就在三天前，楼市出现了一个新名词：住房养老金。
这是住建部在新闻发布会上说的新词，一出现就引发了巨大的关注，并且要在上海浦东新区进行试点，明年全上海试点，随后全国推广。
看这态势，势在必行。
住房养老金这个名词一出现，大家都懵了。
房子也要交养老金，自己还没老，房子先老了，自己都养不活了，还要养房子。
众所周知，在一线城市，尤其上海，存在着天量老破小，楼龄基本都在30年以上。这些房子，是一线城市房价的基石。
给老破小交养老金，是否会影响老破小的价值，导致楼市进一步大跌？
任何一个事物的价格，是由它的价值和它背后资金流动性共同决定的。
要弄清楚这是怎么回事，首先要搞清楚住房养老金的概念以及资金结构和使用规划。
在官方的口径中，住房养老金的功能与个人养老金相似，主要用于老房子的维护保养和寿命延长。
主要问题在于：
钱从哪里来？如何使用分配？公共账户的钱是否需要由个人出资？
上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣表示：
既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。
所以，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。当然，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户有区别。
从专家的这段话可以看出，住房养老金的结构，和个人养老金相似。主要由公共和个人两个账户构成。
公共账户由所在政府负责资金筹集，而个人账户资金则由个人缴纳，个人交的越多，房屋享受的养老待遇就越好。
房屋的养老待遇主要包括：物业修缮、内部设备设施更换以及超龄老楼原拆原建等等。
可以看到，住房养老金，保障的主要是房子的居住价值。
但我们知道，在一二线大城市，房子的价值，主要由金融和其附属（地段、学区等等）的价值构成，居住价值本身占比极小。
住房养老金，实际上补充了老破小居住价值方面的短板，给老破小提供了较为长久的价值预期，防止大城市老破小贫民窟化，有利于夯实楼市的基础。
从资金流动的角度来看，一旦住房养老金制度实施，必然会有大量的资金流入房地产领域，虽然这些资金主要以养老基金的形式存在，并未实际流通，但无形之中它提高了房产本身的信用（抵押价值）。这对于楼市来说，是一个总体的增量。
未来，一些居民实力足够的小区，甚至有可能推动原拆原建。
比如，2023年，浙江杭州的浙工新村小区，居民自筹资金4.7亿，人均85万，把破旧的老楼原拆原建，相当于以较低的成本置换了一套新房。
现在，各地城市扩张基本到头，住建局也改名为住更局。未来，绝大多数城市不会再在远郊开新盘，对老破小的改造将成为接下来楼市的必由之路。
