16年前的宅基地转让协议无效，房子还能继续住吗？

创业 2024-12-01 22:03 北京

不是村集体经济组织成员，当年签订的宅基地转让协议被认定无效，但已经在村里居住生活了16年，这些痕迹要被“清零”吗？房子还能继续住吗？近日，随着南通市中级人民法院裁判文书的送达，这起宅基地使用权纠纷案落下帷幕，法院在认定宅基地转让协议无效的前提下，判决驳回了原告方要求返还案涉宅基地使用权的诉讼请求。

顾某夫妇育有三子，分别是顾大、顾二、顾三，祖居海安市某村。顾大成年后应征入伍，转为非农业户口，后一直居住生活在南京。顾某夫妇居住于顾二楼房北侧的平房内。

2005年，因城市建设需要，顾二、顾三的住房涉及拆迁，二人均独自与拆迁机构签订了安置补偿协议。对于顾某夫妇居住的平房的拆迁安置事宜，经过顾某家庭有关成员协商，并征得拆迁机构同意，最终由顾大作为被拆迁人与拆迁机构签订了房屋拆迁货币安置补偿协议。

签订上述协议后，顾大获得了一处宅基地，随后通过他人介绍，与李某协商转让该宅基地。2005年6月30日，顾大作为转让方与受让方李某签订协议书，李某当日即足额给付顾大宅基地转让费。此后，李某以顾大的名义在案涉宅基地上出资建房，并居住、生活，至今已16年。

现顾某夫妇、顾大与李某因上述宅基地转让协议发生争议，请求确认转让协议无效，并请求李某返还案涉宅基地使用权。

海安法院经审理认为，农村宅基地属于农民集体所有，享有宅基地使用权必须具备集体经济组织成员身份。李某并非案涉宅基地的村集体经济组织成员，不符合受让案涉宅基地的主体身份条件，故案涉协议书本质上属于宅基地使用权转让协议，违反了法律的强制性规定，应当属于无效。

但顾大与李某在签订案涉宅基地转让协议时均为完全民事行为能力人，所订立的协议书系各自真实意思表示，李某也已按约及时足额支付了转让款，且李某已在该宅基地上建房并居住生活多年至今，建立了紧密稳定的生活联系。李某占用案涉宅基地，虽侵害了顾某夫妇、顾大的宅基地使用权，但根据李某与顾大签订的宅基地转让协议书，李某为此已支付了对价，且该状态持续多年，顾某夫妇应当明知，并在相当长的时期内未提出异议，现其再行要求李某承担侵权责任，难以支持。综上，海安法院判决顾大与李某于2005年6月30日签订的转让宅基地的协议书无效，并驳回顾某夫妇、顾大要求返还宅基地使用权的诉讼请求。

一审判决后，顾某夫妇、顾大不服，提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。（文中人名均系化名）

尽管案涉宅基地转让合同无效，但从双方现实情况出发，本着“尊重历史、照顾现实”的原则，从有利于维护交易安全、诚实守信原则出发，为维护农村生活秩序稳定，案涉宅基地并无返还的必要。

来源：江苏省高级人民法院

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