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一、预收账款需要预缴税款的情形
（一）增值税
需预缴增值税的事项包括：提供建筑服务、销售自行开发的房地产、异地出租不动产（包括土地使用权）、转让不动产、汇总纳税的分支机构。增值税预征率共有5档1%，1.5%，2%，3%和5%。
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| 不动产经营租赁（包括土地使用权），其中个体工商户和其他个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算，应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%；住房租赁企业向个人出租住房应预缴税款=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5% | | |
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| 2020.3.1～2022.3.31，2023.1.1～2027.12.31，小规模纳税人适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税 | | |
1.预征率有2%、3%、5%、1.5%、1%五档，还有个人出租住房减按1.5%计算（征收率仍是5%，理解：营业税政策平移）。2.简易计税预征率与征收率基本一致（除了销售自行开发的房地产外是按预收款计算按3%）（理解：保证原有地方财政收入不受影响）3.销售不动产与销售自行开发的房地产简易计税与一般计税的预征率相同。4.一般计税的预征率，除了转让不动产以前由地税代征时不好区分一般计税与简易所以用了5%，其余的是3%和2%（理解：建筑服务设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）5.计算公式：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率（1）销售不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：政策背景营改增试点时，转让不动产由原地税代征，纳税人身份由原国税掌握，无法区分是不是一般纳税人）（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。）（3）个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额：含税销售额÷（1+5%）×1.5%（国家税务总局公告2016年第16号)；（5）提供建筑服务。除其他个人外，应向不动产所在地/建筑服务税务机关发生地预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。（理解：其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。）异地项目，收到预收款和纳税义务发生都需要在建筑服务发生地进行预缴。本地项目，收到预收款时在机构所在地预缴，注意：在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务属于本地项目（国家税务总局公告2017年第11号）（6）纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。（理解：公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省。）6.预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）：（1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；（2）个人转让住房：北京市、上海市、广州市和深圳市地区销售购买2年以上（含2年）的非普通住房可扣除购买住房价款，其他地区免征增值税。（3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。一般计税和简易计税在预缴时都可扣除。10.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。（财税〔2016〕47号第三条第二项）12.自2022年1月1日至2022年12月31日，航空和铁路运输企业分支机构暂停预缴增值税（财政部 税务总局公告2022年第 11号）（3）邮政服务、银行、保险、移动、电信及省内连锁商店、餐饮分支机构，预征率由省、自治区、直辖市或者计划单列市税务局商同级财政部门确定。税款计算：每年的第一个纳税申报期结束后，对上一年度总分机构汇总纳税情况进行清算。总机构和分支机构年度清算应交增值税，按照各自销售收入占比和总机构汇总的上一年度应交增值税税额计算。
（二）企业所得税
1.跨地区建筑业企业所得税征管，依据国税函〔2010〕156号规定处理，建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。
2.房地产企业，根据国税发〔2009〕31号规定，签订预售合同是确认收入的要件，但由于预售年度无法准确核算成本，因此暂时按照预计利润率核定成本，预售收入×预计计税毛利率=预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后就核定成本与实际成本的差额进行调整。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定： （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。例如国家税务总局安徽省税务局公告2020年第3号规定，自2020年7月1日起，全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率为：（1）开发项目位于合肥市城区和郊区的，计税毛利率为15%。（2）开发项目位于其他省辖市（合肥市除外）城区及郊区的，计税毛利率为10%。（3）开发项目位于上述第（一）、（二）项以外地区的，计税毛利率为5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷〔1+9%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款又根据国家税务总局公告2016年第70号规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，计税依据=预收款-销项税额=预收款-（预收款-土地款）/1.09×9%=预收款/1.09×1.09-预收款/1.09×9%+土地款/1.09×9%=预收款/1.09（1.09-0.09）+当期允许扣除的土地价款/1.09×9%=预收款/1.09+当期允许扣除的土地价款/1.09×9%（方法一）为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款/1.09×1.09-预收款/1.09×3%=预收款/1.09×1.06（方法二）根据国家税务总局公告2016年第70号规定，适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。计税依据=土地增值税应税收入不含增值税应纳税额=预收款/1.05应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。根据财税〔2006〕21号规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。（二)企业所得税
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第二项规定，销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。
三、风险提示
1.纳税人提供建筑服务、销售自行开发的房地产、异地出租不动产（包括土地使用权）、转让不动产收到预收款时，未按规定预缴税款；
2.纳税人提供建筑服务，异地项目纳税义务发生时，未按规定在服务发生地预缴增值税；
3.增值税采用一般计税的企业，土地增值税预征错误地按照增值税预收款价税分离确定计税依据。
3.存货周转慢，但预收账款较大，可能存在货物发出未按规定确认收入的情形。
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