公共账户资金遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则；个人账户资金管理按照现行维修资金有关法律法规、规章和天津市相关规定执行。
天津滨海新区房屋养老金管理办法中写道，引导无专项维修资金的房屋业主补建个人账户。
筹集5000万元公共账户资金，一年至少要出让200万平方米土地。根据当地过往土地出让记录，这并不困难。
文｜南方周末记者 吴超
南方周末实习生 陈杨
责任编辑｜顾策
“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”2024年8月23日，住建部副部长董建国在新闻发布会上说。
房屋养老金立即成为舆论关注的焦点。
8月26日，据央广网报道，住建部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
据住建部介绍，房屋体检、房屋保险、房屋养老金被称作房屋安全管理三项制度。有22个城市开展了试点。
但不同城市试点的项目有所差异。天津、上海等地试点房屋养老金制度，而广州市住建局公开表示，广州试点的是房屋保险制度。
南方周末记者检索公开资料发现，仅有天津公布了房屋养老金实施方案，公共账户也即将落地。
2024年6月13日，天津滨海新区住建委官网公布《房屋养老金管理办法（征求意见稿）》（下称“管理办法”）。官网通知中写道，按照住建部关于同意天津滨海新区开展房屋养老金试点函件的要求，区住建委推动房屋养老金试点工作，起草前述管理办法。
天津滨海新区位于主城区东侧，相距约50公里。根据2020年全国第七次人口普查数据，滨海新区常住人口207万，是天津16个区中人口最多的。
管理办法解释，房屋养老金的资金管理，按照公共账户和个人账户实行分类管理。公共账户资金遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则；个人账户资金管理按照现行维修资金有关法律法规、规章和天津市相关规定执行。
8月13日，中国招标投标公共服务平台发布了一则公告，天津滨海新区住房和建设事务服务中心房屋养老金公共账户项目成交，中标方为中国银行天津滨海分行，中标价为一年期LPR+10BP（3.45%）。
作为首个公布养老金管理办法的城市，天津计划怎么做？
个人账户建设
房屋养老金的个人账户就是住宅专项维修资金。
1998年，原建设部、财政部出台《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，由此开启缴纳公共维修基金的先河。
在一家大型房企担任过区域总经理的人士告诉南方周末记者，长期以来，开发商都会在交房前代收购房者的住宅专项维修资金，再将其存到银行的专户里，业主会有存折等凭证。
等到2007年，原建设部、财政部又发布了《住宅专项维修资金管理办法》（下称“维修资金管理办法”），对维修资金使用等情况进行了进一步细化。
过去几年，多地开始禁止房产商代收、代缴住宅专项维修资金的行为。2021年，北京市住建委发布通知，在新建商品房交易过程中，购房人应自行缴纳契税和住宅专项维修资金。
随着各地老旧住房增多，房屋安全隐患增加，部分小区的住宅专项维修资金面临耗尽的危机。此外，1998年前建立的小区，没有缴纳住宅专项维修资金的要求。也就是说，不少小区可能缺乏足够的住宅专项维修资金。
《住宅专项维修资金管理办法》中规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县政府建设主管部门，会同同级财政部门制定。
天津滨海新区房屋养老金管理办法中写道，引导无专项维修资金的房屋业主补建个人账户，可以按照不配备电梯房屋40元/建筑平方米、配备电梯房屋60元/建筑平方米的标准，补交个人账户资金。
8月30日，滨海新区住建委一位工作人员告诉南方周末记者，专项维修资金暂时未明确补交等情况，房屋养老金试点的进展也不清楚。
此外，管理办法征求意见稿里未明确政策实施时间，至今也未公布修订后的管理办法。
公共账户资金源于土地出让金
2024年6月，天津住建委微信公众号介绍，据测算，滨海新区房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年。
根据管理办法，房屋养老金公共账户资金，主要在土地出让底价的基础上，按每平方米25元标准增加土地收益筹集。
也就是说，筹集5000万元公共账户资金，一年至少要出让200万平方米土地。根据滨海新区过往土地出让记录，这并不困难。
2023年年底，天津市滨海新区土地发展中心公众号发文介绍，全年出让各类土地总面积为849万平方米，土地出让金共计334亿元。
管理办法中解释，房屋养老金公共账户主要用于房屋体检、房屋保险。发生突发事件造成房屋严重损失、影响公共安全，但保险理赔额不足的，也可以申请使用公共账户资金。
管理办法征求意见稿的起草说明中介绍，滨海新区存量住房具有数量大、时间跨度长、安全隐患多的特点，老旧住房占比持续攀升，2000年之前建成的房屋约占现存房屋总量的25%，部分老旧房屋存在明显功能短板，安全隐患日渐突出。
一位住建系统官员告诉南方周末记者，房屋养老金的个人账户，需要解决事后的维修问题。公共账户应该考虑的方向，是尽可能提前把隐患解决掉。
管理办法中写道，纳入房屋体检、保险的房屋，房龄需要超过24年，且满足滨海新区房屋体检管理规定、房屋保险管理规定。目前，规定细则还未公布。
此外，滨海新区住建委将组织街道办等机构，对辖区内城镇房屋进行梳理。保险机构根据房屋情况及体检报告，向区住房建设委递交房屋安全综合保险方案，包括保障范围、保障内容、投保费用等。
李铭在一家大型保险公司从事财险工作多年，他所在的城市也被纳入房屋保险试点，2024年初发布了房屋保险试点方案。李铭向南方周末记者介绍，他曾和当地的公立学校、医院等机构洽谈过房屋保险方案，但由于2024年的预算已经确定，难以拨出资金，该方案推进缓慢。
前述天津住建委微信公众号介绍，滨海新区将建立全区房屋养老金综合管理系统，集成公共账户信息查看、出账登记、资金审核拨付等功能，实现房屋体检从业务申请到报告归档全流程线上管理，系统预计2024年11月底上线试运行。
考验地方财力
建立公共账户后，意味着地方政府多了一项事权，以及潜在的财政开支。
滨海新区管理办法中表示，在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金不足部分的兜底，滨海新区财政局负责房屋养老金公共账户资金的核拨及充盈。
根据财政部数据，2024年1-7月，全国土地出让收入17763亿元，同比下降22.3%。对于中小城市来说，能否从土地出让收入中获得足够的房屋养老金公共账户资金，还是未知数。
一位试点城市住建系统官员告诉南方周末记者，推行房屋养老金的关键挑战，就是政府能不能有稳定的资金来源，保障房屋体检等工作。
据《人民日报》2024年6月20日报道，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处处长梁浩介绍，目前，中国已成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。
截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。
也就是说，房屋养老金公共账户的资金需求将逐年增加。
李铭告诉南方周末记者，前段时间，一个地级市住建部门官员与他商议，计划用2000万元左右资金，为辖区内的房屋购买保险，但远远不够。此外，当地政府也没有底账，并不清楚各类房屋的具体状况如何。
8月30日，针对房屋养老金试点等问题，南方周末记者多次致电天津滨海新区住建委，但电话一直无人接听。
（应受访者要求，李铭为化名）
