最高院：“借名买房”不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的，应认定借名人系实际房屋权利人

学术 2024-11-16 19:01 北京

文章来源：民事审判、裁判文书网

【裁判要旨】

1.不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。2.借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2021）最高法民申3543号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈武平

被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗士奇

一审被告：陶慧君

一审被告：罗利钢

再审申请人陈武平因与被申请人罗士奇及一审被告陶慧君、罗利钢案外人执行异议之诉一案，不服江西省高级人民法院（2020）赣民终898号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

陈武平申请再审称：

一、二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买，且首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋至今一直被罗士奇合法占有、使用的事实缺乏证据证明。首先，由江西汉邦生物有限公司（以下简称汉邦公司）或汉邦公司员工出具罗士奇支付购房款的部分证据，因其与罗士奇之间存在利害关系，出具的证明材料证明力度低于高度盖然性标准，不足以证明汉邦公司代罗士奇支付首付款以及汉邦公司与陶慧君之间无经济往来的事实。另外，罗士奇主张其通过陶慧君账户支付房屋按揭款，但仅在转账凭证经办人一栏中签署“罗士奇”名，该凭证亦不足以证明支付按揭款主体为罗士奇，只能说明罗士奇与陶慧君之间存在债权债务关系。其次，凭罗士奇、陶慧君、罗利钢庭审中陈述及证人罗某、孙某的证言，无法证明罗士奇与陶慧君存在借名购房的合意。最后，在罗士奇没有提供证据证明或法院未主动调查案件真实性情况下，二审法院仅凭罗士奇的口头陈述，认定其因超过银行贷款的年龄限制以其儿媳陶慧君名义代为签订房屋买卖合同和办理案涉房屋按揭贷款的事实，于法无据。

二、二审判决适用法律错误。

首先，二审判决认定罗士奇为案涉房屋真实权利人,确认其享有房屋物权，系适用法律错误。

其次，从排除强制执行的情形看，二审判决应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定罗士奇不符合该条规定的能够排除强制执行的情形，对案涉房屋依法不享有所有权及足以排除强制执行的其他民事权益。另外，二审判决未能做到“同案同判”，致使陈武平权利受损。且案涉房屋不是陶慧君名下的唯一住房，案涉房屋拍卖过程中已预留适当的安置费用给予罗士奇。陈武平依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

本院经审查认为：

一、关于二审判决认定事实是否缺乏证据证明的问题。

根据本案查明的事实，2005年，罗士奇已超过60岁，招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗士奇遂以其儿媳陶慧君名义签订购房合同，符合日常生活习惯。按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看，结合汉邦公司章程、股东花名册、汉邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据，可以认定汉邦公司支付的首付款是受罗士奇委托代其付款，每月房屋按揭贷款亦由罗士奇支付，首付款和月付贷款的支付均与陶慧君无关。另外，结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗士奇。故，二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买，且首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗士奇合法占有、使用，具有相应的事实依据，并无不当。

二、关于二审判决适用法律是否错误的问题。

不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

综上，陈武平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回陈武平的再审申请。

审判长　汪国献

审判员　汪　军

审判员　黄　鹏

二〇二一年六月三十日

法官助理郝晋琪

书记员杨九如

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2MDU1ODY3NA==&mid=2247566075&idx=4&sn=db861001388568aaad56e8b779b8ffa2

最高裁判指南

专业法律实务交流平台，30万名公、检、法、律师人员关注！由资深法官、学者提供学术支持！弘扬法治精神、解读传递最新法律法规，指导性案例及法院发布的审判指导意见！本司可承接刑民、行政案件专家研讨会！可邀请权威专家赴企事业单位做内训！

最新文章

全国首例！法院判决：未实缴出资，历次转让的股东均应对债权人承担补充清偿责任！

最高院判例：夫妻二人出资设立的有限公司，实质就是一人有限公司，应对公司债务承担连带清偿责任

“借钱不还”型诈骗罪的认定

最高院：“借名买房”不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的，应认定借名人系实际房屋权利人

最高法：民事诉讼不实行律师强制代理制度，律师代理费以各自负担为原则，以败诉方负担为例外

员工离职经济补偿金一览表（2024年最新版）

105个财产线索查找技巧，10大执行措施，没有比这更全的了！（必须收藏）

全国法院：关于审理民间借贷事实认定的指导意见(2024.11修订)

