近期组织学员考察的时候，去到两年前公寓行业的一个标杆项目，管家带大家看公寓待出租的空置房间以后，大家大失所望：房间漏水严重、家具破旧损坏、墙面污损破裂，完全不匹配项目公区的颜值。
为什么作为行业标杆品牌的标杆门店，在短短两年后，产品已经差到如此程度呢？
虽然各家品牌长租公寓都建立了部分程序和规范，但大多在流程方面进行规范，对设施设备的维护规范相对比较少且可操作性不强，使得所制定的程序和规范，执行上难以贯彻，甚至形同虚设；对各设施设备的使用缺乏相应的规范制约，普遍存在无序管理的问题。直接导致长租公寓门店普遍存在设施设备损坏严重，维护保养不及时的情况；特别是大型设备更是缺少专业维护，通常以加加氟利昂、加加润滑油，紧紧皮带轮等简单的电梯维护取而代之。
今天初步和各位运营者交流下经验，供各位参考。
主体责任不明确
管理层（特别是个体公寓老板）对长租公寓的设施设备维护维修工作缺乏明确的责任界定。表面上维护维修的责任由维修维护部包干负责，既要执行维护维修的工作，又要监督维护维修的质量；但是实际上设施设备真实的维护及维修状态没有专业人员监督，当公寓运营到5年之后，经常出现无谓的损坏。
人员技术不专业
由于长租公寓维修人员的岗位要求是水电木瓦油都懂的万能工，但是公寓的维修人员薪水待遇相较于市场上专业的万能工普遍较低，无法招聘到具有专业技术的员工。致使公寓招聘非专业维修人员做专业维修工作，这样只能是保障日常的运行，无法达到专业的敬业的维护。
人员编制超负荷
长租公寓最近几年市场竞争激烈，节约人力资源成本是最简单的降本方案，在维护维修上面的表现是压减维修人员编制。很多长租公寓提倡维修维护部的维修人员是万能工，但是对于管房量并没有仔细核对。最近几年，某品牌公寓一个维修工的平均管理房间数从400多间直接飙升至700多间，使得大量房间的设施设备得不到专业的维护和保养，3年以前标杆门店的房态，现状惨不忍睹，直接影响出租率和房价的提升。
维护档案不健全
维修维护部对文档的管理、监督不到位，门店实际的设施设备维护及维修缺少相关档案的建立。从跑冒滴漏角度，出现维修结果评判不明确，维修费用不清晰的情况；从客户服务角度，出现同样的问题反复报修，迟迟无法彻底解决的情况；从公寓长期经营的角度，使设施设备的维护缺少针对性维护维修计划和足够的资金预算。
运营团队不重视
长租公寓管理层对门店的维护维修没有概念，对维修维护部的专业培训和维护计划重视程度不足，间接导致一线运营团队对于维护维修工作不重视。门店日常运营更多的关注收入端，盯着出租率和房价，对于后置发生的维护维修需求，并没有专项的跟进要求，日常中，对维修维护部的管理偏重于节能降耗方面，没有从长期运营的角度制定专项的维护维修计划。
外包公司不负责
日常运营中，由于消防、电梯、热泵、空调等设施设备涉及特殊专业性，一般交由第三方维保单位进行日常的维护保养工作。实际操作中发现第三方维保单位专业性和敬业情况参差不齐。如果用了不负责任的第三方，得不偿失。之前遇到过电梯维保单位为了维护电梯，将某公寓三部电梯中的其中一部作为零部件供给电梯，硬生生将其中一部电梯的零部件拆除，电梯实际功能丧失的情况。
关键人员不廉洁
总而言之，公寓的维护工作要大于维修工作。
之前参与收并购市调的时候，发现一个标杆项目，某公寓项目入市11年，现场调研发现，公寓房间除了装饰装修比较陈旧以外，没有出现渗漏、开裂、损毁等维修问题。当时很是诧异，详细了解后发现，项目之所以保持的这么好，就是因为日常维护的人员，特别负责任。
该项目招聘的维修工是一位提前退休人员，爱岗敬业负责，手上技术纯熟，总是能够防患于未然的做好公共区域的维护，同时对于房间的问题，在客户报修某一小项的时候，对房间其他区域做基础检查，及时发现问题并做维修维护工作。由于其他项目并没有做到这么细致，对于该项目来说，能雇佣这么一位维修人员，实乃万幸。
但是如何不依靠某些维修人员的绝对贡献，而是通过规则和制度的建立，将维护维修工作能够持之以恒的做好呢？
长租公寓管理者或者私人老板，一直在运营中过于强调出房率，毛利率，但比较忽视后期维护的综合成本，房东东建议在以常用常新为核心目标基础上，能够尊重维护人员的专业性和敬业度的要求，控制合理成本。
以上是维护维修工作为什么做不好的基础分析，怎么才能做好，大家有兴趣可以在文章底部留言继续交流。
各位运营者在项目实际运营中需要诊断相关问题或寻求更高效的解决方案，请随时联系房东东。
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来源：房东东
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