节前一周，四剑齐发，降首付降利率，四大一线城市放松限购（部分区域和城市接近放开限购），房主不炒淡出文件，中央定调“止跌回稳”。
一系列的大招，似乎在告诉人们，国家即将祭出大招，拯救楼市。
系列新闻大招释放之后，上海就有房东连夜调价，报价上涨50万。部分房企趁热打铁，上调新房售价2%。
楼市蠢蠢欲动，似乎想模仿隔壁股市的红火，一夜之间，来个主升浪。
背景
分析当下楼市病症之前，先看当下楼市的惨状。
时至2024年10月1日，全国楼市二手均价普遍回调30%以上。部分投机热点区域，比如环沪、环京、二线城市都市圈，跌幅甚至超过了50%。
以环南京都市圈的句容宝华镇为例，7年前开盘价2万的楼盘，如今居然只剩7000，跌幅超过70%。
更令人惊奇的是，宝华镇区上20多年前的商品房和安置小区，目前二手成交均价只有3500元，比全国绝大多数地区的县城房价还要便宜。而该地距离南京市中心新街口的直线距离只有23公里，周边还有南京地铁2号线、4号线、正在兴建的宁扬城际、红枫科技园、南京智谷大道等等，甚至还具有一定的区位、就业和生态优势。
该地房价暴跌的原因只有两个：投资泡沫和天量供应。
在南京市限购期间，南京市区投资需求外溢到都市圈，距离南京极近的宝华镇区，承载了大量来自南京的投机客。这些资金在南京楼市的主升浪中的获益，在自媒体的集中吹捧下裹挟刚需制造虚假繁荣，同时当地政府未能有效控制土地供应，楼盘过度密集，酿成今日大跌之象。
事实上，这一轮楼市大跌，都市圈是塌方的开端。
2022年，南京、北京、上海等地都市圈各楼盘已经出现了严重供大于求的现象，庞氏玩法到头，楼价坠落。随后，都市圈的崩盘压力传导到各大都市内部，一些远郊大盘、明星盘、网红盘开始崩塌。虽然崩价的力度不及都市圈，但价格相比最高点也都几乎跌去了40%。
这些盘自身的问题和都市圈是一样的。那些没有产业和税收、只能以卖地为生的地方政府，无限量供地，配套却跟不上，造成天量供地，提前逆转供需。
看完全国二百多个盘价后很容易就能得出一个结论：
超级大盘，远郊高密住宅区，一定是楼市跌价的最猛的地方。
此类地区的楼市，基本官宣进入ICU状态。之所以还未爆雷，只是因为我国的居民承压能力实在太强。
病因
当前楼市的病症其实是非常清晰的：
1）热衷兴建高密大盘，市政配套却跟不上。都市卫星城33层高楼随处可见，马路却只有四车道次干路，一上班就堵车，根本不宜居。由于大盘所在地的地方政府能级较低（比如燕郊、宝华、花桥等等，只是镇级单位），无法规划高等级公共设施，目前能给居民提供的只有乡镇级别的商超、文化设施和学校。宝华镇目前的楼盘能容纳几十万人口，相当于一个县城级规模的城镇，但医院和学校却只有村小和镇中。一些地方热衷于土地融资，财政对公共配套的支出却非常少。
2）规划简单粗暴，新城千篇一律，缺少差异化供给。你会发现，现在不管是大城市还是小县城，只要是新楼盘，几乎全都一模一样。既如此，为何还要购买价格高昂的大城市物业。楼市的根本驱动力是人口，大城市物业的根本驱动力是其基本盘内的人口。而目前大城市的物业只能体现打工和居住的价值，无法为其人口提供多元化、差异化以及对美好生活追求的价值。
3）上一轮楼市债务泡沫严重打击购放者信心，短期内楼市信息不可能迅速恢复。和股市不同，楼市是钝刀子割肉，特别疼。房价起落，周期横跨数十年，牺牲的是一代人的青春，并且能给后人留下深刻的集体记忆。现在的基本情况是，楼市的投机需求基本被市场消灭，几乎没有人认为投资楼市还能赚钱，甚至连刚需都认为，时下租房优于购房，没有必要立即购房。
4）人口趋势利空楼市，最愿意结婚生娃的一代人已经老去。一个基本事实是：全国楼市的增量来源于全国人口增量。所有地方人口都在增加，才会形成普涨局面，这是改开刚开始的形势，所以那时候不管什么地方，房价都在上涨。
而现在，形势已经完全迥异。出生率下降已是铁一般的趋势无法撼动。人口进入存量竞争，各大城市开始“抢人大战”。大城市吃小城市，小城市吃乡镇，乡镇相互搏杀的局面基本形成。目前，相当一部分中西部乡镇已经失去了城镇化的动力，因为其所辖地域农业人口全部被县城虹吸完毕，乡镇只剩老年人和少数年轻手工业者。而县城的下一代，能继续留在县域的人口也越来越少。产业升级的龙头在一二线城市，这注定了高薪就业机会只会在一二线城市，特别是大城市放开限购之后，人口和资金向一二线城市流动的趋势只会加快。
人口存量竞争的远期前景，给楼市带刷上了一层灰暗的基调。
躺在ICU的重症病人，还能重新进KTV载歌载舞吗
节前股市的大涨，给了一些套牢在楼市中的人以希望，他们盼望楼市也能像股市一样，来一波主升浪解套。
可惜，这几乎不可能实现。
首先，股市的总盘子很小，对经济的影响不大，很多时候只是情绪性地影响经济。股市交易门槛低，投资需要专业知识，而韭菜又普遍天真幼稚，容易被煽动。小资金配合新闻就可以撬动韭菜打出大阳线。
其次，楼市的总盘子的太大，对经济的影响太深刻，楼市才是经济的情绪表。当前经济的基本面并未改变，光靠出政策发新闻也不可能立即扭转趋势，居民收入未增加，企业利润未恢复，降薪裁员还在继续，远期预期依然悲观。楼市，不太可能立即大涨。
第三，地方政府深陷债务，城市更新进入深水期，存量房维护保养尚是个大问题，根本无力推动第二次货币化棚改。
总而言之，当下的楼市，能让一线城市“止跌回稳”已是万幸。躺在床上的病人，如果突然进了KTV，恐怕距离猝死就不远了。