最高院：当事人未选择中国邮政EMS而以私营快递公司的邮件向法院寄送上诉状，是否违反法律规定

【最高院•裁判文书】委托合同当事人享有任意解除权，双方可否作出特别约定以排除任意解除权的适用

最高人民法院：离婚案件判决标准（2024版）

最高院：借款人的配偶与借款人存在大量无法合理解释的转账时，认定借款为夫妻共同债务

最高院：法院在庭审辩论结束后又接受原告补充的证据，并同意就其调整后的诉求进行审理是否违反法定程序

最高院：公司法定代表人出具“我愿还款”承诺书并加盖公司公章的，其中的“我”代表本人还是公司

最高院：人民法院将开庭传票等法律文书邮寄送达至被告的户籍登记地被签收的，即视为已送达成功

最高院：夫妻一方对自己名下明显超出正常生活消费的大额资金转出不能作出合理说明，可以认定为转移夫妻共同财产的行为

3大阶段，15大要点，把工程造价司法鉴定难点全讲清了！（建议收藏）

人民法院案例库：双方以结婚为目的购房并将房屋登记在一方名下，人民法院不能按支付购房款比例分割房屋增值收益

【最高院•裁判文书】已过诉讼时效的债权人是否还能再行使合同解除权

人民法院案例库：被执行人死亡，继承人均明确放弃继承遗产，人民法院应当如何处理？

人民法院案例库：已就读大学的成年子女，要求父母支付抚养费的诉讼请求，人民法院一般不予支持

今年这个情况，我劝大家还是多留一手准备吧！

最高法：再次重申！只要行为人有代表权或者代理权，即便未加盖公章甚至加盖的是假章，都要对法人、非法人组织发生效力

最高法：无论当事人要求解除合同还是要求继续履行合同的诉求，均属于财产性诉求，应以合同金额确定案件标的额

最高法：法官不能直接适用公平原则，通过行使自由裁量权的方式判决当事人承担连带责任

最高人民法院：被执行人银行在非工作时间将执行款转入申请人不能控制的账户，利用银行系统，其他支行再扣划，能否认定其履行了判决义务？

最高法民一庭关于诉讼程序的法官会议纪要

最高法：债权人未履行完毕另案债务，将生效法律文书确定的债权转让给第三人的，该第三人申请变更为申请执行人，不予支持

律师困扰的行政诉讼审查难题，江必新终于讲清了！（权威）

高院最新发布：审理机动车交通事故责任纠纷案件疑难问题解答（2024年4月）

最高法裁判观点：约定与争议没有实际联系的合同签订地、合同履行地的协议管辖条款无效

最高院：诉讼时效从人民法院收到原告起诉状之日起中断，即使因原告未缴纳诉讼费而按自动撤诉处理也仍能引起中断效果

最高法发布：股东以个人账户收取营收款项不入公司公账，应当对公司债务承担连带责任

最高法：年利率转换为日利率按360天还是365天换算

最高人民法院：执行中，协执义务单位银行错误地配合轮候法院扣划了执行款，后发现属轮候查封，提出执行异议，可否申请撤销扣划执行行为的

最高法民二庭、研究室：涉及公章问题的裁判思路（非常重要，有重大变化）

最高法：债权人未履行完毕另案债务，将生效法律文书确定的债权转让给第三人的，该第三人申请变更为申请执行人，不予支持

我敢说，这些执行异议实操策略，你肯定不知道！（超有效）

高院最新发布：审理机动车交通事故责任纠纷案件疑难问题解答（2024年4月）

最高法裁判观点：约定与争议没有实际联系的合同签订地、合同履行地的协议管辖条款无效

最高院：诉讼时效从人民法院收到原告起诉状之日起中断，即使因原告未缴纳诉讼费而按自动撤诉处理也仍能引起中断效果

最高法案例库：确认！被执行人配偶不能证明名下银行存款系其个人财产的，法院能否冻结？

最高院：债务人在空白担保合同上签字的行为属于概括性授权，会产生授权对方填补合同空白并接受该缔约方式的法律效果

人民法院案例库：夫妻一方在离婚后半年内又与他人生育出子女的，原配偶有权请求离婚损害赔偿

【最高院•裁判文书】如果买卖双方仅以信息网络作为订立合同的沟通工具，此情况下应按照普通买卖合同确定合同履行地

最高法：明确！单位失信，不得将法定代表人、主要负责人、实际控制人纳入失信名单！

朱树英、袁华之、韩如波：工程索赔31个实务要点汇总！（建议收藏）

一锤定音！最高人民法院明确：交警部门认定交通事故责任的行为不是具体行政行为，不能提起行政复议或者行政诉讼！

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉

最高院：“借名买房”不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的，应认定借名人系实际房屋权利人​

最高院：“借名买房”不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的，应认定借名人系实际房屋权利人