裁判。同样，民事调解书也可分为给付性、确认性和形成性民事调解书。《民法典物权编司法解释》第7条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”据此，并非人民法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动，能够引发物权变动效果的法律文书应限于形成文书，即导致物权变动的人民法院法律文书指直接为当事人创设或变动物权的法律文书，给付性文书和确认性文书不能导致物权变动。因此，人民法院就以物抵债协议出具的确认书和调解书，不能直接发生物权变动的法律效果，据此主张在法律文书生效时即取得抵债财产的所有权，自然不能得到支持。可见，只要正确理解法律规定，就可以解决上述争论问题，当事人通过虚假诉讼谋取非法目的的意图就无法实现，虚假诉讼产生的土壤也就不复存在。为此，本条第3款予以明确，即使人民法院依据以物抵债协议制作了司法确认书或者调解书，也不意味着债权人即可据此取得标的物的所有权。
（2）抵债物物权变动的不同情形
以物抵债协议约定的抵债物可能是动产，可能是不动产，也可能是财产性权利，还可能是特定的作为或不作为。因动产与不动产发生物权变动的规则不同，对于动产抵债物，交付受领的同时完成物权变动，债权人取得抵债物所有权，债务清偿目的实现，新债履行完成，旧债消灭；对于不动产抵债物，仅完成交付还不发生所有权转移，只有在办理过户手续后才能实现清偿目的；财产性权利系无形财产，可能无须实际交付，但要完成变更登记才能发生物权变动。
（3）第三人利益的保护
有观点认为，将以物抵债协议定位于诺成合同，不要求实际交付抵债物，成立要件过于宽松，易导致虚假诉讼，造成对第三人利益的损害。对此，一方面，确实要如前所述注意防止以物抵债中的虚假诉讼；另一方面，应当通过对抵债物的严格审查，防止以物抵债协议损害第三人的利益。
债务履行期限届满后达成的以物抵债协议不同于债务履行期限届满前的以物抵债协议，债权数额及抵债物的价值得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在替代给付标的价值明显高于原债标的的显失公平问题，损害第三人利益的可能性并不大。
如果债务履行期限届满后达成的以物抵债协议确实不当提升了债权数额、对第三人利益造成了影响，可依照《民法典》有关撤销权的规定行使撤销权。
债务履行期限届满后达成的以物抵债协议成立后，债权人并不因此享有对新债之下替代给付标的物的优先受偿权，债权人享有的新债和旧债权益与第三人的债权仍然处于平等状态，如果债务人的责任财产不足以清偿债权人和第三人的债权时，债权人与第三人仍然应当平等受偿。
07、债务人或第三人以自己不享有所有权或处分权的财产权利订立的以物抵债协议，属于无权处分合同
当债务人或第三人对抵债物不享有所有权或者处分权时，以物抵债协议属于无权处分合同，本条第4款作出适法指引，依据本司法解释第19条的规定处理。
（1）协议的效力
债务人或第三人以自己不享有所有权或处分权的财产权利订立的以物抵债协议，当事人或者真正权利人不能仅以债务人或第三人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张以物抵债协议无效。
（2）协议有效但无法履行时，债权人可以行使选择权
债务人或第三人以自己不享有所有权或处分权的财产权利订立的以物抵债协议被认定有效，因未取得真正权利人事后同意或者债务人、第三人事后未取得处分权导致不能履行合同，债权人可以行使选择权，主张解除以物抵债协议，并请求债务人、第三人承担缔约过失责任。债权人也可以主张恢复旧债的履行。
（3）协议有效且已经履行的，真正权利人有权请求返还，但债权人符合善意取得情形的除外
债务人或第三人根据以物抵债协议约定将动产抵债物交付给债权人，或者将不动产抵债物移转登记至债权人，真正权利人可以请求认定抵债物的权利未发生变动，或者请求返还财产。但是，债权人符合《民法典》第311条规定的善意取得情形的除外：
①债权人受领抵债物时是善意的，并不知道债务人或第三人对抵债物不享有所有权或处分权。
②善意取得制度要求以合理的价格转让。有观点认为，应当依据以物抵债协议是有偿合同还是无偿合同来认定债权人是否付出了合理对价，需要审查原债源于有偿合同还是无偿合同，如果原债源于有偿合同，则债权人属于以合理价格取得抵债物；如果原债源于无偿合同，债权人取得原债权时未付出合理对价。还有观点认为，由于在新债清偿说下旧债并未消灭，新债在性质上为无偿合同。应当认为，不应以债务人或第三人履行以物抵债协议之前原债不消灭为由，认为债权人取得新债时未付出对价，进而将以物抵债协议理解为无偿合同。在以物抵债协议关系中，债权人取得抵债物是以失去原债权为对价的，并且债务履行期限届满后达成的以物抵债协议在缔结时，债权和抵债物的价值均已明确，应当认为债权人取得抵债物付出了合理对价。
③抵债物的履行完成公示，即动产抵债物已交付债权人，不动产或其他财产性权利已完成变更登记。
08、旧债的诉讼时效是否中断？
当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，如抵债物顺利履行完毕，旧债便相应消灭，自不存疑。如新债务不能履行，债权人请求债务人履行旧债，此时涉及旧债的诉讼时效问题。对此存在不同观点：一种观点认为，以物抵债协议达成即产生对旧债时效的中断；另一种观点认为，以物抵债协议达成产生对旧债时效的中止。应当认为，一方面，以物抵债约定的新债作为履行旧债的一种方式，达成以物抵债的约定，应视为对旧债的一次主张，故旧债的诉讼时效可从此时重新计算；另一方面，产生新债不意味着债务问题已经解决，依然要积极主张权利，新债源于旧债，新债只是履行旧债的一种途径，对新债的催告也是对旧债的主张，故以物抵债协议达成产生对旧债中断的效果并不会因新债履行期限过长而损害债权人追诉旧债的时效利益，恰恰符合诉讼时效督促及时行权的制度价值。因此，达成以物抵债协议产生对旧债时效的中断。此外，在新债系多次履行的情况下，只有在彻底履行完毕时旧债才消灭，故每一次的履行均应产生时效中断的效果。
