专题 | TOD模式发展现状以及房企布局情况研究

前言

随着城市化进程的加速和交通网络的不断完善，以公共交通为导向的开发模式（TOD）在全球范围内得到了广泛的关注与应用。在国内随着高铁网络的快速发展和城市轨道交通的普及，TOD模式迎来了发展机遇。

近年来，我国多个城市积极响应国家政策，出台了一系列TOD开发相关政策，推动TOD项目进入一体化高质量发展的新阶段。在这些政策的引导下，房企纷纷涉足TOD领域，探索适合自身发展的TOD模式。

本研究报告旨在深入探讨房企TOD模式的发展现状与趋势，以及房企在TOD项目中的参与情况和成功经验。通过对招商蛇口等领先房企的TOD项目案例进行分析，我们将探讨TOD项目成功的核心要素和未来发展方向，为其他房企提供有益的参考和借鉴。

1、TOD以公共交通为核心，至今已经历5次迭代（部分略）

TOD（Transit-OrientedDevelopment），是指“以公共交通为导向”的开发模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。以公交站点为中心、在800米（5-10分钟步行路程）半径之内建立混合住宅、商业、办公等多种配套的城市中心，使居民和员工减少对私家车的依赖，方便选用地铁、公交、自行车、步行等多种公共出行方式。

纵观全球的发展情况，TOD最早由轨道交通率先发展的美国提出TOD1.0的车站模式，到近年来中国开发商依靠全面高铁网络而探索出TOD5.0的“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”模式。整体来看，TOD已经经历了5次迭代。

2、我国城市轨道交通发展迅速，多层次轨道利好TOD建设（部分略）

近年来，我国城市轨道交通迅速发展，2016-2021年国内运营总里程数每年增长率都在15%以上，2022年以后的建设速度也在6%以上。根据交通运输部公布的数据，截至2023年年末全国已有55个城市开通轨道交通，总运营里程达10166公里，提前完成了“十四五”规划的2025年运营里程达10000公里的目标。

城市轨道交通的迅速发展，为TOD开发模式奠定了硬件基础。近年来虽然随着城市轨道交通的逐渐饱和，以及“十四五”规划的提前完成，国家整体的城市轨道交通建设速度有所放缓，但是部分重点地区已经开始进行“高铁+城际铁路+城市轨道”的多层次轨道交通规划，利好于更大规模的TOD5.0“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化开发。

3、穗京沪蓉多城出台政策，旨在交通站点与周边一体化建设（略）

4、社区型TOD最为常见，区域型TOD以商圈高铁TOD居多（略）

1、十强房企均已涉足TOD建设，万科、华润和龙湖布局较多（略）

2、招商蛇口：集团综合优势发力，成为TOD后起之秀（部分略）

而在万科、华润和龙湖三家企业之外，部分规模房企也依靠自身的优势和品牌力成为了TOD领域的后起之秀，招商蛇口就是其中之一。近年来招商蛇口不断更新和优化战略“操作系统”，在TOD赛道上不断发力，目前已经在TOD领域形成了自己的独特打法，并且对产品定位进行了全新的探索。

自从2021年招商蛇口提出了“三个转变”（由开发为主转变为开发与经营并重，由重资产转变为轻重资产结合，由同质化竞争转变为差异化发展）之后，企业以“X+商业”为核心理念抓紧布局综合开发领域，开始打造创新的城市地标，TOD也是发展的重点之一。

截至2024年10月，招商蛇口已经在全国范围内开发了多个TOD项目，其中不乏50万甚至百万平米以上的超级大盘。整体看来，招商蛇口在TOD的开发中相对而言更加倾向于独立运作，同时结合旗下的商业项目“海上世界”或者“招商花园城”进行统合考量。而在今年5月份开盘的上海招商时代乐章则是招商蛇口在TOD领域的最新力作，也体现了企业最新的TOD开发理念。

招商蛇口之所以能够在TOD领域快速发展并且探索TOD发展的新方向，主要是因为集团的资源禀赋和开发运营能力较为适用于TOD这一领域。整体看来，目前招商蛇口在TOD领域主要有以下几大优势：

1.综合业态项目的统筹开发能力。由于TOD的核心是交通，涉及轨道、铁路、公交、客运等交通专线，还聚合了商业、产城、公共服务等开发业态。而招商蛇口通过早期建设运营我国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业区，积累了丰富的城市、片区、园区开发经验。因此企业在TOD项目的开发方面上手较快，也可以依靠央企的政府背景在与城市轨道运营商的合作中占据先机。

2.稳定的金融管理能力。招商蛇口凭借央企的背景优势，具备低成本融资渠道，可以有效地控制项目资金成本和融资风险，加强全周期风险管理，创造长期稳定收益。因此在应对类似TOD项目这种大体量、长周期的资金投资时，能够保证项目持续进行。

3.专业的综合体运营能力。招商蛇口旗下招商积余经过多年的市场化发展，拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，服务项目类型丰富，包括住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，可以有效专业地进行TOD项目的后续运营。

