最近看了几篇80年代房改的文章，内容关于80年代国家起动住房改革的时代背景和具体过程， 读完后，很是感慨。
80年代居然是这样一个时代：消费旺盛，收入大幅增加，人们追逐高档家电（基本都是进口货），不用买房。
当时的政策制定者认为，人们把存款都用来购买家电，属于扭曲工业结构的行为，应当进行纠正。
与此同时，福利分房政策使得国家担负了沉重的负担，无数精力用于住房分配，并且还得不到好的结果。
于是，经过一番研究，最终对策出来了：停止福利分房，鼓励人们自行购买商品房。
然而，80年代末，购房按揭贷款还未广泛应用，许多购房者仍然依赖政府分配或单位集资建房。所以，当时的人买房并不会上杠杆，因此社会上绝大多数资金，依然被用于消费。
时事变，三十年过去了，情况居然完全颠倒过来了。
现在，推进家电以旧换新成了新政，居民端同时开始进入自发降杠杆的历史进程。
局面的颠倒，引发了一个灵魂之问：
房地产牵引经济发展的时代，是否到头了？
根据马斯克的第一性原理，要想回答好这个问题，必须直面楼市最底层的逻辑。
过去三十年，牵引楼市发展的原动力是什么？
答案不言而喻：供需。
1987年,全国城镇人均住房面积不到10平,北京为9.87平。
这是什么概念？
以北京人均9平为例，一间45平的房子，里面平均能住5个人。对于大多数穷人来说，30平的房子挤进好几口人实属正常。
不仅城市如此，农村也存在同样的现象。那时的农村，尚没有宽敞明亮的现代自建房，很多农民家庭都挤在泥土砌成的老房子里，阴暗潮湿狭窄，居住条件极差。
因此，在80年代末，住房需求的潜力是显而易见的。只要放开商品房市场，一定会有天量的人愿意买房，这便楼市发展的最根本动力。
到了2023年底，根据住建部公布的数据，目前我国城镇人均住房面积超40平米，其中上海人均住房面积为37.4平方米，与日本的人均住宅使用面积39平米基本相当，低于美国的人均63平米。
由此可见，单看人均居住面积，我国的房地产达到中等发达水平，超出了我国的消费、生产、制造和其他方面的世界排位。
短期内房产远超经济基本面，供需基本触顶，背后的代价就是居民自发形成的债务。
我们几乎可以肯定地预测到，在未来几年内，房地产领域的降杠杆行为将依然持续。
房地产超预期发展的代价只有两种方式可以偿还，一是其他领域的超预期发展（比如制造业产业升级成功，科技领域发生重大突破），二是超预期通胀，一种是外部性输入性超预期通胀，比如美联储超预期降息，或者世界发生重大灾变、战争等超预期诱发通胀的因素，另一种则是内部超预期通胀，例如政策性放水。
如今，房地产已经和经济深度绑定，人们虽然不敢买房，但也不敢消费了。
那个只消费、不买房的时代，此生恐怕永远不会回来了。