09、债权人请求履行以物抵债协议时是否还应就抵债物履行清算程序
关于债权人请求履行以物抵债协议时是否还应就抵债物履行清算程序，有观点认为，应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿；也有观点认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无须履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《民法典》第410条第1款的规定主张撤销。应当认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议的，债务数额和抵债物的价值均可确定，一般不存在利益失衡，无须履行清算程序。
三、最高人民法院司法解释起草小组《关于适用民法典合同编通则若干问题的解释》的理解与适用
10、债务履行期限届满后达成的以物抵债协议
长期以来，对于当事人于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议的性质与效力，存在较为激烈的争议。究其原因，是因为实践中有些当事人在达成以物抵债协议后，请求人民法院出具司法确认书或者调解书，再依据民法典第二百二十九条主张债权人在法律文书生效时即取得抵债财产的所有权，其目的是排除第三人对标的物的强制执行或者在其他诉讼中主张优先保护。为防止当事人通过虚假诉讼来实现上述目的，一些法院提出应将以物抵债协议界定为实践合同，因此，只有履行了交付标的物的义务，以物抵债协议才能生效；还有一些法院则提出应限制人民法院就当事人达成的以物抵债协议出具调解书。
【我们认为】，出现上述问题的根源在于错误理解并适用了民法典第二百二十九条，因为该条仅规定如果物权变动是基于法律文书而发生，则物权变动自该文书生效时发生，但该条并未指出何种法律文书能够引起物权变动。无论是人民法院出具的司法确认书还是调解书，均是对以物抵债协议的确认，并不能直接引起物权发生变动。只要坚持这一点，当事人通过虚假诉讼谋取非法目的的计划就无法实现，虚假诉讼产生的土壤也就不复存在。
为此，本条一方面明确以物抵债协议是诺成合同而非实践合同，但同时指出，即使人民法院依据以物抵债协议制作了司法确认书或者调解书，也不意味着债权人即可据此取得标的物的所有权。
此外，本条还对以物抵债与原债权债务之间的关系进行了界定，认为履行期届满后达成的以物抵债协议构成“新债清偿”，如果债务人或者第三人不履行以物抵债协议，经债权人催告在合理期间仍不履行，则债权人可以选择履行原债务或者以物抵债协议。当然，采用“新债清偿”理论的前提，是当事人未就以物抵债协议的性质作出其他约定，如债的更改。
11、债务履行期届满前达成的以物抵债协议
债务人或者第三人与债权人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，往往是为了担保债权债务关系而订立，在性质上属于让与担保合同。对于此种以物抵债协议的效力，实践中也存在较大的争议，原因之一在于：在抵债财产的价值远高于债权额的情况下，可能导致不公平的结果。
【我们认为】，如果当事人在以物抵债协议中约定当债务人到期没有清偿债务时，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价以实现债权，因该约定不会带来不公平的结果，故人民法院应当认定以物抵债协议有效；如果当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产即归债权人所有，因该约定可能导致不公平的结果，故人民法院应当认定该部分约定无效，但是不影响其他部分的效力，即债权人可以请求对财产拍卖、变卖、折价以实现债权。
需要指出的是，在当事人仅达成以物抵债协议但未将标的物的财产权利移转至债权人名下时，因欠缺公示方式，债权人主张优先受偿的，人民法院不应予以支持；如果当事人已经将财产权利移转至债权人名下，则已经形成让与担保，自可根据《民法典担保制度解释》第68条的规定主张优先受偿。另外，从实践的情况看，债务人或者第三人与债权人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，还可能是想通过以物抵债协议来掩盖借贷关系，因此，当事人之间可能仅订立了以物抵债协议，并没有签订书面借贷合同。对此，我们的意见是，即使没有签订书面借贷合同，也只有先审查被担保的债权债务关系，才能对以物抵债协议的效力作出正确判断。
四、最高人民法院《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）
14、履行期届满后达成的以物抵债协议
当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。
15、履行期届满前达成的以物抵债协议
当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
六、最高人民法院《全国法院第八次民事商事审判工作会议纪要（商事部分）》（法〔2016〕399号）
16、债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。抵债物尚未交付给债权人的，债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。
17、债务履行期届满后，在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。
