昨日，据澎湃新闻报道，万科集团于10月30日发文，对公司人事任命和组织架构进行进一步调整。
在最新的安排中，包括任命孙嘉为万科集团总部总经理等。万科官网显示，孙嘉当前为万科商业事业部（BG）首席合伙人、总经理以及印力公司总裁。
这也是孙嘉在年内的第2次人事调整。今年1月，万科宣布新成立商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人。
万科集团总部总经理一职也为万科新设立的职务。后续孙嘉将继续出任商业事业部首席合伙人，同时兼任万科集团总部总经理一职。
公开信息显示，孙嘉于2007年加入万科，曾先后任万科企业股份有限公司战略与投资管理部总经理、西安万科企业有限公司总经理、上海万科企业有限公司总经理、集团副总裁、集团执行副总裁兼首席财务官、南方区域事业集团（BG）首席合伙人、总经理。孙嘉今年46岁，简历显示，其于2001年毕业于北京大学经济学院，获学士学位；2007年毕业于哈佛大学商学院，获工商管理硕士学位。
在业内人士看来，万科一系列人事变化和组织架构调整是基于市场变化作出的一些调整，孙嘉不仅有首席财务官的经历，也在一线具有实战经验，担任万科总部总经理一职可进一步协同及参与万科总部的一些工作。
据了解，此次，万科集团总部还增设了董事会办公室、法务部，并任命朱旭为万科集团董事会办公室首席合伙人，任命邱丹为万科集团法务部首席合伙人。
分析人士认为，目前万科正处于各类融资、大宗交易频繁推进过程中，法务等职能部门后续也将发挥更加积极的作用。
此外，万科对内部三大中心——事业发展中心、管理中心、支持中心，由“中心”更名为“部门”。
对外担保总额为1194.48亿元
10月31日，万科企业股份有限公司发布公告，公司作为受信人前期从交通银行股份有限公司深圳分行（简称“交通银行”）获得授信人民币150亿元，期限2.8年，目前已获得的融资余额80.3亿元。万科的控股子公司上海万锴房地产有限公司（简称“上海万锴”）、广州市万合房地产有限公司（简称“广州万合”）分别以持有的资产为前述融资提供相应抵押担保。
本次担保发生后，万科对外担保总额将为1194.48亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.63%。
从房地产销售数据来看，今年第三季度，万科实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%。综合今年前9个月数据，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。
随着政策利好影响，十一期间市场整体活跃度提升，万科在十一假期也取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上。
现金流回正
延续半年报的业绩走势，万科三季度亏损额进一步扩大。
根据万科10月30日发布的三季度报告，万科今年前三季度实现营业收入2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，扣非净亏损144.68亿元。与此同时，万科的现金流表现持续承压，今年前三季度，万科经营活动产生的现金流量为净流出48.48亿元。
虽然经营指标未有明显起色，但是万科也在努力坚守财务安全底线。万科在季报中宣布已经完成今年全部公开债的兑付。此外，虽然前三季度的经营性现金流仍然为负，但万科第三季度经营性现金流已经回正。
为了偿还债务，万科也尽力处置资产。根据万科披露，今年前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元，已完成2024年年度300亿元目标的78%左右。
公开债全部偿还完毕之后，万科明年还将面临挑战。季报显示，万科短期借款数额为86.8亿元，一年内到期的非流动负债更高达1115亿元。在此背景下，万科在压减总体债务的同时，也需要借助政策的力量加快销售的流速并加大资产出让的力度。
年内已无公开债
万科现时的业绩表现在行业中并非个别现象。10月底以来，大部分龙头房企发布的今年三季报都有不同程度的利润回调。
其中，保利发展今年前三季度实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。招商蛇口前三季度则实现营业收入780.09亿元，同比增长2.88%；归母净利润26.01亿元，同比下降31.00%。
万科在公告中也解释称，利润下滑主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。
根据万科披露的数据，今年前三季度，万科房地产开发业务的税前毛利率为8.3%，扣除税金及附加后的毛利率为2.7%，集团整体的税前毛利率为9.5%，税后毛利率为4.9%，已经跌至低位。
此外，万科在债务压减上也已取得了一定的效果。
今年前9个月，万科累计偿还有息负债约700亿元，今年年内也已无境内外公开债。截至9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。
这是来之不易的结果。为了保证公开债的兑付，万科采取了多种举措，包括积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗交易签约以及拓展资产退出渠道等。
2023年至今，万科累计盘活和置换新项目共36个，合计优化及新增产能474亿元。今年前三季度，万科实现大宗交易签约金额232.6亿元，已完成2024年年度300亿元目标的78%左右。此外，万科还与中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。
在努力还债的基础上，万科第三季度实现经营性净现金流3.3亿元，实现回款金额超过1800亿元，回款率超100%。
探索新业务
今年以来，多数龙头房企都在探索主业以外的新发展路径。经营性业务是多数房企选择的方向。万科近年来积淀了不少经营性资产，这为它的转型提供了基础。
今年前9个月，万科经营性业务表现不错。其中，万科商业业务实现营业收入近70亿元，整体出租率94%。同时，万科商业整体客流同比增长10%，销售额同比增长4%，合作品牌数量突破12600家。万科物流仓储业务实现营业收入30亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过1000万平方米，高标库稳定期出租率88%，冷链稳定期使用率76%。
经营性资产的变现和退出路径，基本是通过资产证券化(REITs)。今年以来，华润置地、招商蛇口均加快推进旗下资产的证券化过程，万科也参与其中。
今年4月，万科印力REIT上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持。
随着房地产行业利好政策频出，万科也有望受益。十一黄金周期间，万科取得良好销售表现，实现认购金额超百亿元，日均认购较中秋假期翻倍。
不过，由于明年还将有较高额度的债务陆续到期，万科能否最终过关还是未知数。
万科管理团队还未对未来一年的偿债安排进行回应，在今年半年报发布会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华曾表示，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。
万科董事会主席郁亮此前也曾表态，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
管理团队态度相对坚定加之市场在逐渐触底，万科作为规模头部的房企有望受益。到时，在各方的支援之下，万科有望有惊无险地渡过难关。
来源：澎湃新闻、21世纪经济报道、财联社