3、越秀地产：升级至TOD5.0模式，构建产城融合生活圈（部分略）

越秀地产在TOD赛道持续深耕，经过多年的探索、发展，越秀TOD发展模式也在持续更新，目前越秀的TOD发展模式已升级为TOD5.0，从简单的“车站+住宅+商业”进阶到“CBD+TOD”，打造产城融合的生活圈。

自2019年越秀地产引入广州地铁为战略股东，合力开拓“轨交+物业”TOD模式后，越秀TOD进入高速发展阶段。

从TOD项目的销售情况上看，2019-2023年TOD销售金额持续上升，截止2023年底TOD销售金额达到273.7亿元，同比增长23.9%，TOD销售金额占总销售金额的比重达到19.3%，创近年占比新高，根据2024年中报披露数据来看，2024年上半年TOD销售金额达到94.6亿元，销售贡献度为17.1%，较去年年底下降2.2个百分点，伴随琵琶南二期的持续入市，TOD销售占比仍有上升可能。

从TOD土地储备上看，TOD土地储备占总土储比重虽持续下降，但TOD新增土储占比有所提升，企业依然关注TOD项目的持续谨慎补充。截止2024年上半年，TOD土地储备310万方，占比12.4%，较2023年年底土储占比下降0.6个百分点。尽管TOD土地储备占比较期初有所下降，但2024年上半年TOD新增土储占比为33.9%（根据新增土地储备面积计算），较2023年的9.7%显著提升。同时作为“6+1”多元化增储模式之一的TOD，从投拓区域上看，越秀近年来积极探索大湾区外的TOD机会，目前已在杭州打造杭州星缦云渚、杭州星缦和润两个项目。

整体来看，越秀地产在TOD赛道内的优势主要体现在以下几个方面：

第一，越秀TOD项目开发经验丰富，越秀地产凭借多年的在TOD项目开发经验，成功打造了多个与城市轨道交通无缝对接的综合体项目，积累了丰富的开发和管理经验，在项目选址、规划理念、后期运维等方面拥有独到见解，同时在持续深耕中形成自己的品牌影响力，项目市场认可度高。

第二，越秀拥有较强的资源整合能力，能够有效整合政府、企业、社区等多方资源，实现资源共享和优势互补，推动TOD项目的顺利进行。根据CRIC统计数据来看，企业自主拿地的项目中，最快1年即可实现从拿地到项目首开，从TOD项目的开发难度和挑战上看，越秀地产的资源整合能力凸显。

第三，快速响应政策，越秀地产能够积极响应政府政策，抓住市场机遇，快速响应市场变化，及时调整项目策略，比如今年3月全国首个人工智能大模型应用示范区选在琶洲，6月便收购广州琶洲南二期项目20%股权，进一步精进TOD项目开发能力。

综上所述，越秀地产在TOD领域的优势为其在激烈的市场竞争中赢得了有利地位，并为其持续发展提供了坚实的基础。

1、TOD是推进城市发展的重要途径，可有效缓解“大城市病”

实际操作中，TOD是实现城市绿色发展、集约发展和能级提升的一条重要途径。在城市发展到一定阶段之后，城市规划者和开发商必然会考虑TOD的开发模式。整体看来TOD在城市发展中有着以下几个优点：

1）改变城市发展格局。TOD模式改变了过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，通过在城市近郊区实施TOD综合开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。

2）优化城市空间形态。TOD模式通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态，有效避免过去城市发展因强调功能划分而导致的城市景观千篇一律的问题。

3)提升城市消费能级。TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景，将轨道交通“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。

4)缓解“大城市病”。TOD项目通过适当调配容积率，优化土地资源的利用效率，营造舒适宜居、交通便捷的生活环境，引导人们选择绿色出行，减少空气、噪音污染。此外，还可通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，有效提高城市运转效率，缓解交通拥堵。

5)缓解轨道基建的资金问题。由于轨道交通项目通常投资巨大、回收期长，因此需要极大的现金流支撑。政府与开发商合作的TOD开发模式可以通过对土地进行综合开发利用，利用回收的售房资金极大缓解基建的融资难题。

2、建造TOD是行业转型期的出路，但考验房企综合资源整合能力

一方面，随着TOD模式的迭代，产业导入增值的TOD5.0将“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人一体化”融入，一个TOD项目集合生活所需的多数资源，在改变城市发展格局、优化城市空间形态、提升城市消费能级、缓解交通拥堵等多个方面提出了新的解决方案。

另一方面，伴随我国城市轨道交通迅速发展，城市轨道交通运营总里程持续增加，便利的交通成为购房者筛选房源硬性指标的重要考量标准，TOD项目在交通资源的加持下，去化或将拥有更大的优势；

但值得注意的是，TOD项目建造难度较普通住宅类项目更大，因此在资金实力、资源协调能力、产品打造以及后期运维能力上对参与房企有更高的要求，同时不同城市的TOD资源分布、TOD相关政策也不尽相同，因此在房企选择合作伙伴、开拓市场时，要根据自身资金状况和新进驻城市的轨交发展情况，理性、谨慎的选择TOD开发项目。

整体来看，TOD在房企转型、增加收益稳定性、打造产品口碑等方面确有益处，但并不适合所有房企，在开发经验丰富、资金实力雄厚、有一定的政企关系以及良好的资源整合能力的房企，相对来说在TOD赛道内会更有优势。