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最近，就新房户型这个问题，和不少业内的朋友进行了讨论，大多数人的观点是一致的，那就是做“小”。
当然，这个“小”并不是指小三房这个范畴，毕竟新房的价格在这里，再低也低不过二手房，依然在改善的范畴。
但相比之前动辄一百四五十平起步，会有越来越多的楼盘起步户型下探到120/130，也有部分区域到110左右，目标客群不止改善，还包含了刚改。
这个变化，其中很大一部分原因，是希望能够释放潜在的置换改善需求。
引用世联行《2023年合肥房地产市场年报》中的数据，从2013年到2023年，最近的十一年间，合肥市区一共成交了接近70万套住宅。
下面这个图班长发过，是之前汇总的2013到2023年市区成交新房的户型分布。从图上可以看到，2018年之前，市区成交的新房是二房、三房为主。
随着经济水平的提升，还有家庭人口数量的变化，现在很多前期新房业主都存在置换的需求，尤其是两房业主更是如此。
要是把住宅开发年限再往前推，存在的置换需求那就更多了。
如果用更直观的数据表达，我们可以引用挂牌房源数据。
目前贝系前端显示的挂牌房源是11.3万套，这个数字看起来很多，但我们加上一些条件进行筛选后，数字会大幅减少。
由此可见，存量住宅中具备较好居住属性的小区，以及改善房源数量是很少的。而且一些兼具地段+品质的二手房小区，大户型改善房源的价格相对坚挺。
所以想在二手房市场进行改善，一是选择窄，二是成本也不低。
回到新房市场，这几年不止是改善户型增多，还伴随着容积率大幅降低、产品多次迭代，住宅的居住体验发生了翻天覆地的变化。
让如今新房不管是居住密度、居住环境，还是物业管理，都远胜前期大多数小区，尤其是2016年之前的楼盘。
但如今的楼市与之前大不同，以前二手房价格高，新房限价，置换成本低。最近一年多，二手房价格大幅下行，新房取消限价，置换成本太高。
况且消费降级同样在楼市出现，买房人不愿意高杠杆，总价承受区间是往下走的。要想激活这部分数量庞大的改善需求，新房的单价、总价势必需要同步下行。
如今计容规则调整，备案价又没有提升，本质上就是降低了住宅单价。剩下的就是总价这个问题，也就是户型。
高端住宅市场需求有限，对于地段、产品、品牌、营销等等都有很高的要求。
大部分房企或者地块，也许应该回到中端市场，不再一味堆配置、增成本，而是在主流品质之内，利用新计容的机遇，把户型做“小”，总价做“低”，重点挖掘市场上置换需求。
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