房地产企业如何缴纳增值税？

房地产开发企业在收到预收款时，需要预缴增值税，预缴的增值税在后续房产正式交付时，作为预缴税金进行抵扣，预缴的增值税未抵扣完毕的不能申请退回，纳税人如何统筹避免出现上述问题，今天常勇就房地产企业如何缴纳增值税学习总结分享给大家。

目录

一、缴纳方式选择

二、预售阶段

（一） 预征率

（二）预缴税款金额的计算

1、计算公式

2、适用税率或征收率

3、 预缴税款的申报、缴纳

4、发票开具

三、交付阶段

（一）增值税纳税义务发生时间

（二）增值税的计算

1、一般计税方式

2、简易计税方式下：

（三）房地产企业土地价款抵减销项税额的账务处理及纳税申报

1、政策法规

2、可以扣除土地价款范围

3、允许扣除的土地价款所需的凭据：

4、如何计算准予扣除的土地价款？

5、案例解析

6、纳税申报

四、房地产开发企业在房产交付后，是否需要预缴增值税？

五、房地产开发企业预缴增值税，未抵减完毕是否可以申请退税？

（一）纳税人困惑

（二）目前税收政策

（三）对策与建议

一、缴纳方式选择

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为9%;小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式。

二、预售阶段  

（一） 预征率

根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，纳税人采取预收款方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（二）预缴税款金额的计算

1、计算公式

根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，预缴增值税的金额按照以下公式计算. 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 。

2、适用税率或征收率

若适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

3、 预缴税款的申报、缴纳

在收到预收款的次月进行申报，分别填写预缴申报表以及税额抵减情况表。

（1）预缴申报表如下：

销售额填写税款所属期收到的预收款含税金额；计税方法根据实际情况选择是“一般纳税方法”还是“简易计税”。

（2）税额抵减情况表如下：

本期发生额处填写本次预缴的税金。该表的期末余额表明截止期末已预缴的增值税税金，在后续交结转时，用于抵扣。

4、发票开具

（1）发票类型

房地产开发企业销售期房收到预收款时，向购房者开具不征税（而非零税率票）增值税普通发票。

（2）商品与服务税收类别

商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预款”。

（3）注意事项

规、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全；商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”；备注栏注明预收款性质、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号等。

三、交付阶段   

（一）增值税纳税义务发生时间

根据规定，房地产开发企业增值税的纳税义务发生时间以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间，具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准，若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

（二）增值税的计算

1、一般计税方式

一般计税方式，根据规定，支付的土地价款可以从销售额中剔除，增值税计算如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）

应纳增值税税额=销售额*9%-进项税额

本期应交增值税金额=应纳税额-预缴税额

2、简易计税方式下：

支付的地价款不得从销售额中扣除，增值税计算如下：

本期应缴纳增值税额=（全部价款和价外费用）/（1+5%）*5%-预缴增值税

（三）房地产企业土地价款抵减销项税额的账务处理及纳税申报

1、政策法规

财税[2016]36号第10条、国家税务总局公告2016年第18号、财税[2016]140号就已经规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

2、可以扣除土地价款范围

（1）直接向政府机构支付的土地价款

允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（2）支付其他单位或个人的拆迁补偿费用

取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

3、允许扣除的土地价款所需的凭据：

（1）向政府部门支付的

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

（2）向其他单位和个人支付的

纳税人按规定允许扣除支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

4、如何计算准予扣除的土地价款？

（1）计算公式

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

（2）建筑面积概念

①当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

②房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

③“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

5、案例解析

【案例】小亿房地产公司2023年12月的销售额是5500万元，购买土地的总价款是2200万元，该公司是一般纳税人，可供销售的建筑面积是100万平方米，当期销售房地产项目建筑面积是50万平方米。

当期允许扣除的土地价款=50÷100×2200=1100万元

借：银行存款 5500

贷：主营业务收入 5000

应交税费——应交增值税（销项税额） 500

土地价款允许抵减的销项税额=1100÷（1+9%）*9%=90.83万元

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）90.83

贷：主营业务成本90.83

6、纳税申报

接上例，需要将“当期允许扣除的土地价款”填写到增值税纳税申报表附列资料（一）中第12、13、14列及增值税纳税申报表附列资料（三）第2行。

四、房地产开发企业在房产交付后，是否需要预缴增值税？

在实务层面，大部分税务机关的解读是：根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。也就是只要是采用预收款方式销售的，在收到预收款时就需要先预交增值税，政策并未说交付后就不需要预缴，因此，税务部门在执行政策时，只要收到预收款就需要预缴增值税的执行口径。

五、房地产开发企业预缴增值税，未抵减完毕是否可以申请退税？

（一）纳税人困惑

对于增值率低的开发项目，尤其是目前房地产行业低迷，很多开发项目不仅没有增值，反而可能亏损，此时，按照公式（含税销售额-土地价款）/1.09*9%-进项税额-预缴税金 这一顺序来计算，可能原来已预缴税金根本抵扣不完，本期收到的预收款若再继续预缴增值税的话，仍然无法抵扣，后续也无法申请退回，这会给房地产开发企业带来很大的纳税压力。

（二）目前税收政策

按照目前税收政策，房地产开发企业预缴增值税，未抵减完毕无法申请退税。

（三）对策与建议

鉴于纳税人困惑以及目前税收政策，我们建议房地产开发企业能够充分利用目前已有的增值税留抵退税政策，在开发项目交付之前合理安排享受增值税留底退税政策，尽量多的申请增值税留抵退税，将可以退回的留抵退回尽早退回，充分降低进项税金，从而使得预缴增值税能够充分抵扣。避免后续无法退回情形。