明晚20:00，
观观将带来上海买房专场：
楼市真的止跌回稳了？
点击下方按钮“预约”
马上预约直播！
2021年至今，上海楼市经历了一轮上涨下跌、赶顶盘整的震荡周期。
这一轮周期，上海不少房子跌幅凶猛，远超中位数和平均值。
最近上海楼市止跌回稳，在这个档口，我们回顾一下：
这轮周期中，上海各区跌幅最大的房子。
从中找出了一些规律，为大家买房卖房置换给出指导价值。
（数据来源：上海冰山成交指数，找出三个最高的成交价，三个最低的成交价，并且用第二低的成交价比第二高的成交价计算涨幅，这样可以避免一些极端数据的影响。
不过因为小区里不同户型，价格有差异，还是免不了一些误差。）
黄浦
徐汇
徐汇跌的最猛的房子，产品清一色老公房，不过均匀分布在各个板块，徐家汇，田林，上海南站，康健。
其中有个例外是徐汇滨江的百汇园。
我看了下成交记录，百汇园的实际跌幅没这么大，10万左右成交的房源基本都是复式。
对比同户型，百汇园的最大跌幅不超过三分之一。
百汇园算是徐汇滨江豪宅的二梯队，缺点是没有会所；车位配比不足1。
楼市大松绑，现在该买房还是卖房？？
哪些超跌板块的笋盘值得捡漏？
哪些垃圾资产的房子赶紧抛掉？
现在扫码👇免费1V1诊断你的问题，粉丝优先！
静安
静安区跌最惨的房子，基本都是挂户口的学区老破小，
大宁的柳营路1025弄，洛川中路901弄，对口闸北实验小学；
曹家渡四和花园，对口一师附小。
而阳城的阳城贵都，则是很多奇葩户型，最著名的是下图的恐龙户型，因为过于奇葩都上过热搜。
这些奇葩户型，恐怕只有在大牛市的时候，才会有恩人愿意“接盘”。
虹口区
虹口跌最狠的房子，基本都集中曲阳和凉城两个老公房集中地，产品也都是老房子。
双东小区，80年代的老公房；
建工天峰公寓，90年代的房子，其中部分是塔楼老破大；
虹口曲阳是一个典型的老房子扎堆的板块。
上世纪八十年代形成的曲阳新村，是上海资格最老的工人新村之一。
整个曲阳板块几乎没有15年房龄以内的商品房。
曲阳另外一个大问题是，老龄化太严重，包括整个虹口都是这个问题。
整个区域居民平均年龄大，消费欲望和消费能力会低，商业配套也会慢慢衰落。
关注魔都财观👇
教你当下买房卖房的核心逻辑，让资产保值！
普陀
普陀跌最惨的房子，也是清一色老破小；
1）真如曹杨八村，全上海知名的工人新村。
2）普陀德怡苑，上世纪八九十年代的房子，要么是塔楼，要么是老破小；
3）华师大一村，典型的挂户口学区房，对口华师大附小，普陀区第一梯队公立小学，价格从高峰期下来不少。
闵行
闵行跌最惨的小区，还是挂户口学区老破小。
其中高兴花园跌幅之大全上海有名。
不仅产品力不行，加上后来落户年限限制，而且有统筹风险。
银都新村也是典型的学区老破小，二梯队双学区，对口田外小学＋初中。
浦东
浦东面积太大，所以我用了两张表格。
浦东跌幅惨烈的房子，基本可以分为三类：老破小，远郊，挂户口学区老破小。
1）陆家嘴潍坊的潍坊x村，对口浦东最顶的明珠小学，号称浦东“公办第一牛校”。
鸡血教育+超纲教育+披着公办外衣的民办小学 。
然而潍坊新村的房子却很老，有些房子房龄已经比退休年龄还要大。
而且困境不止在老破小，单小学学区竞争劣势也已显现。
临港是之前概念炒的太凶，人还未至，房已造好；
天量的新房砸下来，房价根本涨不动，套牢了很多投资客。
不过未来规划落地之后还是有希望的，但周期多长不好说。
3个月房子还没卖掉，挂牌没带看？割肉没客户？
要不要学习最先进的换房宝理念，平均卖房周期41天
长宁
长宁跌最惨的房子，全部集中在北新泾板块，看小区名字就知道都是老公房。
最大跌幅40%，对比市区其他几个兄弟，跌幅算小的；
因为长宁之前涨幅不高，也没有学区和规划的概念炒作。
杨浦
杨浦跌得最惨的小区，清一色集中在鞍山板块，鞍山x村，密云小区，都是挂户口的老破小。
而且老破小中的老破小，房龄很大，产品很差。
鞍山新村虽然现在已经跌了很多，但板块挂牌量依然很高，且有放大趋势；
面对巨量挂牌，未来价格仍然不容乐观。
总结
可以看到，这些房价回撤幅度大的房子，基本都是这么几类：
1）纯老破小
2）老破大
3）远郊房
单纯的老破小，老破大，远郊动迁房，最大的不利因素是缺接盘侠：
老破小产品力不足，老破大总价失控，又没有居住体验，远郊很多时候根本不能看作是上海。
4）挂户口学区老破小
挂户口的学区房，则是另一种逻辑：
2020年后，学区政策剧变，学区房领涨了上一轮周期。
而因为涨幅过大，后续政策调整之后，下跌也十分凶猛。
如今不少价格已经回调到位，因此成交迅猛。
对于学区，我的看法是，学区可以不是顶级，但不能是菜小，是用来保下限的。
5）高溢价区域
比如临港
高营销吹概念的区域，通常新房多，开发商多。
为了卖房，他们最愿意砸钱造势，所以新房集中的地方，房价常常容易高估。
这些跌惨的房子，有的已经跌到位，有的恐怕还要继续下跌。
最根本的逻辑，是看供需关系有没有反转；
其次是概念有没有透支，溢价还高不高。
上海楼市，分化严重，后续还会继续分化。
未来，刚需买房的总价门槛会越来越低，但中产想要买一套好房子，可能会越来越难。
「魔都财观-房外房旗下矩阵号」
还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。