五、建设工程施工过程中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶协议。后因建设工程施工合同未经法定招标投标程序而无效，由此，发包人与承包人签订的以房抵顶工程款的协议是否因而也应无效？
答：实务中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶工程款（以房抵债）协议的情形较为常见。协议签订后，发包人又以建设工程施工合同未经法定招标投标程序，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，主张是否所签订的以房抵债协议亦应无效。对该以房抵债协议的效力如何认定，存在两种不同的观点：第一种观点认为，以房抵债，属于施工合同的一部分，施工合同无效，以房抵债协议也无效；第二种观点认为，以房抵债，属双方意思表示一致，应承认其效力。我们倾向第二种观点是正确的。以房抵债协议的效力是否受施工合同无效的影响，应根据该协议的内容进行综合分析判定。
首先，从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用房屋（通常是在建房屋）抵顶已欠的工程款。《民法典》第七百九十三条第一款规定：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条也规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”据此，即便施工合同因为未经法定招标程序无效，但只要工程合格，发包人都负有支付工程价款的义务。既然被抵顶的债务不因合同无效而受影响，则以房抵债协议也不应在效力上遭受负面评价。
其次，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同，以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性，根据《民法典》第五百六十七条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定背后的立法精神，应肯定其效力。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》
六、最高人民法院民事审判第二庭司法观点
33、以物抵债协议的性质与效力。
【法律问题】：
以物抵债协议是否以债权人受领抵债物作为其成立要件？
【法官会议意见】：
《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。
就以物抵债协议而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第二庭第4次法官会议纪要
裁判要旨：
当事人双方签订以物抵债协议，如果协议中未明确约定以债权人受领抵债物作为成立要件，该以物抵债协议应为诺成合同，只要双方就以物抵债达成合意，该协议即成立。
案例文号：（2017）最高法民申128号
七、最高人民法院第四巡回法庭司法观点
38、建设工程施工合同纠纷中以房抵债协议不以房屋过户或交付为生效条件。
【裁判观点】：
以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。建设方按约定与施工方或施工方指定的购房人签订房屋买卖合同后，负有向购房人交付房屋的义务，双方约定抵顶的相应建设工程价款债权消灭。施工方以尚未办理房屋产权转移手续为由主张以房抵债协议不发生法律效力，仍请求建设方支付被抵顶的工程价款债权的，不应支持。
关于以房抵债协议是诺成性合同还是实践性合同，存在不同认识。
第一种观点认为，以房抵债协议应参照以物清偿的构成要件和法律效果的有关理论，确定为实践性合同。当事人达成以房抵债协议后，且双方已办理产权过户手续的，以房抵债协议方能成立并生效。
第二种观点认为，以房抵债协议是诺成性合同，双方以房抵债的合意一经形成，以房抵债协议即成立并生效。建设工程施工合同纠纷中，以房抵债协议签订后，建设方与施工方以房抵债的合意已经形成，以房抵债协议成立并生效。建设方根据协议约定与施工方或其指定的购房人签订房屋买卖合同后，施工方对建设方享有的相应工程价款债权应转化为对建设方享有的请求交付房屋和转移房屋所有权的债权，双方约定抵顶的工程价款债权消灭，建设方负有向施工方或指定购房人交付抵顶房屋的义务。
【第四巡回法庭意见】：第二种观点是正确的。
对于实践性合同和诺成性合同，我国合同法的基本立场是以诺成性合同为原则，实践性合同为例外。除非法律有特别规定，合同均为诺成性合同。我国没有关于以房抵债协议是实践性合同的规定，因此，以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。本案中，甲公司已就案涉17套商铺与乙公司以及乙公司指定的购房人分别签订《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》，并向指定购房人出具了购房款收据。甲公司与乙公司关于案涉17套商铺抵顶工程价款已经形成合意。双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》成立生效的情况下，双方约定用房屋抵顶的建设工程价款债权消灭，甲公司负有向购房人交付房屋和转移房屋所有权的债务，案涉剩余17套商铺房款抵顶的建设工程价款应从甲公司尚欠的工程款中予以扣除。《建设工程施工合同司法解释》第3条已被《民法典》第793条吸收，未作实质性修改。
【观点来源】：最高人民法院第四巡回法庭编《疑难案件裁判要点与观点》
八、最高人民法院第五巡回法庭司法观点
39、以物抵债协议有效且不存在履行障碍，债权人可否要求债务人履行旧债？
【不同观点】：
甲说：有权说
以物抵债协议是指债权人与债务人约定以他种给付代替原给付，以消灭旧债的合同，属于代物清偿。根据债法原理，清偿是消灭债的方式之一，需债权人实际受领抵债物并取得所有权才发生清偿的效果。基于此，以物抵债协议是实践性合同，在抵债物的所有权未转移至债权人前，以物抵债协议未成立。因此，债权人仅能要求债务人履行旧债。此外，即使以物抵债协议成立，在实际履行前旧债未消灭，而当事人签订以物抵债协议的目的也是清偿旧债。因此，债权人亦可选择要求债务人履行旧债达到清偿债务的法律效果。
乙说：无权说
以物抵债协议是债权人与债务人对双方民事权利义务的安排，属于《合同法》调整的范畴，应以《合同法》的规定确定协议的效力《合同法》以当事人意思自治为基本原则，在认定以物抵债协议的成立时应充分尊重当事人的意愿。在当事人未特别约定以债权人实际受领抵债物作为合同成立要件的情况下，以物抵债协议自双方达成合意时成立。依法成立的合同对当事人具有约束力，在以物抵债协议不存在履行不能致使合同目的无法实现的情况下，债权人不能要求债务人履行旧债。
【法官会议意见】：采乙说
以物抵债协议作为民事合同，其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》的规定。《合同法》第二十五条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议，该协议属于无名合同，参照与其性质最相近的买卖合同的规定，以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以債权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，该协议自双方达成合意时即成立。当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。
【观点来源】：最高人民法院第五巡回法庭2019年第39次法官会议纪要
参考案例1：通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（2016）最高法民终484号
参考案例2：秦某平、河南博亿置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审査与审判监督民事裁定书（2017）最高法民申1070号
九、北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）
43、民间借贷与以房抵债的处理
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：
（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；
（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
44、以房抵债与调解
当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
十、江苏省高级人民法院《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》（2014年4月14日）
47、关于以物抵债行为的界定
会议认为，“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。
人民法院应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。
48、关于债务未届清偿期之前以物抵债行为的性质及效力认定
会议认为，对当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，应区分不同情形进行认定与处理：
（1）当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（2）当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，该以物抵债协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力。
（3）当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。
49、关于债务清偿期届满之后以物抵债行为的性质及效力认定
会议认为，对当事人在债务清偿期届满后的以物抵债协议，应区分两种情况进行认定与处理：
（1）债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（2）当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。
债权人在债务清偿期届满后通过以物抵债协议取得了所抵之物的所有权，后要求债务人承担标的物瑕疵担保责任的，人民法院可参照《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的相关规定进行处理。
50、关于诉讼中当事人自愿以物抵债的处理
会议认为，在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人申请撤诉。当事人不申请撤诉而要求法院制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。当事人双方持人民调解组织主持达成的以物抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查，当事人尚未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。
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